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这里的共有产权房可转商品房?快来看看怎么办!

时间:2018-09-13 来源:刘晓博 作者:刘晓博

  9月11日下午,广东省住建厅公布《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》,并向社会征求意见。

  这意味着“广东版”的共有产权住房方案正式面世。跟此前“北京版”的最大不同是:北京的共有产权住房不能转为商品住房,而广东的可以。

  至此,一南一北,关于共有产权住房的两大方案都已经公布。于是一个问题产生了:到底是广东版的更能平抑房价,还是北京版的更能?

  我们先来看一下“广东版”的共有产权住房的主要“游戏规则”:

  1、购房者有限定条件,广东要求各城市自己细化。一般来说,有收入、职业等限制。一个家庭只能买一套共有产权住房,购房者可以享受跟买商品房一样的落户、子女入学等权利。

  2、房屋面积以90平方米以下为主,以同地段、同品质商品房价格确定评估价,然后以“低于评估价”的价格出售。购房者一般来说,需要购买至少50%的份额。

  3、购买5年以内的共有产权住房,购房者原则上不能出让其份额;持有超过5年的,可以转让其份额给“符合购买共有产权住房”的人;持有超过10年的,可以购买政府持有的份额,转为商品房(划拨用地,需要补交地价)。

  “广东版”参照了此前深圳关于“人才住房”、“安居型商品房”(相当于共有产权住房)的做法,允许这类房子最终“修成正果”,给予转为普通商品房的通道。

  而“北京版”的最大不同是,共有产权住房最终是无法“修成正果”的。具体规定如下:

  对此我的评价如下:

  第一,“北京版”看起来更严厉,更能体现“房住不炒”的理念,但实际效果如何,有待观察。

  北京是首都,人气财气太旺,不让共有产权住房转正,主要可能还着眼于控制人口,兼顾控制房价。这相当于没有给予共有产权住房100%的升值权,其吸引力会下降。

  在北京制度设定里,购房者也可以享受一定的“升值权”,这种房子长远看价格也会上涨。但由于不给转正机会,后期退出只能在“受限制人群”里转让,因此价值就很难真正体现出来。

  购买者积极性会降低,转而购买商品房。这样,北京的共有产权住房需求量反而降低,成为介于“廉租房”和“安居房”之间的一种房子。因此,对于平抑北京房价可能发挥不了太大作用,最终共有产权房屋的总量,也因为需求量不很大,而在市场里占比不高。

  第二,“广东版”看似宽松,但实际上可能“杀伤力”更大。

  因为可以先购买50%,房价还比周边同类房屋低,这意味着“上车”的门槛只有商品的40%甚至30%左右。这样,大批中低收入家庭就可以放心购买,反正将来可以转正。

  10年转正期的设定,可以说比较适中。既锁定了为购房者为城市服务的时间,也让购房者有时间积累财富,为彻底买断住房做准备。估计将来还会有配套金融政策,比如允许贷款。最终,一个家庭就实现了对一套房子的完整拥有,可以大大提高居民的获得感,也为将来“养老倒按揭”做好了准备。

  由于可以转正,加上条件宽松,愿意买广东版共有产权住房的人一定非常多,这样会倒逼着政府不断建设这类住房,最终对商品房的上涨产生抑制作用。

  事实上我认为,由于广东条件过于宽松,会吸引更多人口流入广东。本专栏前两天分析过最近3年,广东小学生人数变化,发现广东再次成为全国人口增长中心,人口增长远远好于江苏、浙江、上海。如果有充裕的共有产权住房提供,广东的吸引力会继续加大。

  广东人口增长情况(小学生人数)

 

2017年人数

2014年人数

增幅

资金总量

深圳

96.5

79.3

+22%

6.97

广州

100.5

90.0

+12%

5.1

佛山

54.4

47.4

+15%

1.40

东莞

76.5

68.7

+11%

1.25

珠海

16.2

14.1

+15%

0.69

惠州

55.7

47.2

+18%

0.55

中山

29.7

26.8

+11%

0.54

江门

32.3

29.9

+8%

0.43

汕头

52.7

48.7

+8%

0.33

湛江

63.3

55.0

+15%

0.31

茂名

62.1

56.3

+10%

0.25

肇庆

36.9

33.3

+11%

0.23

清远

34.3

28.2

+22%

0.22

揭阳

51.0

48.5

+5%

0.21

梅州

34.2

29.9

+14%

0.20

韶关

23.6

21.0

+12%

0.18

潮州

19.9

18.8

+6%

0.13

阳江

23.4

19.2

+22%

0.12

河源

30.0

26.1

+15%

0.12

云浮

23.3

19.5

+19%

0.11

汕尾

25.6

24.0

+6.7%

0.08

广东

942

832

+13%

19.5

全国

10094

9451

+6.8%

167.7

注:表格里比较的人口,是各地小学生人数,单位为万人。资金总量,为截至2017年末的“金融机构本外币存款余额”,单位万亿,数字来自各地统计公报。

  所以,即便共有产权住房分流了商品房的购买者,但增量人口的不断涌入,还是会稳住广东商品房的价格。最终,关键看各地能提供共有产权住房的数量了。很有可能出现一房难求、长期排队的现象。这时候,各地政府会附加学历、技术职称、专利等条件,进入“选人”阶段。

  第三,“广东版”共有产权住房,很有可能成为未来主流的做法。

  北京之所以暂不允许共有产权住房“修成正果”,是因为城市太特殊。深圳这样有吸引力的城市,都允许共有产权住房(深圳叫“人才房”、“安居型商品房”)最终转正,所以可以想见,绝大多数省市会跟随广东做法。这样做的最大好处是——让更多的人有获得感,是值得称道的“善政”。

  第四,广东版和北京版的差异,意味着未来房地产税也会有强烈的地域特征,会百花齐放。

  各地政府在充分考虑短期、长期利益,以及城市竞争力之后,一定会慎重设置税率,充分考虑老百姓的负担。因为老百姓会用脚投票的,很多经济发达城市,其实不开征房地产税都可以运作得很好。征收重税,只能杀鸡取卵,伤及城市的长远竞争力。

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