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房价大跌!中国楼市的未来会重蹈覆辙吗?

时间:2019-05-08 来源:融360原创 作者:小融

  国际楼市,一片消沉。

  持续上涨了55年、涨幅66倍的澳大利亚房地产,正迎来楼市寒冬。

  根据澳大利亚统计局公布住房价格数据,过去被投资客青睐的澳大利亚,整体的房价水平下跌了5.1%。

  其中房地产最活跃的城市——悉尼,更是直接下跌了13.2%。

  北半球的欧洲也并不乐观。

  据英国《每日邮报》5月6日报道,意大利小镇穆索梅利因居民多数前往城市生活,几乎成了空城。

  地方政府被迫以最低价格出售空置房屋,每套售价甚至只要1欧元(约合人民币7.58元)。

  同样在日本,大批0元售出(无偿转让)的房子,在一家名为Akiya银行的网站上出售,买家只需支付税费和代理佣金,就可以把房子拿到手。

  发达国家的楼市现状,在某种程度上能反映中国楼市的未来。

  炒房客走了,房价跌了

  中国人现阶段对房产的购买能力远高于想象。

  一开始,“炒房”的还仅仅局限在小范围的投资团体。

  到了现在,炒房已经发展到但凡手头有点钱的,都想靠投资房产赚把钱了。

  小融接触过80%想要买房的人,都在问,未来升值如何。这些人,有一大部分都是常住地和购房地分离的,俗称异地购房。

  但是,当一个地方异地购房者过多,这个地方的房价就变得危险。

  去年,最严调控,厦门房价大跌的消息席卷全国,岛内房价下降1万-1.5万/平方米,岛外房价下跌6000元-1万元/平方米,土拍价腰斩。

  在环京燕郊,从四五万跌至两万的腰斩价,同样是强调控作用楼市的产物。

  这两个地方有个共同特征,都是外来购房者远大于本地购房者。

  厦门因为气候宜居,资源优质,承接了福建整个省份的购房需求。燕郊则是承接了北京因高房价和购房资格所限的需求外溢。

  在调控窗口期,政策对当地购房资格进行限制,外来购房者瞬间失去购房资格,加上冻结房产买卖流动性,本地有限的需求量无法支撑供应市场,房价下跌趋势就很明显了。

  产业衰退,楼市低迷

  产业的变迁,对楼市的影响比预想中大。

  上世纪末,资源、重工业产业集聚的城市一直是人们向往的富饶之地。比如煤炭资源丰富的山西,重工业集中的东北。产业的繁荣使当地经济发展名列前茅。

  但随着近几年国家产业结构改革、能源枯竭,以前风光无限的城市逐渐迎来了衰落。

  上世纪末本世纪初,这些城市的居民以高收入为傲,在大部分人收入还只是几百上千的时候,这些人早已迈入月入万元的门槛。

  这样的繁荣没有延续多久,产业的衰落接踵而来,与此同时下岗、裁员让曾经的月入万元成为泡影。

  从过去月入万元时买套房毫不费力,到现在无收入情况下望房兴叹。产业对城市经济的影响比想象中残酷。

  前段时间煤城鹤岗的白菜房价,是这类城市的典型代表。

  支柱产业衰退,经济发展低迷,人民生活水平跟着下降,房产的购买能力和房价的承受能力自然也跟着下降。

  相比于现在东部沿海靠着制造业发展迅猛,东北在重工业衰退背景下,已经很难支撑高房价。

  老年人留守,无人承接的楼市

  资源正在加速的聚拢,经济发达城市虹吸作用正在不断增强。

  这一趋势最显而易见的表现在对年轻人口的吸引上。

  改革开放以来,城乡居民的收入差距日益加大。由于农村人均可耕地面积的减少,农民从自己原有土地上获得的收入赶不上经济发展水平,越来越多的青壮年劳动力涌入城市打工。

  随着人口向发达城市的集聚,在中国中西部地区乡镇,留守的空巢老人比比皆是。

  数据预测,到2050年前后,中国60岁以上老年人口将达到4.87亿,约占总人口的三分之一,独居和空巢老年人将占54%以上。

  随着中国城市发展的不断分化,在经济欠发达地区,留下最多的将是空置的住房和年迈的空巢老人。

  城市发展的分化,让发达地区房价越来越高,房租越来越贵,房子供不应求。

  而经济发展薄弱的城市,房子无人问津,市场供需影响下的房价下跌,只会是早晚到来的必然结果。

  在未来,房价下跌的城市,一定是炒房遍地、产业衰退、老龄化集中的城市;而现在你要做的就是尽量向“钱”看,那些经济前景向好、产业优质、年轻人口集中的城市才有未来。

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