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打击炒房客力度空前,但这两座城市的房价依然看涨

时间:2018-06-26 来源:融360原创 作者:探戈

  6月下旬,两座二线城市同时出手了。24日和25日,西安和长沙相继宣布升级调控措施。

  一、西安——买房先登记

  5月初被约谈,随后又经历了内定事件,现在西安终于来了一次彻底的回应。

  6月24日,西安发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》(以下简称《通知》),立即生效。

  原文和两则附件,内容相当丰富,在”规范秩序“方面,至少目前我能想到的漏洞,几乎全都堵上了。

  先来看看通知中的干货:

  1、 划定最低销售面积。项目可售面积3万平米以上的,每次开盘面积最低3万平米,不足3万平米的需一次性开盘。

  2、 售前至少提前3天公告销售信息,不得给购房者设置不公平前置条件,比如全款买房,拒绝公积金等。

  3、 建立价格指导联席会议制度。申报价格过高,且不接受指导的项目,不予办理预售。

  4、 建立统一的商品房意向登记平台。购房者必须先在平台登记才能参与购房。

  5、 售前至少提前3天发布销售公告,白天开盘,杜绝“打招呼”“内定,公证摇号。

  6、 不得以企事业的名义买房,封堵假离婚买房。

  1-3点是针对开发商的,4-6点则明显是针对购房者的。

  但真正有威力的措施,其实只有一个:商品房意向登记平台。

  根据西安最新的规则,购房者同一时间只能参与一个项目的申购。先在商品房意向登记平台报名某个项目,等到该项目选房完毕,如果没有买到房子,才可以参与下一个项目的认购。而且申购时要提交一堆材料,各种证明。

  从5月初被约谈到现在,西安大概就是在等待这个平台上线吧。据融360说房君了解,类似方式过滤炒房客,西安是头一个。战术上,基本做到了极致了。

  二、长沙——限售5年

  长沙于6月25日发布了最新的调控措施。

  重点内容如下:

  1、 已经有两套房的,不能再买房;单身和非长沙户籍家庭名下只能有1套房;

  2、 长沙户籍家庭可以买2套房,前提是首套房不动产权证书需满4年;

  3、 父母投靠成年子女落户长沙,不满2年不得单独购房;

  4、 未成年人不得单独购房;

  5、 学校集体户口的大学生不得单独购房;

  6、 离婚不满2年的,任何一方再买房,其住房套数按离婚前名下住房套数计算。

  7、 暂停企业购房;

  8、 连续24个月个税或社保的非长沙户籍方可获得购房资格;

  9、 户口迁入满1年,且稳定就业可且尽可购买1套房。

  10、 落户需满足稳定就业且连续12个月缴纳个税或社保。

  11、 企业已购住房,限售5年,个人家庭已购住房限售4年,从取得不动产权证书之日算起。

  长沙的这些调控措施,目的跟西安一样:最大限度打击炒房。长沙的策略是先稳住短期,

  从打击开发商捂盘、中介哄抬房价、堵住购房资格漏洞(比如假离婚、未成年单独购房、老人投靠落户等假落户方式)等方面入手,打击炒房价行为。

  可以说,这些措施能够起到一定效果,短期内,炒房需求会消退,但刚需能否买到房,不好说。

  三、限售的困境

  长沙的调控,人们聚焦的是限售5年。但限售真的管用吗?得分城市来看。

  之前,我们在聊三四线楼市的时候,曾经提及过限售。在三四线城市搞限售,效果会很明显,因为它的确能防止套现,从而稳住房价。

  但在一二线城市不一样,限售效果可能并不大。

  之所以限售,是因为现有限价。一二手房价格差太大,新房到手,立马就是百分至二三十的增值。但真正接盘这些二手房的人并不多,以武汉为例,过去一年,武汉新房成交量大跌30%,但二手房成交量仅增加不到2%。

  这个数据说明了一点,这些名义上参与新房摇号的刚需,其实也是实实在在的“炒房客”,内心都有非常强烈的“套利动机”。

  眼下二线城市人口正在加速增加,二手房在住房供应中的地位越来越重要。那些手握可交易二手房的房主也很高兴,因为限售意味着人为制造了供需短缺,你要买二手房,可选度不如以前了。

  当然你也可以不买二手房,继续去抢购新房,结果是新房中签率依然很低。

  四、房价会跌吗?

  西安和长沙这两个城市,过去三四年都经历了去库存,土地供应一路走低,楼面价一路走高,目前房价成功跨过了万元大关。过去三年,长沙的楼面价上涨了131%。

  供需才是影响房价最主要的因素。这次西安和长沙调控虽然轰轰烈烈,封堵炒房客力度空前,但在关键的土地供应上,并没有给人们吃下一颗定心丸。高举”打击炒房“的大旗未尝不可,但很多时候炒房只不过是结果,原因才更应该值得深究。

  至于限售,对房价的影响力其实很小。看过去一年出台限售的几十个城市,他们当中没有一个房价下跌的。买房都进入摇号时代了,你告诉我下跌的理由在哪?

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