理财频道理财专栏喜大普奔,这些城市房价也开始跌了!

喜大普奔,这些城市房价也开始跌了!

编辑:小小财技 来源:融360专栏 日期:2018-10-26

摘要:

摸清一二三四线楼市下行规律,不做接盘侠。

  本文系融360专栏作者“小小财技”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。

  最近,房价下跌的声音和关注越来越密集了。比如微信里一搜房价,显示的不是“下跌”就是“暴跌”——

  新闻里全国各地越来越多的“房闹”事件,也印证了下跌这个事,绝非空穴来风。所谓房闹,无非就是房价下跌了,原来的房主觉得买贵了,为获得补偿而进行“维权”。

  不过,在房价下跌这件事上,不同省市的群众,在感知上是存在明显时差的。

  因此,就算菜鸡最近多次说,楼市拐点到了,还是有不少朋友硬是不相信。

  ——中国房价怎么可能会跌?

  而前几天国家统计局发布的9月份全国房价数据,似乎也佐证了这些朋友的看法——乍一看,70城中有64城还环比上涨呢。

  最近还传出“广州取消限价”,更让人浮想联翩了:调控要放松了,房价大涨在即?

  目前广州传闻已被辟谣,当地住建委回应称“坚决执行调控不动摇”。而更重要的一点,菜鸡要再次提醒大家:关于统计局的房价数据,不可简单粗暴看表面。

  真实的情况是,全国楼市整体已进入下跌周期。如果你简单地把某地官方数据上涨当成买房依据,很可能会成为高位接盘侠。

  为什么简单粗暴地看统计局的数据,容易被误导?

  一方面是数据相对市场情况有一定滞后性;二是为了稳定市场,各地政府在数据上也会想办法下些功夫。

  比如,新房价格都在严格限价下备案,与实际成交其实有出入;另外从成交到备案网签的时间,也受到调控因素影响。

  所以要了解更真实的情况,一方面看官方数据,要透过现象看实质;另外,要多参考些来自市场一线的第三方数据。

  首先,官方这70城数据里,要学会看出点门道来。比如,官方统计中一个热点城市如果连续几月涨幅放缓,其实已经表明房价快涨不动了。在真实的市场上,房价极有可能已经开始回调。

  以最新9月份15个热点城市的数据来看,2个城市环比下跌,2个城市环比持平,已经出现颓势;虽然剩下的11个城市仍在环比上涨,但也已经明显是“强弩之末”——这里面有10个城市的涨幅,已经比上月明显放缓。

  标注的城市,前后两月对比增速放缓明显

  比如热门城市杭州,官方数据显示7月环比上涨0.8个百分点,8月环比上涨0.6个百分点,9月环比上涨0.2个百分点,涨幅呈现连月下滑状态,接下来出现价格回调的概率已经比较高。

  再参考下第三方的二手房市场数据:杭州9月二手房价格,已经出现了7.4%的下跌。

  在这份第三方的报告中,重点监测的13城里,已有11城均价出现下跌了。

  除了价格,此外还要看成交量的变化,这也是了解趋势的重要指标。

  来源:贝壳研究院9月报告

  从第三方数据上看,十几个热点城市的二手房成交量,已经普遍下行,市场延续低温态势。其中杭州、济南、天津、南京、长沙成交量下降跌幅超过10%。

  为方便大家了解整体情况,菜鸡回溯了最近几个月的市场数据,梳理出一些热门城市二手房市场正在发生的真实变化,列表如下:

  根据贝壳研究院数据整理

  上述城市去掉重合后,剩下正好10个城市:北京、上海、深圳、杭州、武汉、南京、济南、成都、西安、长沙。

  这10个城市二手房挂牌价格的下跌和成交量的持续下滑,已经充分说明了,这些楼市行情正在从热转冷。

  上面这些是一二线城市,那么更多三四线城市的朋友,情况又怎么样呢?

  菜鸡没有办法对所有城市一一点评,但这里说个普遍性规律,可以帮你判断自己关注的楼市情况——

  房价下跌会跟与上涨一样,具有城市间的轮动效应。前几年涨的顺序是一二三四线,下跌也会循此顺序。

  上一轮的上涨,是从2015年的一线城市开始,接着是环一线城市、以及以省会城市为核心的二线城市,接着才是三四线城市。

  下跌周期也是如此。一线城市经过一两年的调控后,目前成交量已经总体下滑到一个相对稳定状态。按照成交量先行、价格后行的规律,底部已在不远处。

  接下来,二线城市的回调刚刚开始,然后才是三四线。

  怎么判断自己城市的情况呢?更具体来说,下跌周期也是有阶段特征可以看的:

  首先就是大大小小的促销降价,开发商变换各种名头劝你赶紧买,比如对各种调控信号的花样解读,也是他们借题发挥的戏码。这个时候,多半还是假降价。部分开发商会推迟开盘的时间,坚持把房价托住。

  然后等到真扛不住了,开发商不得不回笼资金,这时候打折就会有点“诚意”了。你会发现近段时间,各地业主频繁因“买贵了”而集体维权,就是因为真降价的开发商越来越多了。

  最后,二手房的房东也扛不住了。因为新房都降价了,二手房不降价,自然也就没人买了。所以到了第三阶段,二手房也开始明显降价。

  因此,大家如果近期有买房或卖房的计划,重点要搞清楚所在城市的所处阶段,防止踩错点。

  具体来说,千万别只看到三四线房价还在涨就追高下手,结果买在下跌前的高点;也别只看一二线房价已经下跌就仓皇抛售,结果卖在了将会回升的底部。

  一二线回调一段时间之后,接下来这一波楼市下跌才会蔓延到三四线城市。所以菜鸡还是要提醒三四线的朋友们,千万别在“末日狂欢”里接了盘。

  作者:小小财技 微信公众号ID:caiji555

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