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调控政策233条,43%城市下跌,楼市上半场一言难尽!

时间:2019-07-03 来源:融360原创 作者:小融

  2019年,行至大半,房地产各方面表现却略有差异。

  政策

  据不完全统计,2019上半年,全国与房地产相关的政策累积发布在233条。

  1、信贷政策从紧到松再到紧

  上半年,调控的变动多集中在信贷政策上。

  从春节前,信贷政策就开始逐渐放松。从去年底开始,房贷利率一路下降,直到3、4月激发一小波市场热度,部分城市的土拍市场和房价开始波动回温。

  6月,以苏州为代表的几个热点城市在被官方“警告”后,开始在政策上收紧调控。同样,为配合市场降温,部分城市房贷利率结束了连续多月的下调,开始进入上升期。

  小融预计,房贷利率的上行短期内仍将持续。热点城市信贷政策在未来的7--8月仍将以收紧的基调为主。

  2、人才政策的三大手段:落户、补贴、购房优惠

  2019上半年,大约有24个城市及地区发布了相关的人才政策。而我们观察这些人才政策,吸引人才的手段也多为降低落户门槛,增加人才补贴或者享受购房优惠政策。

  比如,杭州大专即可落户;大连高层次人才安家补贴最高500万元;呼和浩特人才购房可享半价。

  在发布的三十多条人才政策里,最为关键的是发改委的两条落户政策。

  100万-300万人口大城市要全面取消落户限制;抓好重点人群落户,允许租赁房屋常住人口以公共户口落户。

  握着这柄尚方宝剑,发展强劲的城市抢人毫不含糊。

  本身那些大中规模的城市在经济发展上就要优于其他城市,一旦开闸放开人口流入,城市将进入一个高速发展阶段。虹吸效应的开启,将使经济发展薄弱的地区逐渐失去优势。

  市场

  1、房价涨跌与震荡

  上半年,房地产的市场表现比较复杂。

  数据由小融说房整理

  A、西部中心和旅游城市集中上涨

  首先,今年上半年,北部、西部、南部的中心城市房价开始展露头角。

  西部城市呼和浩特、乌鲁木齐、西宁、南宁,东北部城市大连、长春、沈阳,在上半年的房价涨幅较大,受前期其他都市圈的热点城市影响,进入补涨状态。

  其次,环京城市唐山、秦皇岛,受北京规划的政策利好和公积金新政影响导致需求外溢,房价也在上半年保持较高的涨幅。

  最后,去年受严调控的影响,一部分旅游城市房价出现波动,厦门、大理、三亚这三座城市在经历了去年下半年市场的走低后,今年开始回涨。

  B、热点城市在调整,发展薄弱的三四线城市走向低迷

  随着都市圈概念提出,从2017年开始,东部、中部城市迎来了一波房价过热且快速上涨。今年上半年,热点城市房价进入调整期。

  所以2017-2018年期间,规划、政策等各项因素的加持,让青岛、郑州、济南等热点城市迎来了一波大涨。

  涨的太快,在政策常紧不松的情况下,济南、青岛、郑州房价接连下跌,是对前期上涨的市场调整。

  另外,部分发展动力不足的三四线城市,房地产市场表现已出现颓势。

  上半年,江西赣县、湖北恩施的房价“止跌令”令市场哗然。发展薄弱的三四线城市,棚改热度之后,陷入消沉。需求难以维持高供给,房价下跌成必然。

  上半年,70城中,南充、安庆、湛江、遵义房价跌势明显,其中南充房价连跌5个月,最高跌幅0.8%。

  2、土地供应集中

  上半年,土地市场地域分化明显。长三角、珠三角是土地供应热门地区。

  除此外,几乎所有主流房企开始把目光放在热点二线城市,构成了上半年土地市场的小高潮。

  分城市来看,卖地最多的是杭州,达到1423亿;武汉共卖地949亿元,位居全国第二。

  中西部核心城市成交火热,武汉、西安、成都和郑州土地成交规划建筑面积均有上榜,值得注意的是,天津、广州土地成交持续放量,规划建筑面积分别同比增长85%和70%。

  上半年全国整体土地出让金额和面积同比去年下降的幅度高达三成,但一二线城市今年的土地热度提升明显,尤其是以杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等为代表的强二线更是表现抢眼,房企抢地也导致土地溢价率快速提升。

  预计2019下半年,从全国范围内来看,因城施策的指导下,房地产相关政策大面积放松的可能性仍然不大,部分城市在市场压力影响下,有可能会陆续有刺激市场的小幅度政策出台;从市场方面看,下半年,二线城市进入房价调整的城市将会增多,三四线将有更多城市加入房价下跌的队伍。

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