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三四线楼市拐点或加速到来,再不撤就晚了!

时间:2018-06-21 来源:融360原创 作者:探戈

  先来关注前几天的一则新闻,云南京鹏地产被曝债务违约。

  该报告明确表示,京鹏地产项目销售回款不佳,资金紧张,京鹏地产向重庆信托申请的3亿元贷款已于2018年5月26日到期。

  不过随后重庆信托表示,涉及信托债务的本息已付清,不存在违约情况。相关消息显示,京鹏地产或许获得了一定的宽限期,在宽限期内,京鹏地产通过销售回款等方式还清了本息。

  除了云房集团下属子公司京鹏地产之外,一两个月以来,有关房企债务违约的消息已经是一波接着一波曝出。

  恒盛地产在4月披露的2017年报中透露,该公司逾期贷款达47.68亿元。

  而5月初,天津天房集团也被曝债务违约。财联社消息显示,天房集团暂时无力还清全部到期贷款,并希望就还款问题进行协商。

  这一轮债务爆发源于2016年的地产债井喷,2015年的大放水,直接刺激了房企举债的欲望。而地产债的期限主要以3+2以3年期为主,这意味着2018年开始,未来两三年内,地产债将进入偿债和回售高峰期。

  海通今年2月一份研报显示,今年进入回售期的永续地产债规模超过3800亿元,而明年将有3700亿元。考虑到不回售的机会成本,对风险的担忧,回售比例有可能大幅提高。

  除了潜在的回售压力,地产债到期规模也在增加,2018年需偿还1613亿,是去年的2.3倍,而未来三年的偿付规模分别高达2807亿、3998亿和4037亿。

  类似天房集团、京鹏地产等房企债务违约问题接下来还会出现,而且数量有可能放大,且更可能出现在中小房企扎堆的三四线城市。

  三四线楼市目前有暴露出来的风险还有不少。

  1、央行融资数据显示信贷疲软。

  5月份预期新增融资13000亿,但实际新增融资规模仅7608亿,同比也减少了3000亿。2017年融资已经是比较低的,2018年更低。这意味着资金紧张的情况已经比较严重了。所以,6月18日,央行相关负责人通过旗下《金融时报》对外释放信号,将实施好稳健中性的货币政策,此举意在给市场以信心,确保金融流动性和稳定性。但从相关信息来看,此举意在对冲贸易战带来的外部风险,也就是说重点支持实体。

  所以,房地产行业的融资环境不会得到明显改善。大房企有海外等更多融资渠道,同时也在竭力加快项目周转速度,以期加快回款,碧桂园恒大最具代表性。但是融资渠道有限的三四线的小房企就没这么幸运了。

  2、三四线城市房价涨幅惊人,许多城市房价都是翻倍的状态,这些城市如果按照既定方案继续大力推进棚改货币化,有可能加速到顶点,然后加速下行。基于此,我觉得棚改会放缓节奏,一旦放缓,那对于靠货币化安置红利活下来的大量中小房企来说,绝对是个坏消息。

  3、 调控深入到三四线城市,是非常明确的了。此前央媒明确表示“调控深入三四线城市,房住不炒中小城市不会是例外”。中小城市调控其实和棚改是有关联的,要调控,就不可能加速推进棚改货币化。

  宜昌限售已经是个强烈信号了,要知道,限售在一二线和三四线完全是两码事。

  一二线限售是给楼市降温,不缺需求,人们套现后还是会加杠杆买房,资金会重新进入楼市。

  但三四线楼市不然,很多人都希望在三四线赚一波,然后套现去一二线买房。三四线显然希望留住资金。三四线二手房市场本身就发育不足,只需要稍稍限售,套现就很困难。

  虽然房价仍然在涨,但以上三点表明三四线楼市整体处于外松内紧的状态。而中小房企债务问题不断曝出,正在将问题表面化。危机来临之前,往往房价都是涨的,等到房价真的不涨,那已经晚了。

  所以,融360说房(fangdai123)君给出的建议是,目前三四线楼市,特别是本轮房价翻番的城市,有机会撤退的尽快撤退。这个时候应该提醒自己一句:不要赚最后一个铜板。

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