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4万亿“旧改”接棒“棚改”,难道是楼市变数登场?

时间:2019-06-27 来源:融360整理 作者:小融整理

  棚改未退,旧改已来。

  近日,国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。

  文件指出:老旧小区改造涉及居民上亿人,能够促进住户户内改造并带动消费。

  论定位,旧改既是民生工程又是发展工程。论影响人群,涉及上亿城镇居民;论投资体量,专家估计可能高达4万亿。

  旧改,会不会是下一个棚改?对房地产到底有多大影响?

  老实说,旧改看着挺汹涌澎湃的,但其实远比不来棚改。

  简单点说,棚改属于大拆大建,旧改属于小修小补

  我们可以通过文件上的描述来进一步理解旧改:

  重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施

  在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

  在城市更新的逻辑下,利用小修小补提升其外在形象和居住质量,倒还问题不大, 想要原地拆除再起高楼,并非想象的那么容易。

  要知道,老旧小区往往都位于老城区,而老城区多半寸土寸金,再加上容积率本来就高,拆迁的话补偿资金体量庞大,商业效益难以高估。

  为什么“旧改”影响力无法和“棚改”相媲美?

  1、旧改并没有创造新的需求。

  我们之前提到了,旧改区别于棚改是在原社区基础上的修补,不存在推倒重建这种问题,自然也就不存在原住居民的迁移问题。

  另外,再加上居住环境的改造可以一定程度上缓解居民住房的改善性需求,反倒抑制了刚需改善的需求。

  2、旧改的钱,不存在定向放水

  简单点说,棚改大拆大建的补偿有两个方面,一种是给房子;另一种是货币化安置,也就是俗称的给钱。

  而补偿款的钱,很多又百般流转到楼市,引起三四线楼市强劲反弹。

  与此相比,旧改的金融上尚未得到如此之多的支持。

  目前,旧改主要是由财政资金和居民共同埋单,政府会对加装电梯等给予一定金额补贴,比例有限;至于整体拆除更新改造,则主要由开发商负责,政府不会过度参与。

  虽然相关方面提出“加大金融对老旧小区改造的支持”,但若无央妈的参与,效果将会极其有限。

  换言之,棚改能成为楼市发动机,根本原因不是大拆大建,而是有定向放水的强力支持。

  而对旧改而言,既然不存在定向放水,那对整个房地产市场的影响来看,也就不会像棚改那样,威力巨大,引着房价轮番上涨。

       文章整理自以下公众号:国民经略、真叫卢俊

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