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“商铺”赚钱大法好,祖孙三代吃到饱?

时间:2019-10-30 来源:融360原创 作者:小融

  有句老话叫“一铺养三代”,这句话在过去可能是句良言,但是当放在现阶段的时候,最好还是要具体问题具体分析一下。

  商铺是怎么赚钱的?

  通过投资商铺有这么几种赚钱的方式?

  1、做生意:这个好理解,比如家里有经营线下的实体生意,门店也好、柜台也好,买来后自己用,这样就不需要在租用其他人的商铺了。

  2、赚租金:自己不做生意,但是把商铺出租给其他人,从而赚取租金。

  3、买卖:商铺是房地产产品中的一种,有升值价值。随着时间的推移,市场的变化,商铺在升值后出售,买入-卖出之间的差价也可以获利。

  所以,商铺能不能投资,赚多赚少,基本上是以这三点为基础来判断的。

  商铺能不能投资?

  市场是动态变化的。房地产的商品是特殊的。

  它的特殊性表现在空间和时间两重属性,都会对它产生叠加作用。

  所以,在商铺的选取上,是大空间套小空间,过去、现在牵着将来。很复杂。

  一,空间维度上的选择:

  来,先说一下空间的问题。我们从大向小,一层层剥开说。

  1、城市。

  说白了,商铺的赚钱与否依赖的是商业活动。所以,商业越活跃的城市,商铺投资价值越高。

  那么这就有个问题了,普通人很难判断一个城市商业是不是活跃。怎么判断?这个逻辑跟投资住宅就有点像了,看人口。

  人口多的城市,衣食住行需求多,商业自然活跃。

  城市人流量大,商业自然也活跃。这里的人流量怎么判断?比如旅游城市就判断游客数量、交通中转城市就判断火车客运数据。

  整体而言,一线城市>二线城市>三四线城市。

  2、地段。

  判断了城市,还远远不够。

  或者还有一些,就打算投资自己所在城市的商铺,不考虑异地。

  那么,地段就是重要一环。

  判断地段依然可以从人口和人流量判断。

  尽量选取人口聚集密集的地段,主干道、居民聚集区、商圈相对成熟(或正在崛起)、人流量大的地方。

  如果,商铺所在区域商业活动越不活跃的,那就越不值得投资。

  一二线城市,基本相对成熟的地段商铺资源已经很稀缺。所以,如果有商铺资源,比较粗放的判断是,越靠近城市中心、地标性商圈越好。

  而对于规模相对小的城市,如三四线城市或距离相隔不远的两个区域。

  怎么判断活跃不活跃?辛苦一点的方法,就是两个区域内找已存在的条件相似的两个店铺,蹲点。看看同时间段这不同区域的两家店铺的生意如何。

  3、位置。

  选择商铺时,一定要醒目。越醒目的商铺代表越能被人们关注。

  举个例子,假设你想到图书城买书,当进入图书城的时候,那些你第一眼就看到的店铺,一定是你先迈进去的。

  这种集中售卖单一品类商品的市场中,基本上货源、售价每家相差不大,如果产品和价格无限趋同的时候,那么谁家客流量大,谁家就赚钱多。

  所以“醒目”“吸引力”决定了客流量。

  这时候,位置在大门附近的商铺客流量,一定是比在犄角旮旯的商铺客流量大的。

  这也就是所谓的好位置。

  好位置代表了商铺生意好、租金高,而前两者决定了商铺的升值潜力大。

  二,时间维度上的选择:

  再来说说时间问题。我们以过去、现在、将来三个比较宽泛的时间段为界来看。

  1、崛起在过去。

  如果商铺的位置位于存在了很久,被大家所熟知的商圈,这种时候很难有新的商铺进入市场,此时的商铺大部分是二手商铺。能不能投资?

  你需要判断一下。

  一种,商圈“熟过头”的,别相信天上掉馅饼。产业会转移、活跃商圈会转移、城市重心也是会转移的。城市的发展规划是要不断适应社会变化的。

  那些已经成熟了很久的商圈,很可能会因为新的城市重心转移而失去活力,甚至一些依赖产业的商圈,在产业衰落后也会一蹶不振。

  而这时候,投资这些位于老旧商圈的商铺,你从上一家手中接手二手商铺的成本(单价和税费)比较高,而未来随着城市商业重心的转移,这些老旧的商圈失去活力,租金也很难涨上去(甚至会跌)。

  这时候如果购入,可以说是买在了最高点,却无法创造预期的收益。

  另外一种,虽然在成熟商圈里,但就是火不起来。

  这种小融也见过,比如,在某一商圈里,本身有已经成熟的商场甲乙丙,但后期又开发了其他的商场丁,按理说在这种客流量大的地方,丁的发展也会很好,可是客户就是寥寥无几,干看着别人吃肉,自己连汤也喝不上。

  这种影响因素就很多,商场的设计、管理、定位、物业、运营、具体位置等等都会对它产生影响。

  一般而言,这种情况下的商铺也最好不要接手。靠着好的资源,十几年都发展不起来,未来再崛起的可能性也不大。

  最后有一种,可遇不可求的捡漏。

  前两天小融在网上翻了一些商铺的信息。偶然间翻到了杭州的一些二手商铺。

  同一名中介最近那几天发布的房源信息中,商铺几乎都在杭州延安路和河坊街,并且数量很多,大部分都有租约在身。

  而这些商铺的共同特点,就是位于杭州人流量最大的商圈。这些商铺位置是什么概念呢?去杭州旅游的99%的人都去过西湖,去过西湖的90%都去过延安路,50%的人去过河坊街。

  总之是著名景区的主要商圈,更何况,杭州常住人口也时不时的会去逛街购物。

  要知道,这些地方的商铺,从一开始就很难流向市场。大多数都是还没对外开售就被“大户”们成批买走了。

  所以,无论现在是“大户”生意遇到困难急于变现,还是说找到了更好的资产投资方式需要钱,总之是这些商铺是流向市场了。买了,等于稳赚。这种商铺不抢手都很难。(上周看到的信息,这周再去看,果然只剩一两个商铺还在挂牌了)

  这种商铺,可遇不可求。见到了,条件允许,就要快速下手。

  总之投资成熟商圈里的商铺只要记住一点:谁也不是傻子,能赚钱的商铺是下金蛋的鸡,大家恨不得捂着不撒手,不会轻易出售。即便出售了,抢起来难度也高,需要靠点运气和努力。

  2、崛起在现在。

  随着城市不断扩大发展,城镇化水平不断提高。在很多城市发展扩大中,会不断崛起一些新的商圈。

  这些在崛起之初还未到发展成熟阶段的商圈偶尔会有一些或新、或二手商铺出售。

  而这些商圈的特点也基本都是挨着老城区不断向外扩张方向,紧邻住宅区域,人口密度大的(尤以年轻人口为主)方向。

  前景看好,可入。

  3、崛起在未来。

  未来有无数的不确定性。这就给了很多中间环节的参与者画饼的空间。

  当你接到售卖新商铺的电话,电话那头销售给你大谈特谈未来潜力,一问具体位置,远远的郊区。

  你从城里开车过去,沿路一片荒芜,大片空着的土地。这时候要小心了。

  如果你是三四线城市,在未来很长一段时间内,办公和商业类的地产可能是过剩的。假设这个城市重心是在向东扩张发展(尤其是人口)。你就不要去投资没落的西边远远的郊区。

  毕竟,这种远远的快出城的郊区商铺,赌的是未来。而从现在,到未来,你可以赌一年、三年、五年(毕竟城市发展怎样,时间越短越好预测)。

  如果赌十年就有点亏了,你说不好现在规划的项目、画好的饼,十年以后能不能好好的落地。而十年以后,这个城市的商业活跃程度还能不能让这些远远郊区的商铺赚钱,那就是另一回事了。

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