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请记住宁德:用脑子思考出来的调控版本

时间:2018-07-13 来源:德科地产频道 作者:刘德科

  1st

  今天(7 月 10 日),宁德公布了一份楼市调控文件,宛若一袭丝绸刺绣,颇有精美绝伦的节奏。

  宁德是公证摇号再加六限齐发,即限购、限售、限价、「限房价+竞地价」、限车位价、限装修价。

  而且,几乎每一项措施都不是照搬照抄别的城市,而是用脑子思考出来的。

  我们常说地方政府的本轮调控,有个坏毛病,就是「缓缓关门式调控」:过一段时间加一个政策,再过一段时间又打一个补丁,结果加剧了购房者的恐慌心理,结果调控变成空调,事实房价越调越高。

  但宁德不一样,宁德是一次性把所有精心定制过的政策,从政策工具箱里一倾而出。这么做的好处是什么?只要是行政干预手段,就一定有副作用,一次性出 N 个政策可以相互对冲、弥合各种副作用,把狂热的市场看多预期一次性给打下来,避免「缓缓关门式调控」的那种荒唐。

  像宁德这么做,楼市才有谈论健康稳定的可能性。

  2nd

  真的是用脑子思考出来的。同样是限购,宁德跟任何城市都不一样,更合理。

  大部分城市是照搬照抄,一刀下去就以为可以造福人类。宁德是分户籍分区域分产品的复合限购——

  对以下三种类型居民家庭,暂停向其销售本市中心城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房——

  1.在中心城区拥有2套及以上商品住房的蕉城、东侨户籍居民家庭;

  2.在中心城区拥有1套及以上商品住房的本市各县(市)户籍居民家庭;

  3.无法提供购房之日前6个月内在本市中心城区累计缴纳6个月及以上个税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。符合本条规定的非本市户籍居民家庭仅允许在中心城区购买1套商品住房。

  看出来了吧,妙处在于 144 平米这条分界线。多数城市都是本地家庭限购 2 套住宅,这就搞惨了那些拥有真是换房改善需要的人。但是宁德的做法是,144 平米以上户型不限购,你随便买。

  但是,你们这些富人不要来抢刚需群体的房子,所以 144 平米以下的住宅是限购的,而且精细到中心城区(蕉城、东侨)可以买 2 套,郊县只能买 1 套。

  那么,这样会不会导致地产商接下来更愿意开发 144 平米以上的户型?有这个可能性。所以,最好还是在土地出让前补一条措施,即每个宅地要规定 144 平米以下的户型不得少于一定比例,50% 也可以,70% 也可以。

  3rd

  一手住宅限价的坏处是什么?很容易导致一二手住宅价格倒挂,导致各种「合法」腐败(官员群体是主力关系户)。

  所以,限价必须跟公证摇号一起出。同样是公证摇号,在不同城市也有不同含义,比如此前的西安,公证摇号是由地产商主导的(现已纠正);宁德的做法,是参照南京、上海与杭州,明确提出「摇号过程由公证机构主导」,这种摇号是没有任何作弊空间的。

  公证摇号是有副作用,反而更加刺激了购房热情。但是,这种副作用是有前提条件的,以杭州为例,摇号是迟到的,是在一二手价格明显倒挂形成之后才姗姗来迟(又是「缓缓关门式调控」);而宁德的做法是一手住宅限价与公证摇号同时推出,这样副作用应该会小一些。

  为了严格限价,宁德还刻意防止了地产商通过装修、车位捆绑销售变相突破限价——

  ◆ 装修价格最高不得超过2500元/平米。

  ◆ 中心城区楼盘车位价格按照土地级别一至四类片区划分,其对应销售价位(每个)分别不高于 18 万元、16万元、14万元、12万元。

  当然,宁德的限价并不是像别的城市那样要求环比零涨幅,而是要求「每年涨幅控制在 6% 以内」,以在 2018 年 1 月份水平(8882 元/平米)为基准,最高价不得超过 11000 元/平米。

  这一系列措施,可以确保限价的严肃性。但是也有缺点,就是很可能会便宜了富人。

  为什么会便宜富人?举个例子,有个热点城市,均价在 3 万元/平米左右,有一个市中心别墅项目做得好,市场可以接受 25 万元/平米,但政府出于一刀切的限价政策,要求卖 15 万元/平米。你说,富人是不是笑开怀了?一平米可以省 10 万元。

  其实,那些豪宅,跟我们大多数购房者没有任何关系,卖得越贵,政府可以收到越多税。

  所以,如果说宁德的限价有需要完善之处,就是不要去限豪宅的定价,比如 144 平米以上的户型不要限价。

  4th

  政策制定者往往忘记了调控的初衷:促进楼市的健康稳定。

  有些调控,是刻意要打压房价,结果导致房价大起大落,付出更高的社会成本;有些调控则是花拳绣腿地虚晃一枪,生怕把房价给弄跌了,所以喜欢玩假限购与假限售,然后美其名曰「因城施策」。

  所谓假限购,即不限本地人只限外地人或不带社保或个税的限购;所谓假限售,差不多就是那种以签合同日期为计算起点的两年限售。

  宁德的限购是真的,限售也是真的——「取得不动产权证未满 3 年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续」。

  请注意,「不得办理转让公证手续」,这个规定堵住限售的漏洞:未满 3 年,只要去办个转让公证,这个交易虽然没有即使网签,但照样受法律保护。

  5th

  当然,不可能有完美的调控政策。相较其它城市,宁德至少做出了一个用脑子思考过的调控版本,避免了「缓缓关门式调控」的那种荒唐。

  像宁德这么做,楼市才有谈论健康稳定的可能性。健康稳定,防止大起大落,才是调控的初衷。

  福建省最北面的这个地级市,宁德,至少还记得调控的初衷。

  不忘初心,牢记使命。不是一味地迎合所谓的「民意」。

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