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空置税?从香港开始!

时间:2019-03-13 来源:财经观潮 作者:潮哥

  大陆在铺天盖地论房地产税,香港已在筹划它的一手房空置税。

  01

  3月12日,香港日报爆料,政府已经大致完成一手房空置税草拟法案,准备下月提交立法会讨论。

  一旦立法会讨论通过,开始落地实施,将会影响香港新房市场与房价,甚至还会左右内地房地产市场。

  关于一手房空置税问题,香港政府去年6月份就已推出,此后一直在制定草拟法案。由于香港二手房市场空置率很低,并不适合开征空置税,所以此次研讨的是对一手房市场开征的空置税。

  开征新房空置税,目的是为打压开发商惜盘捂盘、挤牙膏式的销售方式,加快市场上的新房供应,让房屋资源充分被利用,以缓解香港的住房需求。

  香港空置税规定:

  将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,且大约相等于楼价的5%。

  举个例子,一套价值1000万人民币的新房,空置在6个月以上(未居住也未出租),按照楼价5%计算,则需要缴纳将近50万人民币的税。空置税是按年征收,直到不空置为止。

  香港虽不及英国、法国力度,但较其他地区还是要高,一旦实行开来,估计开发商不敢再捂盘惜售。

  个人住宅方面,除非钱多的没地花,否则也不敢再空置,自己不住也得想方设法租出去,这对香港高不可攀的租金,构成一定的利空。

  02

  香港在内地人的印象中,是购物者的天堂。香港的化妆品、服饰、手机等都比内地便宜不少,每天都有大量内地游客前去香港购物。香港物美价廉,主要因为香港是自由贸易港。

  1997年回归之前,香港就以发达地区的身份加入了WTO。

  WTO缔约地区之间大多数商品是免税的,只有特定的商品收不高于百分之五的关税!香港的免税,是指除了烟、烈酒和动力用的燃油(汽油、柴油等)之外,香港不对其他进口物品征收关税。

  但在房屋与土地上,香港却是重税区,这方面的税收是香港财政的主要来源。

  香港土地与房屋上的征税,主要包括差饷、地税和物业税三种。

  此外还有“从价印花税”。2016年之前,税率为8.5%,这个税主要是为打击炒房客而制定的,它的征收目标人群是非香港户籍与在香港购买二套以上(包含二套)房屋的香港人。

  一套500万的房子,从价印花税便高达42.5万。

  2016年之后,为应对连续上涨的房价,香港政府将从价印花税从8.5%直接调高到15%,几乎翻了一倍。同样是一套500万的房子,此前是42.5万,现在要75万元。

  饶是如此,依然没有挡住香港房价上涨的脚步。供不应求的楼市现状与居世界前列的人口密度,让香港房价坐稳了全球第一把交椅。

  空置税出台,目的也是为增加市场上房屋供应,以缓供需矛盾。

  公开数据显示,香港的住宅房屋空置率仅为3%(国际上规定空置率在5%~10%都是合理区间),所以香港即便开征,对市场影响不会太大。

  但它的意义却不小,尤其是对内地的影响。内地一直以香港为师,土地财政、预售制、公摊,都是从香港那边学来的。

  香港若开征空置税,空置率异常高的大陆热点城市,会不会跟进?

  03

  理论上,大陆早就应该开征空置税。

  中国大陆农村由于城市化运动,导致大量空置房现象出现,这很正常。但令人诧异的是,中国的热点城市空置率也不低。

  2013年西南财大一份调研数据显示,中国大陆城镇房屋空置率为22.4%,空置房屋4898万套。其中,重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率为23.2%。

  2017年,中国家庭金融调查与研究中心发布的报告称,当年中国一、二、三线城市空置率分别为16.8%、22.2%和21.8%。

  无论是2013年还是2017年,中国热点城市空置率都超过了国际划定的10%安全线。大陆早就应该征收空置税。

  之所以迟迟未效仿国际,开征空置税,有人给出的理由之一是,空置房不好界定。

  国际上界定之法,是根据产权人申报房屋状态,以及房屋的水电、煤气使用情况综合鉴别。

  这对于聪明的中国人来说,完全可以巧妙避开。

  例如许多坐拥三四套房子的人,可以一个礼拜住一套,来避免其空置,甚至可以将家人分散来住,一人住一套,同样可以规避空置。

  去年两会期间,九三学社就曾提出建议,在内地试点空置税,然后就没有然后了。

  事实上,征收空置税的关键阻力不是鉴别方法,那都是技术问题,是技术问题就不是问题,最大的阻力还是地方政府的魄力。

  以目前大陆城市的空置率来看,一旦开征空置税,很有可能对高房价一剑封喉,刺破泡沫。这才是大陆迟迟不开征的关键。

  本号以为,大陆方面暂时可以不用全面开征,而是局部进行试点,选出个别城市征收,给足热点城市自我调整空置率的时间,之后再慢慢推广,如此便可避免房价硬着陆。

  热点城市开征空置税,有助于增加市场住房供应量,对于缓解房价、租金上涨有非常大帮助。

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