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以房养老,是不是个好方法?

编辑:三思投顾 来源:融360专栏 日期:2018-12-10

摘要:

在中国要实现“以房养老”,还有很长的一段路要走,仅看现在,根本没多少人敢选择这样一条路。

  本文系融360专栏作者“三思投顾”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。

  何谓“以房养老”?

  其实没接触过这玩意光看字面意思应该能理解一二,说白了就是靠房子给自己养老呗!不过具体怎么操作可能倒是不怎么清晰,在少子化越来越明显的情况下,可能“以房养老”还是个值得考虑的方法,但“以房养老”作为一种“舶来品”在中国到底适不适合?有没有出现水土不服的情况?这就值得推敲了。

  首先,先大概说一下“以房养老”的逻辑是什么。

  用官方的解释是说,“以房养老”指的是持有房产的老年人将自己的房产通过个人、金融机构或中介机构等变现的一种养老方式,是解决老年人“房产富人,现金穷人”问题的有效手段,而“以房养老”最常见的方式就是住房反向抵押贷款方式,又称“倒按揭”。

  简单来说就是,如果你退休了那会,发现养老金不够自己生活,但自己名下还有个房子,那你可以选择把房子抵押给金融机构并按月领取费用为自己所用,在此期间你还住在自己的房子里,等自己乘鹤西去之时,房子就直接归机构了。

  听起来好像还不错,但为什么引进那么多年了,在中国还不怎么受待见?在讲原因之前,有必要先说明这种方法在国外的落地情况:

  “以房养老”这一模式源于美国也成于美国,在日本、新加坡这些亚洲国家,这一模式并不是很受欢迎,为什么?先说下为何在美国能取得成功——

  首先,民众教育和宣传很到位:美国在正式推出“以房养老” 业务之前, 成立了国家房屋价值转换中心(NCHEC),专门负责对“以房养老” 的宣传。

  第二,产品设计多元化:针对不同价值的房产,美国对此开发出了三种分别针对低价值房屋、中等价值房屋和高价值房屋的住房反向抵押贷款。

  第三,政府与法律保障:“倒按揭”这一模式,本质上是拿你的住房来进行抵押从而获得的一种贷款。这并不是美国官方提供的贷款,而仍然是由商业机构提供的,但是美国政府(联邦住房局)为此提供保险。这个保险保证了借贷双方的权益——它既在商业机构无法按时给付按揭时保护房屋拥有者的利益,也在房屋价格大幅下跌导致房价无法支付商家按揭总额时补足商家的亏空。美国在“以房养老”方面,从房地产、金融、养老服务各行业到制度规定,都建立了非常完善的法律保障体系。

  中国要做到以上这些也并不是很难,毕竟有值得借鉴的案例摆在前面,而且中国的住房拥有率为87%, 大大高于美国的65.4%,且随着中国老龄化社会的加速到来,“以房养老”应该是会成为一个趋势,为何从2014年7月开始试点到现在却接受者廖廖无几?

  这其中最关键的原因还在于“遗产税”。在美国,联邦遗产税采取超额累进制, 如果子女要继承包括房产在内的遗产, 从遗产总值中扣除债务、丧葬等豁免额之后, 必须缴纳18%-50%不等的遗产税。而如果老年人参加“以房养老”, 所得的现金可以享受免税待遇。我国早在2004年发布了《中华人民共和国遗产税暂行条例(草案)》, 但因种种原因限制,“遗产税”作为一个“狼来了”的代名词,迟迟没有推出。一旦“狼”真的来了,“以房养老”也许有可能成为国内的一个避税工具。

  其次,在中国,很多供给端的商业机构对“以房养老”缺乏热情,因为怕承担风险。

  截至今年7月31日,真正推出“以房养老”保险产品的,却只有幸福人寿一家。根据产品设定,老人养老金的多少和房屋价值挂钩。而房屋评估价格是按照合同约定的,不能更改。不管房价涨还是跌,保险公司都要按照约定的金额,给老人发放养老金。如果房价大幅下跌,保险公司就要承担很大的风险。而以目前中国的房价行情来看,基本没多少是持乐观者,而国家在这方面也没有像美国那样提供足够的保障。

  还有一点,在中国,“以房养老”没有情感基础。

  相信大家心里都明白,中国的父母是世界最有奉献精神的父母,中国的老人对家庭是最有牺牲精神的老人。父母出钱帮子女上学、就业、买房、结婚非常普遍,有几个人会在脑子清醒时,为了养老金把本来能给子女的房子拱手让人?这也是“六个钱包”得以存在的社会基础。

  况且,很多父母一辈到现在还是保留着“养儿防老”的观念,虽然养老对多数家庭而言是个不轻的负担,但也没重到非得卖房。在医疗方面的开支家人支援一下,不至于需要“卖房养老”——“以房养老”当然同样不需。所以基本上,“以房养老”签约成功的,都是在一线城市、膝下无儿的孤寡老人。

  最后还是说一个更惨痛的事实吧,在中国,普通人可能穷极一生才能把【买房首付+贷款】的钱赚出来还清。等到岁数大了干不动了,又得把房子拿出来,用于自身养老抵押。切实践行了"生不带来,死不带走,一生为房子奋斗"。普通人一生价值如此,实在是过于悲哀。

  而且,中国在推行“以房养老”的过程中,民间还出现了一些利用老人的骗局,这无疑是雪上加霜,而这些骗局出现的根本原因,就是整个“以房养老”体系在制度、法律、产品设计上诸多漏洞的存在,才会让骗子钻了空子,也让本身就不善于辨别的老人更加凄凉。

  所以,在中国要实现“以房养老”,还有很长的一段路要走,仅看现在,根本没多少人敢选择这样一条路。

  对于当下很多年轻人来说,别说要不要选择“以房养老”了,光是要实现“有房”这样的目标,都“难于上青天”。

  对于当下很多中青年而言,更适合从当下开始做养老储备,毕竟这是可行性更强且也是更有保障的一个方法。

  养老,靠不了房之前,先靠自己。

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