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小心!近期楼市这三件大事,有可能影响你的身价!

时间:2018-06-28 来源:融360原创 作者:探戈

  近期,与房地产相关的有三件大事,分别是,央行降准,棚改生变和人民币汇率持续走低。

  今天这篇文章,耿哥来一个整体的梳理,希望能解答大家的疑惑。如果觉得有用,欢迎转发。

  一、 央行降准

  央行降准,我们在之前的文章中也提及过。今天咱们再来系统地回顾一下:

  这次降准释放的流动性是7000亿。

  其中5000亿流动性给大型银行,这些银行是一些大型企业的债主,这些大型企业经营困难,银行贷款还不上,为了不至于出现大规模的债务违约,启动“债转股”。企业欠银行的钱不用还了,折成股份,然后银行再投入一笔钱帮助企业渡过难关。

  2000亿的流动性给一些中小银行,主要支持小微企业的经营。小微企业与大企业不同,他们没有多少固定资产,获得贷款非常困难,融资成本高。但他们在活跃经济方面的贡献度又非常高。现在外贸环境变差,降低这些小微企业的融资门槛,帮助他们渡过难关显得尤为重要。

  到这里大家也就看出来了。这7000亿怎么算,都不是那么容易流入房地产的。以上判断有三个理由:

  1、 千万别忘了,“一行一会”是联动的,“一行”负责给钱,“一会”是监督花钱的。后者很明显是在加强监管的,一个很重要的信号是5月份资管新规的出台,这直接导致了当月社会融资规模腰斩,也是降准的诱因之一。全面监管,定向宽松,这是今年多轮降准的特点。

  2、 大型企业债务风险是眼前最大的难题,解决不好可能就活不下去,所以资金到手后首先要解决债务问题,不大可能极端用来买房。

  3、 西安、长沙、杭州等城市已经迅速跟进调控,禁止企事业名义买房。这是个信号,有可能迅速在其他城市普及,这明显是在调控端打补丁,防止降准释放的资金流入房地产。

  综合来看,降准对楼市影响非常有限,对房价也不会构成实质性影响。

  二、 棚改生变

  棚改的影响是非常大。而且基本可以断定,棚改的收紧已经是定局。虽然国开行及时澄清,但其回应只提到了一点:已经进行的项目会保证贷款,言下之意,尚未进行的项目会重新评估。

  国开行是不可能直接挑明说的,但我们自己得清楚,实际上就是要断地方城市的棚改资金。原因其实也很简单,地方有些动作 “明显超标”了。

  三四线城市在2015年开始大规模增加货币化补偿比例,很多城市都超过了50%,个别城市比例更高,比如徐州高达80%。

  其流程是这样的,第一步把棚改整理出来的土地抵押给国开行,获得的贷款补偿给居民,居民拿到钱后只能去买商品房,房企回笼资金以更高价格买地卖房。土地价格再走高,然后地方再拿这些地去找国开行抵押,所获得的贷款继续用于补偿居民,如此循环下去。

  这个过程要持续下去,结果就是地价越来越高,房价越来越高,同样大小的地块,国开行要投放更多的资金。而三四线城市的基本面比一二线弱太多,如此下去,不是去库存,而是加速走向泡沫。

  地方之所以乐于推动这件事,其实质并不是为了帮助房企卖房子,而是要推动经济增长,解决财政收入,但却更加依赖于房地产,这明显是跑偏了。

  而且在这个棚改货币化的过程中,不仅三四线城市房价在加速上涨,还有很多获得补偿的居民将资金投向二线城市,比如所在省份的省会城市,也间接推高了二线城市的房价。

  所以棚改货币化的刹车,对市场的影响是蛮大的,其直接效果就是小城市需求断档,没有货币化补偿,这些城市居民是不可能买得起房子的,也不愿意买房子的。

  主要体现在两点:

  1、 棚改带来的这部分购房需求逐渐消失;

  2、 返乡置业需求陷入观望,他们买老家的房子是因为担心大城市买不起,小城市也买不起,现在棚改生变,这部分人会迅速转为观望;

  3、 部分小白投资客也会观望,精明的投资客不会碰,但市场上有大量的小白投资客会光顾小城市的房地产,他们当中很多人首套房都没有,就敢掏空积蓄去异地小城市投资。未来这部分人也会观望。

  至少这三股需求的消失,对三四线楼市预期形成巨大压力。以前三四线城市是房子卖不出去,未来可能就是房价直接加速走向拐点,转而下跌了,请注意,一旦拐点出现,就很难翻身了,因为三四线城市基本上不会有新一轮机会了。之前我建议大家早点撤,原因也在此。

  至于一些二线城市,其实也应该紧密观察的,主要观测受调控影响较小的二手房市场,假如中介带看量、房源挂牌量迅速上升,这也是危险的信号,需要你线下多转转获得最新数据。

  三、 人民币汇率走低

  汇率和房价,大家都会将这两者关联起来。一旦汇率异动,房价到底如何走,也是大家非常关心的。

  关于汇率,我们要搞清楚,目前只是人民币对外贬值,对内目前基本没有什么变化。

  而汇率对房价的影响,就是一个方式:资本的跨境流动。简单说,汇率下跌,资本又出逃的动力。这些资本主要是国际资本,他们在全球配置资产的,以美元计价。所以人民币一旦对美元贬值,他们肯定会抛弃以人民币计价的资产,股票,房子都是。

  股票的流动性更好,所以这段时间,A股的表现很差。数据显示,国际资本已经连续半个月减持A股了。

  但是对于流动性相对较差的房子来说,汇率下跌,对房价的影响并不是很大。

  一是因为外资对楼市的兴趣已经不大。外资偏好价值型投资,比如投资A股,也不爱跟风炒作,而是主要投资白马股,在他们的模型里,中国的房价已经高到看不懂,价格已经远远偏离价值。最直接的表现是,房地产行业利用外资规模明显减少。2014-2016年已经从639亿锐减至140亿。比如李嘉诚,他这些年几乎已经清仓了大陆的固定资产。

  二是人民币对外贬值,只能说换到的美元更少了,但房价是以人民币计价的房价,所以房价并不会有明显压力。

  真正对房价构成威胁的是人民币对内贬值。最直接的表现是物价快速上涨,各种资产价格加速泡沫化,目前显然不会出现这种情况。

  以上三大点,如果综合起来看,棚改对房价影响最大,央行降准和人民币汇率下跌都不会对房价形成太大压力。

  考虑到棚改给楼市带来的负面预期,部分城市已经先期调控,限制流动性了。三线城市的宜昌,二线城市延长了限售期,继续压制炒房比例,这些都属于夯实楼市,稳定房价的措施。

  目前的房地产已经不是铁板一块,无脑买房的风险已经非常高了。一旦买错城市就可能面临两大风险,其一是流动性风险,其二是贷款买房持有成本和预期收益的不对称。

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