理财频道理财专栏【解读】2019年房价高位横盘,楼市迎来新常态!

【解读】2019年房价高位横盘,楼市迎来新常态!

编辑:财妹钱铺 来源:融360专栏 日期:2019-01-11

摘要:

买房子,卖房子,都不那么简单了。

  本文系融360专栏作者“财妹钱铺”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。

  最近身边不少朋友在问我现在能不能买房子,看来蠢蠢欲动的人还是很多。

  确实,最近楼市悄然变化,利好消息不断,调控政策不断松绑、房贷利率频频松动……

  近日,继北京、上海、深圳等一线城市下调房贷利率之后,广州也开始松动松动利率。

  截至1月7日,广州地区的房贷利率为5.55%,环比上月的5.62%,下降0.07个百分点。

  一个月内,包括深圳、广州、珠海、上海、衡阳、青岛等九地先后出现楼市微调迹象,敏感的国人瞬间哗然。

  种种利好楼市的迹象频出,坊间高度热议,2019年楼市将继续迎来大涨吗,国家真的要重启楼市牛市了吗?

  降准对楼市作用小

  房贷利率下跌,不难让我们联想起前几天的降准。

  1月4日,央行发布公告,决定进行全面降准:下调金融机构存款准备金率1个百分点,净释放资金约为8000亿元。

  市面上对央妈此次降准的解读大多数是这样的:降准是为了中小企业,但最终几乎都和中小企业无关,而最大的受益者基本都是房地产。

  那么,这次降准是否很不一样呢,最近多个城市房贷利率连连下跌是不是释放了楼市真正松绑的信号呢?楼市这次是不是可以逆风而长呢?

  答案依然是NO!

  我们细看可以知道,虽然房贷利率在下降,但整体来看依然维持着超过基准利率4.9%的水平,相比2017年依然是在高位的,相比2018年也只是略有下调而已。

  银行之所以下调房贷利率,是因为银行看了周围一圈,发现现在优质的借贷人没几个,但自己手上的钱又越来越多,不贷出去,拿在手上可是有成本的。

  想来想去,银行才又打起了房贷利率的算盘,毕竟房贷赚的钱不多,但也是能赚钱的,而且很安全,毕竟买的房子的人,至少有房子可以拿来当抵押物。

  那为什银行手上的钱,会沦落到需要重新瞄准房贷的地步呢?

  客观上,此次降准国家确实想将资金引导到中小企业去,但现在中小企业面临债务多、盈利少的局面,银行自然不会随便贷出去。

  再说了,现在盈利能力强的企业也不敢随便借钱,因为经济大环境是影响所有企业的,这些企业更清楚当下要精简企业,积蓄实力过冬,自然不敢随意扩张规模。

  所以这么一来,央行降准释放基础货币,但货币传导机制却失效,大量资金在银行手里流不到实体,滞留在银行内部。

  其实,关于货币传导机制失灵的现象,早就出现。

  央行降准,也不是最近才开始,早在2018年4月份就启动了本轮降准周期,目前已经是第5次降准,存款准备金率已经从本轮降准开始时的17%降至13.5% 。

  2018年的4次降准和多次麻辣粉操作,释放资金规模高达2万亿元,导致银行间拆借利率步步下跌,但中小企业融资成本却依旧高涨,这就是货币传导机制失效的最好体现。

  说白了,银行松动房贷利率,只是迫于经济现状的无奈之举,这种松动只是有限度的松动。目前关于房地产整个行业的资金紧张局面,依然没有得到改变。

  我们再回看2018年的4次降准,资金也没有引到房地产行业,相反,与房地产行业相关的开发融资贷款、信托贷款,甚至首付贷,至今都受到严厉的限制。

  进入2019年,无论是开发贷、信托贷款,还是企业债,这些房企融资渠道依然被堵死,资金基本都被限制流入楼市。

  与此同时,购房方面的限贷政策依旧没有放松,加上政策严打首付贷、房抵贷等,可以说,资金通过房贷渠道流入楼市的闸口并没有放开。

  如果你仔细看最近关于楼市松绑的一些文章的话,你会发现房产中介和房地产商最喜欢鼓吹这种风向,但这种说法其实是不正确的,大多数都是房地产相关人士的宣传手段。

  反正钱无发像以前一样大规模流进楼市,房价也无法腾飞了。

  至于降准对楼市的影响,仅仅是银行迫于生计,在一定范围内降低房贷利率,加快房贷放款速度而已。

  楼市牛市暂不会重启

  简单讲,房贷利率就是银行跟市场之间的博弈结果,而非政策有意引导的,国家调控楼市的态度至今没有改变,至少目前我们没有看到夜壶要重新拿出来的明显迹象。

  当然,依然有很多人认为,近1个月来,包括深圳、广州、珠海、上海、衡阳、青岛等九地先后出现楼市微调迹象,这是国家重启房地产牛市的初始迹象。

  但国家要重启牛市不是一件简单的事情,需要居民手中有粮支撑得起房价、国内经济环境有所向好、国外环境不会诱发国内经济危机。

  这三个条件,当下并不具备。

  2015年-2017年,是中国房地产有史以来最激情燃烧的3年,也是居民杠杆率加速狂飙的时间段。

  据央行报告显示,如果以住户部门总债务与可支配收入计算,2017年底,我国居民部门杠杆率高达112.2%,而2008年时仅有43.2%,10年间上升69个百分点。

  基本可以判定,居民债务已经超出居民收入的可承受水平,现在要谨防次贷危机。

  居民杠杆率高企的同时,国际环境对国内房地产存在较大的压力。

  据预测,2019年,美联储或将加息2-3次,这对中国的资产价格的影响异常明显。

  资金都是有趋利性的,在美联储加息的大背景下,如若国家全面放开房地产行业的调控,境内外游资很大可能抛售房地产后流出国内,这会造成资产价格暴跌,系统性危机随之而至。

  但了解宏观经济动态的人都知道,2018年12月,央行货币政策委员会例会重申“守住不发生系统性金融风险的底线”,这句话就说明,当下暂时不会全面放开楼市调控政策。

  除此之外,近期,决策层多次强调支持民营企业发展,可以看出,国家还是想要提振实业的。

  如若此时重启牛市,在楼市的“挤出效应”之下,实体经济会更加萎靡,债务危机也可能由此引发。

  总而言之,就目前的形势来看,2019年不是牛市开启的好时机,国内环境和国外环境都不允许。

  再说了,从目前楼市政策松绑程度来看,松绑程度也是相当克制的,并没有全面放开楼市调控政策的趋势。

  其实,国家如果要全面重启楼市牛市,会逐步松绑限购、限贷政策,必要时适合配合降息政策。

  这才是楼市启动牛市的先兆。

  房价高位横盘时代

  2019年楼市将会走向何方,其实这已经不需要猜,2019年楼市依然会继续高位横盘。

  我上面分析的是楼市不会在新的一年迎来牛市,自然也就无法像以前一样暴涨了。那楼市会不会暴跌呢?

  答案依然是不可能!

  相信大家最近也有留意到一则新闻,由于“违规对在售房源降价销售,中粮置地成都老总被移交检方”。

  显然,房价降,不仅仅是市场问题和经济问题,已经上升到政治问题。

  所以,房价在2019年不会暴涨也不会暴跌,维持高位水平可能性最大。我这个观点,在2018年也讲了一年,现在依然维持这个判断。

  但2019年跟2018年有一点不同,2019年楼市调控政策将会围绕“因城施策”这四个字展开,信贷政策、调控节奏将在不同城市表现出地区化差异性。

  最近九个城市松绑楼市调控政策和各地下调房贷利率,就是国家“因城施策”政策的体现,目的就是为了稳住全国楼市预期,让房价在高位横盘。

  虽然我说大的趋势是高位横盘,是稳住房价,但是一些地方小幅上涨的概率依然很大。我在文章《楼市拐点出现,买卖房子的人要注意了!》中已经分析过了。

  当下这种情况,刚需和改善型需求可以入场,但要好好分析自身的收入稳定性,现金流不要断。

  当下多地房贷利率处于波动状态,在房贷利率低的情况下入手,无疑会省下一大笔钱。

  2019年房贷利率将会继续松动,但是这个过程是缓慢进行的。我在文章《房贷利率开始下调,刚需可以买房吗?》中已经具体分析了房贷利率的走向了,感兴趣的可以点击进去看看。

  但如果为了买房,过度负债加杠杆,严重透支未来20-30年的现金流,从此生活质量下降,用命挣钱去填补窟窿,根本就不是一件理性的行为。

  如果是投资性需求则要慎重,因为房价已经不可能大涨,投资价值不大。

  由于楼市调控,房子套现的周期也在变长,不确定很大,而且房地产税不久之后就会落地,具体可以看《定了!2019年房地产税将落地!》

  至于卖房子的人,如果是多套房想卖少一点,我是认可的,但要做好无法卖出心理价位的准备。

  但退一步讲,活下去比什么都重要,很多人手持多套房,但依然需要月供的,不是一次性买的。

  现在经济形势不好,稳定自己的现金流最重要,拿在手上等着大幅升值既然可能性不大,还是先套现保证现金流最重要。

  楼市,历经这么多年的飙涨,如今迎来了一个拐点,这个拐点不是暴涨也不是暴跌的拐点,而是高位横盘的拐点,这叫楼市新常态!

   在这家银行存款,一年多赚1800元,关注微信公众号:财秘笔记,回复“存款”查看。

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