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2016中国房地产十大焦点事件 哪件与你密不可分

时间:2017-01-06 来源:中国经济网 作者:中国经济网

  疯涨?调控?分化?纠结?想到2016年的楼市,无疑让人五味杂陈:从上半年的一线城市、重点二线城市房价飙升,到国庆期间中央出台调控政策,几乎席卷大半个中国,在这样的大起大落中,中国房地产市场销售额首次突破10万亿,而抢房潮、离婚潮、高价地、四小龙、卖房保壳种种现象,则又构成了2016年楼市一幅幅独特的风云画卷。新年伊始,中国经济网策划推出2016“中国时间”经济盘点系列,对我国2016年经济领域做一回顾。本期推出2016十大房产新闻,让我们一起回顾“上蹿下跳”的猴年楼市,辞旧迎新。

  一、一线城市房价年初飙升 “四小龙”领涨二线城市

  继2015年房地产开发投资降到最低点以后,2016年年初以来,房地产市场的火爆行情超出所有人的意料,人人谈股变成人人说房,一线城市的房价出现了脱缰式上涨,京沪深三大城市率先领涨,北京和上海房价同比上涨超过了40%,深圳新房均价一举迈入5万元大关,上海甚至出现一天跳价70万的情况。

  随后,一线城市周边地区房价也开始上涨,受利好消息影响,2016年廊坊房价增速最快,同比上涨102%。接着,厦门、合肥、南京、苏州等城市房价领涨二线城市,上涨超过了30%,这四个城市也因房价上涨过快而被称为“四小龙”。

  从2016年2月到8月,短短半年时间内,全国70多个主要城市中,近20个城市的房价涨幅超过10%,15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间。

  报告显示,目前各城市房价分成五个梯队,第一梯队京沪深三市,均价每平米超过4万元,第二梯队厦门、南京、广州、天津,每平米超过2万平米,第三梯队是杭州、福州、青岛、武汉、苏州等,每平米超过1万元,第四梯队是大连、成都、无锡、兰州以及佛山等市,每平米超过6千元,第五梯队是威海、吉林、常德、荆州、潍坊等,每平米低于6千元。

  二、中央经济工作会议定调:房子不是用来炒的

  2016年12月,中央经济工作会议在北京举行,其中提到,“房子是用来住的、不是用来炒的”,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落;房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展;要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。

  分析人士指出,2016年以来,我国一些地区房价上涨过快、投机炒作特征明显,不仅容易导致金融风险上升,有损普通民众的幸福感,长此以往,亦不利于房地产业在实体经济中发挥积极作用。2017年,我国将进一步采取综合措施,因地制宜、因城施策,让旨在投资投机的炒房者知难而退,最终确保房地产市场平稳健康发展。

  三、国庆开启密集调控潮 席卷大半个中国

  如果说上半年楼市关键词是房价暴涨,那么下半年则毫无疑问的是楼市调控。2016年9月30日晚间至10月6日,短短7天时间,南京、厦门、深圳、苏州、合肥等19个城市先后发布新楼市调控政策,重启限购限贷等政策。11月10日起,杭州、武汉、深圳、南京、西安、成都、福州、南昌等热点城市调控政策继续加码。

  新政下一二线房价逐步降温。国家统计局数据显示,10月一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%,分别比9月回落2.8和1.0个百分点。10月下旬新建商品住宅价格除深圳和成都两个城市继续下降外,北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降,降幅在0.1-0.4个百分点之间。

  从“9.30”开始,已经有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施,多地调控政策下,热点城市购房门槛提高,使得各类炒房需求减少,进而促使市场交易出现下滑。专家预测,本次调控周期起码持续6-9个月,甚至有可能周期拉长到2018年。20个城市城市房价将出现10%以上的价格下调空间。

  四、中央发文推街区制 已建小区要逐步打开

  2016年2月21日,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》公布,这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件, 勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。其中最引人瞩目的就是我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区的内容。该《意见》指出,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

  目前,新建的商品房小区规划基本上都是以封闭式小区为主,居民和业主几乎已经习惯了住宅小区是相对独立的空间,这种住宅小区的模式目前也比较便于小区的治安管理。

  业内人士认为,此次《意见》中提出不再建封闭小区,主要也是基于当前的城市规划建设管理方面存在着交通拥堵蔓延加重等诸多问题。而街区制是城市建设布局的一种形式,它的特点是住宅与商业、服务业紧密结合,不设围墙,土地私有制国家和我国改革开放早期大多采用这一方式。不过,推广街区制不宜一刀切,打开已有小区的围墙更应谨慎,要因地制宜、循序渐进,在解决公共交通问题的同时兼顾居住的舒适性。

  五、险资抢筹优质地产股 万科宝能陷股权大战

  “万宝之争”,是开端于2015年,高潮于2016年的行业大事。截至2016年11月30日,宝能系通过前海人寿及其他资管计划,前后五次举牌万科,通过自有资金买入、融资融券、收益互换、质押股权、资管计划等手段,共投入440多亿元,持有万科25%的股权,超过华润,成为第一大股东。

  在宝能系不断举牌增持的过程中,引起了万科与王石的质疑和反对,从而引发了强烈的社会关注与争论。2016年3月,万科公布与深圳地铁集团重大资产重组的计划方案,曾被市场解读为万科为了抵御宝能而精心设计的毒丸计划;12月万科A发布公告称,董事会同意终止与深圳地铁集团重大资产重组。12月,在监管部门的干预下,宝能态度出现缓和。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,保险资金抢筹上市房企纯属资本逐利行为。万宝之争,是房地产业与金融业发展过程中的一个标志性事件,既暴露出不同群体之间的利益纷争,又督促着企业股权结构与行业制度进一步予以完善。

  六、温州部分房产土地使用年限到期 引发全民关注

  2016年4月,温州部分市民在买卖二手房时无法正常交易,原因是土地到期了,需要缴纳数十万元的土地出让金方能重新办理土地证,花了上百万元买的房子,到期后还要交一笔不菲的费用,一时间引发社会各界的热议和关注。

  12月23日,国土资源部副部长王广华在《自然资源统一确权登记办法(试行)》新闻发布会上表示,针对温州当地20年住房土地使用权到期问题,国土资源部和住建部会商后回复,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续,涉及“土地使用期限”,仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

  尽管国土资源部的这个决定和处理办法,仅仅是针对“温州当地20年住房土地使用权到期问题”这个特例,而不是“土地使用权70年”的普遍情况,但一些业内人士和专家将之视为土地使用权到期后,在实践和政策层面的一大突破。

  11月27日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布,对于公众关心的土地与房屋财产问题,《意见》在多处予以了说明和安排。其中包括研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。业内人士表示,这样的表述意味着对于个人住宅土地使用权70年到期后政府会收回的担心是不必要的。

  七、上市公司靠卖北京学区房保壳 12年增值1651%

  2016年9月20日,*ST宁通B发布公告称,公司以公开挂牌方式通过北京产权交易所转让北京市西城区槐柏树街11号楼-201、-202两套房产,挂牌价格不低于经备案的房产评估价值。而如果这两处房产能够成功出售,那么*ST宁通全年扭亏的几率也将大大增加。

  公告称,*ST宁通B本次拟转让的两套房产,建筑面积分别为141.31平方米和141.60平方米,建成年份为2004年,设计用途为住宅。拟转让房产的账面价值及评估价值上述两套房产原值总计214.71万元,截至2016年7月底,已计提折旧84.97万元,账面净值总计129.74万元。

  经过中资资产评估有限公司的评估,截至评估基准日2016年7月31日,即*ST宁通B拟处置的两套房产账面价值为129.74万元,评估值为2272.62万元,增值额为2142.88万元,增值率1651.68%。不过,这可能并不是这两套住房的实际价格。媒体报道称,这2处房产,属于北京市重点北京小学本部学区房,市面上小区的销售单价逾10万元/平方米。

  实际上,上市公司依靠出售房地产扭亏为盈,在当前经济环境下并不鲜见。据统计,在2926家上市公司中,有395家面临上半年净利润为负的尴尬局面,这其中还不包括各种注资、重组后财务数据优化的壳资源。其中,有115家上市公司净利润为正但不足500万元,而500万元,只是北京五环以内一居室的最低资产配置。

  八、七部门联合发文整顿中介市场 严查首付贷

  2016年8月,住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,重拳出击治理房地产中介市场,共提出了16项政策措施,要求房地产中介机构对房源真实性进行全面核验,不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,设立失信中介机构“黑名单”,对严重失信的中介机构和个人实行行业禁入。

  首付贷是指在购房者首付款不足的情况下,房地产中介机构、开发商或者互联网金融平台为其提供用于首付的贷款,让购房者可以提前进入楼市,即在杠杆上加杠杆,增加了贷款风险。首付贷分有抵押和无抵押两种。此前无抵押的首付贷似乎更加大行其道:没有抵押物,全靠“更加严格的审核”提供给买房人20万;30万元的贷款用于买房首付。

  业内人士表示,《意见》如能严格落实,长期存在于中介市场的虚假房源、赚取差价等乱象有望得到彻底根治,这对中介市场来说,算是史上最严的政策了。不过也有观点认为,新政后效如何,还要看相关部门的监管和处罚力度。

  九、高价地密集出现 土地热潮史无前例

  2016年是有史以来高价地最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块大量涌现,持续刺激房地产市场,热点一二线城市土地市场高温难降,面粉贵于面包的案例明显增多。

  这些土地主要集中在一二线城市中,尤其是上海、南京、苏州、合肥、杭州等城市。2016年前4个月,南京成交的15幅含住宅地块中,拍出了7个区域高价地块;4月上旬,苏州拍卖的13幅地块刷新了3个区的高价地块纪录;4月底,合肥出让6宗地块,单日揽金超过110亿元;4月底,厦门总价和单价双料高价地块产生;8月17日,全国单价最高地块在上海诞生,融信集团以110.1亿元的成交价格拿下静安区中兴路地块,楼板价突破10万元/平方米,可售部分的楼板价超过14万元/平方米;8月29日,招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心配套商业用地,超过此前广州亚运村255亿的全国总价最高地块,晋升为全国总价新地块。9月份延续土地交易热,全国密集成交了51宗区域单价、总价最高地块,再创年内新高。

  热点一二线城市土地市场高温难降,业内分析原因主要有:一二线城市新房销售火爆,房企补库存的需求强烈;房企投资方向趋同,重点聚焦热点一二线城市,加剧了热点城市土拍竞争激烈程度;央企、国企在热点一二线城市不惜高价拿地,谋求企业做大做强;货币宽松,流动性充裕,金融机构大力支持房企高杠杆拿地。

  十、全国商品房年销售额历史首次突破10万亿元

  尽管从国庆期间开始引发楼市调控潮以来,楼市热度出现明显减退,但前三季度的旺销仍然让2016年楼市年销售额和销售面积双双突破历史记录。统计局报告显示,1-11月全国商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%,增速比1-10月份回落2.5个百分点。商品房销售额102503亿元,增长37.5%,增速回落3.7个百分点。

  中原地产首席分析师张大伟指出,提前1个月,商品房销售数据已经全面冲破历史记录线,一方面,2016年中国商品房年销售额首次突破10万亿元大关,从过去几年的数据来看,一般而言,整年商品房销售金额大致保持在7-8万亿元左右。另一方面,2016年前11个月的房地产销售面积也刷新了2013年全年创下的13亿平方米的年度历史纪录。

  尽管绝对值创出历史新高,但从11月单月来看,楼市数据涨幅开始明显放缓,市场冲高回落的趋势显著。

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