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危险!调控政策卷土重来,房价会稳了吗?

时间:2019-04-19 来源:融360原创 作者:小融

  中国楼市,猜不透。

  政策探出头来,激活了市场,近期又有回缩迹象。

  1、江浙沪,最近有点猛

  3月开始,长三角一带楼市有点猛。

  3月上海二手房成交25,932套,环比增长164.7%,创3年来新高。

  3月苏州新房住宅成交5926套,环比上涨102%。

  3月无锡商品房共备案成交6604套,环比涨幅158.68%。

  除了销售情况,土地市场也表现出了旺盛活力。

  从3月至今,全国一二线土拍市场上,江苏和浙江的土拍成交占了76%(未计算上海)。

  4月3日,江苏无锡土拍厮杀激烈,4块宅地吸引了近60家房企竞拍,最高溢价率达79.39%。

  4月4日,浙江台州市某地块,经176轮竞拍成交,溢价率达86.6%。

  4月17日,浙江杭州拍出新地王,以45325元/㎡楼面价,成为杭州第二大地王。

  不仅如此,江苏的苏州、无锡、徐州,浙江除杭州外的温州、宁波等地土地成交同样活跃。

  为什么要看土地市场?

  从市场的角度来说,购买土地支出的成本是房地产上下链条里最基础,最核心的成本。在一定程度上决定了未来的房价。

  我们看一下土拍的几个关键词。

  溢价率,也就是超过土地价格的比率。土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。。

  通俗点说,就是政府在进行土地拍卖的时候,往往会制定某块土地的地价,地产商在竞拍过程中会不断加价,最后结果导致成交价上涨,超出的价格就是我们说的土地溢价率。

  楼面价,是单位建筑面积分摊的土地出让价格。

  以我们上文提到的,杭州土拍地王45325元/㎡的楼面价为例,仅在土地交易过程中,该块土地已经达到45325元/㎡单价,如果再加上施工中的原料、人力成本,未来该块土地上的楼盘售价,可想而知。

  所以,在判断某地未来房价是否会上涨,或涨势是否可观,除了可以参考市场成交情况外,还可参考土地市场。

  2、调控,开始了

  最近,自然资源部发布了一则通知。

  自然资源部日前下发通知。要求做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作。地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市),商品住房库存消化周期在36个月以上的应停止供地,36至18个月的要适当减少供地,18至12个月的维持供地持平水平,12至6个月的要增加供地,6个月以下的要显著增加并加快供地。

  长期看人口,中期看土地,短期看政策。

  我们看这条通知,政策的背后逻辑,只有一个目的“稳”。稳的背后追求的则是市场的供需平衡。

  这也好理解,供求的关系是决定市场发展的前提。

  当市场供大于求,房价下跌危险将会增大;当市场供小于求,房价加速上涨的可能性将会增强。

  而2019年,我国房地产市场发展的方针则是,既要预防房价过快上涨,也要防止房价下跌。

  求稳,应当是经济周期不容乐观的情况下,降低风险的一项重要举措。

  一方面,在春节过后,从各方的消息来看,楼市有两个极端现象。

  一些热点城市楼市,还在延续去年身为热点城市火热的苗头;而另一个极端是其他一些城市,可能保有大量库存,难以消化。这就不太妙了。

  另一方面,经历过去年的严调控,大家对2019的预期是楼市将放开,市场会回温反弹。

  单从第一季度的数据来看,全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,创了4年来新高。也确实从侧面证明了大家对市场的看好。

  但,过快的恢复热度很有可能使之前严调控的成果付诸东流。当然也不利于“维稳”。

  所以,分类调控就显的很有必要了。

  3、哪些城市是危险的?

  全国661个城市,市场也千差万别。

  即便市场不同,但楼市回暖信号一旦放出,影响力是覆盖全国的。

  我们来看2019第一季度各能级城市的土地成交情况。

  1-3月,一线二线城市波动相对较小。值得关注的是三四线城市,土地成交3月环比提升了80%,而这一数据在2月下跌了66%。可见,在楼市回暖信号释放出后,市场反应极大。

  众所周知,三四线城市一直是棚改的有生力量,随棚改进程,产生了大量库存;再加上,三四线大部分家庭住宅持有量高。对住房的需求量极其有限。

  而土地供应的激增,使得供需失衡,在一定时间内不断积压的库存无力消化,市场危险性将大幅度提升。

  因此,从政策层面进行分类调控的必要性不言而喻。

  我们观察全国27个重点城市库存消化周期,库存半年以下的城市有重庆(5.56月)、南宁(5.9月)、武汉(3.4月)。

  其中,武汉消化周期最为紧张,从房价数据上来看,当地一二手房倒挂现象严重。为了抑制房价上涨,武汉最近在限价上调控开始加码。

  库存去化周期最长的厦门(36.38月)已超36个月最长周期标准线。小融推测,炒房遍地的厦门真实市场行情可能不止如此。

  毕竟,在去年的严控时期,厦门的房价跌势已显,虽然最近有抬头的趋势,但是想要消化掉现有的新商品房和二手房,仍是一个艰巨的任务。

  冷了松一松,热了紧一紧,政策前期的试探大概已经有了结果。这次,板上钉钉的分类调控跃下纸面终于让人看明白了“因城施策”这话并非真的解禁信号。

  2019的楼市,将会是稳中求升的一年。

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