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房价预警:买房潜在升值空间已非常有限

时间:2019-05-23 来源:信息时报 作者:信息时报

  继4月19日对6个城市进行预警提示后,5月18日住房和城乡建设部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行预警提示。

  有业内人士指出,4月被住建部预警的6个城市并未公开名单,而5月的预警则直接点名,体现出相关部门对于高房价继续管控的导向,调控之意明显。分析人士认为,当下购房者如果是出于改善型居住的需要,可以入手,但若是作为投资,因为预计潜在升值的空间已非常有限,所以应保持理性。

  住建部:对四城市楼价发出预警

  国家统计局5月16日发布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,统计数据显示,4月有67个城市新建商品住宅价格环比上涨,3月为65个城市。5月18日,住建部对全国房价上涨过快的四个城市进行了预警,包括佛山、苏州、大连和南宁,这是继4月19日对6个城市进行预警提示后的第二次。

  业内人士表示,近3个月部分城市新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。类似预警,体现了相关部门对于高房价继续管控的导向,是“房住不炒”政策思路的体现,也有助于后续各地房价稳定政策的出台。

  国家统计局数据显示,2019年4月份,大连新房房价环比上涨0.7%,同比上涨13.2%。二手房环比上涨0.8%,同比上涨9.1%;南宁新房房价上涨0.9%,同比上涨11.5%。二手房环比上涨1.4%,同比上涨11.7%。虽然苏州和佛山不在70城房价统计名单中,但无论是近期苏州土地市场的持续火热,还是佛山新房成交价连续多月上涨,均印证了这两个城市房地产市场的高温不退态势。

  根据易居研究院统计的数据显示,佛山今年3月份全市房价为13025元/平方米,相比去年水平有较为明显的同比上涨。而克而瑞数据显示,4月份苏州商品住宅成交114.8万平方米,环比增长53%,同比增长高达80%;成交均价21742元/平方米,环比上涨6%,同比上涨11.6%。苏州近期出台了两次政策收紧内容,尤其是针对苏州园区等进行了管控。

  房企:加快推货保持价格平稳

  为应对市场及政策的变化,多数房企都采取随行就市的态度。广州某大房企表示,在目前的政策调控下以“稳”为主,楼市过热将引发调控收紧,既不允许大涨也不允许大跌,同时,备案指导价格仍将存在。所以下半年推货也将采取积极稳健的策略。

  此外,有房企表示,虽然目前企业融资拿地的步伐没有放慢,但企业的资金面依然紧张,为保持规模与利润的平衡,房企也会加快推盘节奏与力度,但价格会“保持平稳”。

  在现如今的市场环境下,许多中大型品牌房企依然有冲规模诉求。例如在长三角及珠三角土拍回暖中,同策研究院预计中大型房企将通过牺牲当期利润率的方式拿地。而小型房企因本身发展策略差异,当前拿地策略出现差异,部分房企因资金流紧张,拿地偏谨慎。以S企业为例,其2019年1季度未拿地,但是2018年刚上市的H企业便拿地十分积极,仍有扩张诉求!

  业内人士认为,当前政策调控的核心,便是调控过程中一直在重点强调的“稳地价、稳房价、稳预期”。同策研究院总监张宏伟称,从稳地价的角度来说,稳地价的目的还是维持财政收入,从而稳定经济增长。一二线城市“稳地价”的核心是避免土地价格过快上涨、推升房价。

  而三四线城市则相反,核心是避免土地价格下跌、引发房价下跌。稳房价也是如此。而从“稳预期”的角度来说,政策调控既要稳定楼市既不允许大涨、也不允许大跌的预期,也要避免预期改变引发的市场剧烈波动、造成宏观经济波动。

  专家:刚需可入手投资需谨慎

  近期,市场各种房市“小阳春”论调再度兴起。不少买家担心现在不买以后买不起。对于买房者,有专家建议,如果是出于改善型居住的刚需角度,可从生活实际所需出发介入房市,选择合适的房子。但对于投资型乃至投机型需求而言,中国房地产市场经历前些年的持续大涨后,价格仍处高位,潜在升值的空间已非常有限。

  地产专家邓浩志表示,目前贷款利率还处于较低的水平,如果确实有刚需(包括首套和二套房)的买家,建议可以入市。可以选择一些市中心物业更为保值。而对于投资客来说,则需要谨慎,因为目前市场靠房子来大幅度升值的年代已经过去。此外,邓浩志表示,由于目前公寓入市门槛解禁,个人投资公寓的人逐渐增多,公寓的升值空间不大,所以如果是用来出租的,要看购买时的价格,如果购入的价格低于周边住宅的一半,这样的回报率还可以,否则则需要谨慎持有。

  张宏伟则认为,目前核心一二线城市居民购买力,可能成为限制楼市持续回暖的原因之一。张宏伟给记者算了一笔账,假设居民收入均等于该城市城镇人均可支配收入(2018年数据),个人月收入的70%用于支付每月按揭,住宅贷款年利率5%,分30年按揭还款,首付款为家庭自有资金的情况下,居民月支出额与可负担的贷款额比例为1:186.3。也即居民能负担起1万元每月的月供,则可承担186.3万元总贷款额,按照贷款/首付比例7:3可倒推出总房价上限为266.14万元。

  计算结果显示,北京、上海、深圳三座城市成交新房套均总价远超出普通居民收入可负担范围,宁波、苏州、南京、杭州、福州等城市需4人还房贷方可支撑起城市新房还贷需求。

  为此,张宏伟认为,城市居民不必太担心后续房价上涨过快而导致负担不起,对于一般城市家庭来说,根据现有市场价格,酌情选择家庭可承担的宜居城市再行买房会较为妥当。

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