理财频道理财专栏楼市拐点已至,我们还能买房子吗?

楼市拐点已至,我们还能买房子吗?

编辑:财女情报站 来源:融360专栏 日期:2018-11-20

摘要:

如果你是投资的话,就算了别再入手,如果你有钱又想买来自住就不用想太多,买就是了。

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  上周,融信中国的执行总裁吴剑、正荣地产的财务总监兼联席公司秘书谈铭恒、旭辉集团的副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏、俊发集团的总裁张海民先后传出离职的消息。

  短短一周之内,就有4家房地产公司的高管传出离职。

  现在已经到年底,快发年终奖了,这些高管却扎堆离职,是因为房地产太不景气还是被其他房企挖角呢?

  房企高管频频离职

  这4位高管中,有2位很有可能是因为业绩压力辞职的。

  现在房企进入还债高峰期,房企的压力很大,而房企的压力最终还是要落到财务人员身上,财务总监首当其冲。

  在今年的中期业绩会上,谈铭恒的目标是,“公司的净负债率会控制在120%以内,有可能会在100%之内。预计下半年到年底,短债比例会控制在整个有息负债的30%以内。”

  但在中荣地产的中期报告上,净负债率由17年底的183.2%下降到171.8%,虽然有所下降,可要控制在120%之内非常艰难。

  中荣地产从今年9月到现在,先是发了一笔20亿的公司债。接着又发了一笔20亿美元的海外债,不到一个月又额外发行了0.7亿美元的海外债。

  不到3个月就借了上百亿人民币的债务,要想完成中期业绩会上的目标着实很难。

  而旭辉集团的孔鹏所负责的北京区域,今年的销售目标是300亿,据说现在完成了四分之一还不到。

  要想完成任务,几乎是不太可能的。

  另外2位,都对外宣称要拿出多时间来照顾家庭。

  张海明成为俊发集团总裁还不到1年就离职,而且不是跳槽到其他公司,而是回归家庭;而融信中国在今年刚要步入千亿房企之列,二把手吴剑也要回归家庭,关注健康。

  赚够了钱想退休是人之常情,但房企高管如此密集地想要从工作中抽身,恐怕他们并不看好房地产的未来。

  房地产降温真的来了

  无论是业绩不达标,还是不看好房地产的未来,我认为都是很正常的,今年的房地产已经出现了很明显的降温趋势。

  今年前10个月的房地产销售数据已经出来了,商品房销售面积133117万平方米,跟去年同期相比增长了2.2%,商品房销售额115914亿元,增长12.5%。

  从总的量上来看,今年前10个月整体还是在增长的。

  但是从增速的变化上看,同比增速呈现下降的趋势。

  如果是对比环比增速,其实比同比数据糟糕得多。无论是商品房的销售数量还是销售面积,都从今年6月之后,都是在下降的。

  就连“金九银十”两个本应该大卖的月份,数据也没有比6月好看。

  (数据来源:统计局)

  今年6月份商品房销售面积达20734万平方米,销售额18167亿元。到了7月商品房销售面积降到12846万平方米,销售额只有11355亿元。

  7月销售面积环比降幅为38%,销售额环比降幅为37.5%。

  8月的数据也十分惨淡,到了“金九”销售数据才有所上升。

  9月商品房销售面积是16839万平方米,销售额也只有14736亿元,远不及6月。

  到了10月,销售面积回落到了13804万平方米,销售额也降到了11781亿元,环比分别回落了18%和20%。

  房地产的降温趋势已经很明显了,国际三大评级机构之一的惠誉最近的报告中预计,中国房地产2019年销量下降5%-10%。

  在此之前,同为国际三大评级机构的标普也指出,中国的住宅销售价格已经见顶。

  中国房地产的量和价要上涨都十分艰难,房地产拐点真的来了。

  房价分化的趋势不会变

  房价降温,是整个中国房地产的大趋势。

  有的地方已经十分明显,当然有的地方还在继续上涨。

  一线城市的楼市率先降温,今年10月,北上广深4个城市的商品住宅成交面积环比都是下降的,深圳甚至出现量价齐跌的情况。

  二、三线城市总的总体情况比一线城市好一点,但下跌的趋势依然在,CRIC重点监控的25个二线城市的成交面积环比下降了6%。

  虽然整体下跌,但还是有像成都这种10月商品住宅成交面积环比增长78%,同比增长64%的城市。

  所以,未来楼市的趋势就跟现在的情况一样,不会所有地方都一样,但关于房价有2点是确定的。

  1、大趋势是高位横盘。

  房价泡沫大,大家都心知肚明,政府也知道房价普遍被炒到了很不合理的区间,所以即便今年我们的经济并不景气,政府还是顶着经济压力进行房地产调控。

  如果全国房价再大规模上涨,掀起新的炒房热潮,房价很可能就失控了。东南亚各国大都经历过房价疯涨之后的暴跌带来的危机。

  有这些前车之鉴,我们自然要在尚且可控的情况下,控制住房价和楼市。

  那么不能涨,能大规模下跌吗?

  自然也不能,房价下跌,尤其是暴跌,是会影响社会安定的。

  大部分人都是举债买房子,我们的房贷是拿房子作为抵押物向银行贷款。如果房价下跌了,作为抵押物的房子也会贬值。

  如果抵押物价值还比不上银行贷款的数量,那我们就面临着补足抵押物价值,或者失去房子。之前香港和日本房价暴跌的时候,就有很多人因为这个问题自杀。

  为了社会稳定,房价肯定不能跌太狠。

  所以,高位横盘才是大趋势。

  2、部分城市会出现涨跌

  虽然大趋势是高位横盘,但是各地的情况也不一样,所以部分城市的房价出现较大幅度的涨跌还是很正常的。

  如果当地的土地财政很紧张,政府也会不得已放开调控政策,就很可能出现房价上涨的情况。

  而有些地方的房价泡沫实在太大,如果当地的房价暴跌对于全国来说,并没有什么影响,出现大幅下跌也不是不可能。

  一、二线城市的核心城区,都不大可能出现上面这两种情况,未来会出现较大幅度涨跌的还是三、四线城市。

  不过,三、四线未来就算上涨,也不会持续大幅上涨,因为需求摆在那里。但这两年吹起来的泡沫,却带来了很大的下跌空间。

  不管是在高位横盘的城市,还是未来可能出现涨跌的城市,房产都不再是一个很好的投资品。

  如果是高位横盘我们会被套牢,就算是有上涨可能性的城市,上涨的空间也不大,但下跌空间很大,风险跟收益都不成正比。

  所以,一句话:如果你是投资的话,就算了别再入手,如果你有钱又想买来自住就不用想太多,买就是了。

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