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2018年四季度楼市或进入“初冬”,2019年会更惨

时间:2018-09-18 来源:地产总裁内参 作者:潘永堂

  今年最强台风“山竹”袭击华南,狂风暴雨,着实吓人!

  可眼下的楼市,同样也恐慌异常

  某种程度上,楼市冬天也不远了。

  出来混,总是要还的

  好行情,掩盖了房企内部很多问题!

  差日子,才倍感对昨日冲动的后悔!

  因为2017年的地王或是次地王的冲动,这些土地遭遇2018年严厉调控和限价,只有“晒太阳”,更重要的是每天还利息不说,更难受的是企业的众多资金都陷里面去了。

  更可怕的局面是,2018年此刻乃至今后的楼市“寒意”,越来越冷!

  先讲个笑话,2018年这个带8的年份并不是好年份,8,尽管是发的谐音。但8,对于经济年份而言似乎不是个好数字,1998年亚洲金融危机,2008年次级贷经济危机,如今的2018年也是寒冷异常。刚刚魏杰教授表示,2018年、2019年、2020年将是中国经济最艰难的三年。不仅整个经济形势如此,房地产更是如此。

  2017年是楼市分化爆发年

  2018年是楼市调整转折年

  2019年或是楼市的寒冬年

  你还记得么?早在去年,万科预测2018年楼市是小年,而陈劲松更是表示2018年是小小年,如今2018年过了一大半,尤其是731政治局会议明确遏制房价上涨之后,楼市寒意,瞬间来袭。

  变天很快,尤其是731调控会议之后。

  731会议,可谓一锤定音。

  2017年还是热火朝天,2018年上半年有些城市很疯狂,比如中西部城市开发商疯狂拿地,但2018年下半年731会议以及三四线棚改严控后,楼市的风向标,迅速全局性转变。

  1,开发商让步,楼市销售面不再“乐观”!

  首先、从当下楼市迹象分析,房企“降价打折”是一个诡异的信号。

  以前中国楼市都有个930政策,即在国庆前一天出猛的调控政策,而“信息超灵的”某大型房企,往往会在出政策前1、2周,率先全国大幅度降价,凶猛出货。

  今年此房企9月初就提前启动了全国降价(以及全民营销),其全国全部楼盘8.9折,最低可至7.4折。这比今年2月份的8.8折促销力度更大。据说效果还不错,短短2周降价促销就卖了200多亿。

  另外,碧桂园也迎来销售端8月数据腰斩到330亿左右的跌落,而对自己多年擅长的三、四线市场,碧桂园此刻也是态度突然严肃、冷静、谨慎,投资拿地是一个严字当头。

  同时,楼市最近几个月,环京区域下降,上海周边也是降价厉害,上海同样出现买房送宝马等促销打折,很多50强房企,据说不是在促销,就是走在制定适度促销甚至是率先降价先跑政策的路上。

  从开发商内部的销售数据分析,不少房企跟笔者表示,销售指标表现出楼市趋冷、恶化的趋势。以开发商项目销售“大数据”监控指标来说,评价楼市冷热的指标非常不乐观,比如千元来电量显著下降,来电到场率下降,到场成交率下降……与此同时,一些房企很多强调自销为主的也开始引入渠道公司进行销售,并给出了2%以上的成交佣金。

  2,心态变了:消费心态观望,开发商投资谨慎,等待2018年4季度和未来低点

  从买卖双方心理来分析,最大程度改变楼市风向标是中央政治局731会议,会议专门强调房地产不允许价格上涨后,全国楼市一二三四线迅速心态发生“扭转”甚至是“急转”。

  逻辑是这样的。

  其一,消费者开始观望和延迟置业,他们对房价的预期吃了定心丸,既然房价中央规定不让涨了,那我买房就不用着急了,观望心态开始成为中国楼市上空的主旋律。

  其二,从开发商端口来看,本来2018年就缺钱,加上政府土地出让价格仍然不肯显著放松,这些是外因之外,731的不允许房价上涨的“刚性”高压线后,所有开发商拿地测算ROE、IRR时,预期售价的增长幅度,以前很多乐观开发商都是10%、15%甚至更高的预测,但现在,所有的销售预期被吃了一颗痛苦的定心丸,算不过来账,地拿不起了。

  所以,开发商端口而言,拿地的测算吃紧,投资减少。

  当然没有差的行业,只有差的企业,哪怕如今楼市趋冷,比如土地价格下降流拍,优秀房企依旧在囤积资金,准备在楼市更低点低位吸货,或者收购一批要破产的房企资产包。

  目前来看,笔者就听到10多家房企准备2018年4季度乃至2019年上半年磨刀收购楼市“淘汰生”或是“地产转行者”。

  3,功臣慢慢退位:三四线的2年暴涨周期基本结束,三四线面临调整期。

  笔者预感,三四线在2018年年底到2019年之后预计对房地产年度销售额贡献会下降。

  2017年,2018年楼市主战场还是三四线。

  2019年、2020年后预计楼市主战场将是强二线、二线、普通二线和强三四线。

  在2017年,三四线城市销售额是中国楼市大半壁江山,2017年13.7万亿销售额中有60%之多来自三四线,而且三四线也助力了一些黑马房企的爆发,比如众所周知的祥生、中梁,当然巨头碧桂园也是受益三四线,但到底如何看待三四线?需要辩证的去看。

  第一、不做三四线,不下沉,就做不大规模。

  因为一二线限购限价有外溢到三四线的效应,二则三四线也分强的和弱的,强的三四线还是有空间的。所以以前坚定一二线布局的融创,龙湖,旭辉、万科都这两年迅速下沉三四线,这是对的。

  第二,三四线割韭菜顺序:第一波刚需,第二波改善。

  的确,过去三四线第一波割韭菜是刚需,如今刚需也N多年了,也该迎来一波改善需求的爆发,这是一个时间的红利。比如碧桂园三四线从过去郊区大盘到如今进入城市中心中小体量楼盘的改善需求;比如祥生三四线独特的升维产品战略,即把二线城市品质降维放到三四线,让三四线城市居住品质享受一二线的同等待遇,对去化和溢价效果非常明显。

  第三、必须清晰认识到,三四线是短中期的战略,不是长线战略。

  开发商千万不可恋战,不可大体量大规模,而适合打轮动战,即房企围绕一个核心二线城市的周边优质三四线进行轮耕,机会式收割机,这是可行的。所以对此,有了很多房企提出1+X的布局策略,即围绕一个二线深耕,而后围绕二线周边的强三线进行X个城市的投机性割韭菜。即典型的围点打圆。

  所以,三四线依旧是个短期战略,适合2016年、2017年两波战略性的窗口期,这2年乃至2018年上半年的收割之后,2018年下半年开始到2019年今后,老潘预计三四线将迎来“调整周期”。因为从2016年到2018年的2、3年的改善收割和棚改的收缩、以及金融去杠杆之后,也会进入瓶颈和调整期。比如三四线新晋之王中梁拿地在2018年就已经逐渐回归二线。

  4,现金流是房企杀手:回款慢、融资难,还债高峰期到来

  从2018年开始进入还债期,而2019年、2020年中国各大房企迎来了集中还债期,规模与量级将远超2018年。有数据显示,自2018下半年到2021年房企有息负债集中到期高峰,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后到期的总规模0.9万亿。显然,2019年将进入高峰期。

  为何2018年下半年、2019年、2020年是还债高峰期,核心是因为房企在上一轮的房地产高潮(2015年到2017年)后地价飞涨,房企大量抢地,融资发债、买地金额同比上涨了50%。考虑到在所有融资渠道中,规模最大的银行和非银金融机构贷款期限短,开发贷和并购贷平均期限3年,委托贷款和信托融资平均期限不到2年;信用债中占比最大的公司债在2015-2016年集中发行,一般期限3-5年,也从2018年下半年开始进入集中兑付期;存量海外债也在2018-2022年密集到期。

  所以未来2、3年,房企债务兑付压力还将火箭式上升。

  同时,祸不单行的第三个利空是房企销售端又遭遇史上更严厉的“限购、限价、限签”,直接导致房企经营现金流回款慢,回款少。

  也就是说,2018年下半年到2019年,房企将整体处于“频还债,融资少,回款少”的尴尬局面,即一种“入不敷出、现金为王”的超级“缺钱感”!

  比如保利高管在2018年中报会上称,一线城市拿地成本高、压力大,有一定风险,公司有意识回避;下半年争取大力销售,多拿一些现金在手上,逆周期拿地。

  同时,我们也看到华夏幸福、禹洲地产主动寻求平安地产入股,引入金融机构进行股权融资,一方面降低负债率,另一方面因为金融入股,会获得更好的背书,也是应对楼市未来的一个战略举措。

  5,土地市场已经先行变冷:土地市场,是楼市的晴雨表

  土地市场,是楼市的晴雨表,亦是先行指标之一。

  2018年的全国土地流拍,这是过去多少年很难见到的。

  据中原地产统计,2018年前7个月,全国土地流拍数量高达796宗,其中一线城市流拍13宗,二线城市流拍154宗,三四线城市合计流拍629宗,创下近几年土地流拍数量最高记录。

  流拍,一方面反映了聪明的房企,2018年不再头脑发热,不再盲目拿地,而是换之以头脑冷静、合理算账、该放弃就放弃、2018年很多非优质地块、缺乏价值支撑、很难算账的土地将继续流拍。另一方面,流拍,也反应开发商的确没钱了。

  在目前很多城市,土地价格额已经回落到20%、甚至30%,但去交保证金的开发商已经没有几家了,而且拿地很多已经是底价、零溢价拿地。

  6,2018年、2019年楼市进入裁员高峰期

  老潘预计,2018年、2019年楼市或将进入裁员高峰期,裁员不再是个案,而是一个常见现象。

  2018年下半年,很多房企已经提前过冬了,或是表示安全第一。比如融创孙宏斌就表示,今年将安全放在第一位,投资标准提高,对买地很小心。类似碧桂园、中海高管也提出企业增速不要太快了……某种程度上,减少开支,加速回款,强化管理,强化风口,部分裁员成为2018年下半年房企的典型选择。

  一方面,房企在投资端谨慎拿地,减少拿地,另一方面,销售端快速回款,现金为王,同时,房企的2018年,上半年还在“招兵买马” ,下半年却又在接连裁员。也就是在8月底9月初,泰禾、华夏幸福、绿地等多家房企被传出裁员,而万科、碧桂园等传出“控编”。

  裁员,是有必要的。开发商其实是有背后逻辑的。

  在笔者看来,其一,在现金为王,开发商在减少资金支出,不仅仅是拿地投资谨慎,而且裁员也是一个手段。二则这一轮三四线调整也带来房企城市结构的调整,结构性裁员也是一种必然。三则从楼市趋冷后,对管理、人才素质要求更高,因此房企会进行一定的组织瘦身,而基于这两年的人才结构性裁员也是一种。

  比如房企在过去2016年、2017年行情好的时候大幅度招人,新人占比很高,快速扩张也带来很多新人“把关”不严或是企业适应性不够,最终对新人,尤其是最近1年入职的员工,房企开始了大力度瘦身和裁员。

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