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怎么买房最赚钱?

时间:2021-11-23 来源:融360原创 作者:融360小编

最近贝贝偷偷和我说,“想恋爱了,想结婚了,现在先北京买套房,是不是最好的选择呢?”

我替贝贝感到高兴,这么多年她终于想通了。

所以我赶紧问问,看上谁家公子了?要不要我帮忙带个话什么的,要是撮合成功随便赏个几百块钱就行。

谁知贝贝却说,现在倒还没看上谁,只是北京房价跌的有点多,现在觉得买房应该挺划算的。

在我看来,又不是刚需,现在买房可还是高位呀,要买房至少要等到合适租售比才行。

什么叫租售比呢?

租就是房子的租金,售就是房子的售价,用售价除以租金,就是这套房子靠吃租金收回买房成本的时间。

打个比方,在北京市朝阳区欢乐谷附近,一套3居140平的房子,能卖600多万,折合下来平均4万多一平。听着不贵吧,但这套房子现在出租,也就能租6000元/月左右。

如果我们用租售比除一下,连续出租1000个月,才能赚回买房的本金,要83年才行。

换句话说,我们投一个生意要83年能回本,你会去做么?

而且现在的大前提还是“房住不炒”的政策,这就意味着未来房价每年不贬值就不错了,至于要想跑赢通胀,房价每年必须涨3%-4%,难度可想而知。

600万的房子,如果一年不涨价,就意味着被通胀吃掉3%,这就是18万,就算租金能回来7.2万(6000*12=7.2万),那也是每年净亏10多万。

要算通胀,不用80年,60年就能被通胀吃没了。

所以,如果不是刚需,想像前些年那样靠投资房子赚钱,可能就是想多了。

其实租售比,就是投入产出比,还有一个词我觉得也非常合适,就是市盈率。

那什么是市盈率呢?

市盈率是借用股市的概念,市是市值,盈是利润。市值和利润的比值的意义,现在用现在的利润,要跑多少年才能赚回市值。

简单理解,市盈率就是用投入的钱除以现在的利润,计算的结果就是,这个生意干多少年,我能回本。

比如我开个奶茶铺,开之前做市场调研发现:这条街所有奶茶铺每天平均都能卖2000元,一年流水能到73万左右。

如果店租一年是40万,刨除所有费用后,一年还能赚20万,这20万就是净利润了。

我们要投这奶茶铺,如果需要100万,这时就要想一想投资回报的比例了,毕竟一年才赚20万,投100万就意味着5年才能回本。

对实体经济而言有点太多了,一般实体经济回本周期在1-2年左右,也就是说如果投10-20万才是可以考虑的范围。

投资投的是资产,这点我之前经常说。什么是资产呢?能持续给我们带来利润的,才叫资产。

用市盈率投资股票,其实效果更好。

比如,我们买入一家20亿市值的公司,而这家公司每年平均净利润是1亿,且非常稳定,买它是否划算呢?

20亿市值就相当于我们上面说的房价,而1亿的净利润就是我们说的房租,拿市值除以净利润,我们就可以算出多少年回本。

20亿除以1亿,很简单20年回本,这生意值不值得做呢?

股票虽然不像实体经济1-2年能回本,但要等20年才回本就显然不值了,人生有几个20年呢?

这种投资要是10年以下,我才觉得比较划算。

投基金,用这个算行不行?

当然可以了,股票基金市值好算,就是份额乘以每份价格。

但知道股票基金的收益不好算,这必须知道基金的全部持仓,然后再按比例折算到每只股票里,只有这样我们才能算出持有股票总的年收益率。

有个折中的办法就是看PE(市盈率),这个就是用现在市值除以过去的利润,算出来未来多少年回本的办法。

但由于基金中股票很多,有些公司每年收益基本一样或稳定上升,用PE计算没问题。

但有些公司,每年收益并不稳定,比如牧原股份这种明显受猪肉周期影响,就无法用PE来衡量是否便宜。

所以,对于基金投资来说,价值估算就更为复杂。

ps.既然市盈率大家都知道,为什么房价会贵呢?会什么股价会高呢?原因很简单,因为还有一部分不理性的人,觉得它们未来还会涨。而多涨出来的部分,我们就叫做泡沫了。

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