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重磅!超20万亿存量房贷迎重大调整 对老用户影响几何?

时间:2019-12-31 来源:融360大数据研究院 作者:李万赋

  2019年最后一个周末,存量浮动利率贷款定价转换方案正式出台,是央行继8月LPR新机制改革后的又一重大举措。

  银行前期准备工作繁杂 但来年整体收益下降压力不大

  按照公告要求,2020年3月1日-8月31日之间,银行需要完成所有存量浮动利率贷款的定价基准转换,这就意味着在3月1日前,银行需要做好自身的转换方案、系统开发、人员培训和客户沟通等,且理论上要在明年8月底和所有存量浮动贷款客户协调签订新的贷款合同。

  银行中长期贷款主要有个人住房贷款、企业贷款和政府贷款类。其中个人住房贷款占绝对大头,根据央行公布数据,金融机构2019第三季度末中长期贷款余额38.56亿元,而主要金融机构的个人住房贷款余额就有29.05亿元,剩下不到10亿为企业贷款和政府贷款。

  长期来看,LPR利率水平下行空间大。存量浮动利率贷款定价基准转换,意味着未来银行来自于存量贷款的收益也会下降。按照公告,占比最大的个人住房贷款利率2020年调整后维仍持现有水平,最早发生变动也在2021年,主要是考虑到房地产市场的调控要求。同时也在一定程度上缓解了银行来年将要面对的成本压力。

  公告规定,除商业性个人住房贷款外的企业贷款等,由借贷双方协商确定加点数值、重定价周期等具体转换条款,没有具体的硬性要求,考验银行和企业的协商能力。

  存量房贷用户或将于2021年开始享受LPR下降红利

  对于个人住房贷款用户来说,转换方案有两种选择。一种是将定价基准转换为LPR,根据2019年12月的5年期LPR值,即4.8%,由原执行利率相减确定新合同的加点数值,重定价周期最短为一年。此外,存量房贷用户也可以选择转换为固定利率贷款合同,利率水平为原合同最近的执行利率水平。

  虽然无法享受到前期LPR下降的红利,中长期来看,LPR大概率仍将继续下行,用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利,未来利息支出会有所减少。当然,相比LPR可能下降带来的利息支出减少,如果用户更重视利率稳定性和便捷性,也可以选择转换为固定利率。

  公告中还提到,转化成LPR后的加点数可以为负值,主要是考虑到前些年,银行的首套房贷款执行利率在贷款基准基础上打折,部分折扣甚至可以达到7折,即实际水平为4.9%*0.7=3.43%,如果不能进行减点,将伤害到这部分用户的利益。

  因为公积金贷款不受影响,未来LPR下行,享受7折的商业贷款用户,有可能会支付比公积金贷款更低的利息。不过5年期LPR水平未来下降速度不会过快,下降幅度也会比较平缓,若下降3.43%-3.25%=0.18%(当前公积金贷款利率为3.25%)可能会经历较长的时间。

  中长期浮动利率的企业贷款、政府贷款等其他类型,公告没有给出详细规定,给予了借款方与银行协商的空间。结合目前的经济形势和央行政策,这部分存量合同转换成LPR贷款基准后,贷款利率下行红利可能比房贷来得更早一些,企业或将在2020年就享受到调整后的好处。

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