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铁打的泡沫:94.28%的大城市房价依然在上涨?

时间:2018-09-12 来源:米筐投资 作者:拾叶

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  铁打的泡沫,流水的地产小兵

  这篇文章是要分析分析房地产近期的形势。

  因为,最近几个月,局势变化很大。但是,舆论中关于房地产的声音反而沉寂消匿了很多。可能是7·31会议的那句“坚决遏制房价上涨”,让很多多军心生胆怯。

  但更大的原因是最近各路信托债券违约、P2P公司跑路,实体经济在去杠杆下艰难的调整结构,再加上股市下挫、汇率下跌,币圈崩盘等一系列事情搞得人目不暇接,吃瓜群众分身乏术,无暇顾及房地产了。

  各路不景气和崩塌的情绪并不是没有体现在房地产这个一年前还一片火热的行业里。

  年初的时候,一篇金领降薪裁员潮的文章,在金融圈传的很广,很多金融系统从业人员特别是券商的小伙伴们纷纷留言,说今年业务的确不好做,很多机构业务、创新产品类业务几乎停滞,股市又不景气,开发客户也异常艰难。收入严重缩水不说,很多业绩不好的员工都害怕万一完不成绩效考核直接卷铺盖走人。言语之中再也没有2015上半年那种意气风发的豪迈。

  如今,这种浪潮也开始席卷房地产行业了。

  据新浪财经报道,有人透露绿地集团董事长张玉良最近对京津冀、上海、及广深事业部总经理做出指示,要求这些地方尽快完成瘦身裁员,裁员10%-30%。

  随后,泰禾集团裁员的消息也开始不断在地产人的朋友圈里发酵,据说裁员比例高达30%。一些岗位要考试,考试不及格,直接裁掉,本科非985/211院校的,也直接裁掉。

  泰禾随后澄清表态:这不是裁员啊,这是换员。我们正在启动一流人才引进的“千人计划”……

  大家呵呵道:我们都懂……

  哪怕在龙头万科的地方公司里,中基层员工也被要求完成一次下岗再上岗,竞争上岗失败便离岗。被人称之为万科“起立坐下”的清理运动。

  房地产的裁员运动让很多人都感到地产行业到了风声鹤唳的危险期,面对高企的房价,很多人冷眼喝道:这次该跌了吧?!

  然而,房价犹如铁打的泡沫,巍然不为所动。

  2

  94.28%!房价还在上涨!

  94.28%!

  这个数字什么意思呢?

  国家统计局每月都会公布全国70大众城市的房价指数,其中环比指标是这城市跟上月房价相比的水平。

  2018年7月,全国70个大中城市只有3个城市下跌(上海、南京、泉州),一个城市横盘(天津),其余66个城市全面上涨,上涨城市数占比94.28%!

  我把今年统计局每月公布的所有房价环比下跌的城市汇总了一下,得出一个数据组。

  笔者的好友路口大爷盯着这个表看了半天,抽了一口旱烟,说:你给我看看,我怎么觉得2月之后下跌的城市个数越来越少啊?

  我说对啊,大爷,2月之后上涨的城市个数越来越多啦!

  他摇了摇头,起身去菜园子种菜去了。

  7月,全国楼市调控密集程度刷新中国房地产史纪录,合计超过60个城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。

  而1-7月累计调控次数达260次,相比2017年1-7月同期上涨了80%。

  也就是说,平均每天就有1.4个调控政策出台!

  然而,如此严厉的调控依旧没有控制住全国范围内的房价上涨。

  “坚决遏制房价上涨”的决心因此而来。

  没办法,这边房地产行业裁员,那边股市汇市币圈债券跌的蹦蹦喳,唯独房价这边风景独好。

  其他人心里不平衡啊!

  3

  铁打的泡沫为何这么硬?

  欧D把房地产的泡沫称之为铁打的泡沫,如果离远了看,那这个泡沫估计就是个铁球了。

  圈内的人达成了共识:房价未来一年,不能涨也不会跌。事关国家安全。所以,泡沫很硬。

  中国房地产教父孟晓苏前几天发表言论称:“中国楼市不存在泡沫,未来20年,楼市总体上涨的趋势不会有大的改变。”

  当然,一二线城市房地产重心长期上移的文章我们也写了太多太多了,多到可以合并册子出书了。

  教父的观点,我总结一下,就是说中国的房地产市场还是一个年轻的市场,跟欧美日本相比,还有很大很长的发展空间,市场需求依旧很大。

  未来的发展路径,不管是从中国城镇化发展空间上来讲,还是从农民进城、二胎政策和家庭改善上来说,都会导致房地产市场持续不断的旺盛需求。

  这个观点我们之前也反反复复的讲过,不过这些逻辑从曾经担任国国家房改课题组组长的孟晓苏口中亲自说出来,说服力当然会更强些。

  当然,我们也不能仅仅凭借一些逻辑和权威人事的定论做推断,我们还要拿出一些既有事实的数据来论证。

  其中,一个很重要的数据就是——地价!

  面包价格与面粉价格的关系相信你比我更了解,笔者统计了最近中国四大重点监控地区地价的情况(分别是环渤海地区、长三角地区、珠三角地区和中部地区)。

  这四个地区的地价基本可以反应全国地价的一个走势水平。绘制成图后如下所示:

  四条线,没有一条线回调跌过!

  换句说:地价从来没跌过!

  特别是珠三角,2014年之后上升的斜率变得陡峭!贵了!

  土地价格为什么下不来?

  大道理不多说,就是地方政府土地财政问题。

  但我们今天要换一个角度考虑一个问题:

  中国的投资领域是在基础建设投资、房地产投资和制造业投资这三大块切换的。准确来说,是在前两块切换的。2015-2017搞了房地产,那么接下来应该搞大基建。这没问题。

  但问题是:国家现在要搞大基建,地方债务又不能往上靠,搞大基建的钱从哪儿来?

  这个是个大是大非的问题,只有搞明白这个问题,后面一系列的分析才能做推演。

  过去我们有个观点,政府搞基建有相当一部分钱是从房地产→土地财政→再到基建这种模式搞来的。

  你如果发债还好,但如果你搞前面这个路径模式,那么最终转嫁的压力就到居民端和企业端这儿了。

  因为这个模式最终的产物就是高地价和高房价。

  我们想要搞明白一件事儿:如何在地方政府债务被管控的情况下,还能通过资金创新的模式,或者通过其他非杠杆的方式、又或者是非地方政府加杠杆的方式去搞来大基建的钱?

  你说怎么办?

  笔者的好友高首席一边看着工资条一边对我说:你为什么不想想这些行业为什么裁员呢?

  哦哦!恍然大悟!

  4

  税改

  裁员的原因不仅仅是因为行业不景气,更重要的原因是——税改!

  先从土地出让金说起。

  显然,政府已经对土地流拍也有预期了。

  8月10日,太原土地市场搞了一次土拍,要拍了八块地,一共是130亿,结果八块土地全部流拍。本来要卖个地王出来,结果一分钱也没弄到。

  据中原地产研究中心的数据,今年前7个月全国房地产市场土地流拍一共有796宗。一线城市土地流拍13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达629宗。

  既然土地流拍,那么缺口怎么办?

  做企业的都知道,国地税合并之后,社保缴费由税务局来收了。

  在强大的金税三期面前,一个人一个税号,过去中小企业避税逃税基本全给你堵死。新的社保支出的计算方式轻轻松松让企业这块儿支出翻倍。对了,国外社保就是税的一部分。

  这块儿增额收入,毛估估,也能近万亿。

  企业用工成本压力极大!

  搞基建的缺口问题能缓解一下。然后再适当发点债,土地适当降一点,基建四季度马上就要卷土重来了。

  但企业不得不精简人员。因为人力成本上升太快!

  所以,一切问题其实都有解。

  5

  后记

  最后,有人问,那高房价怎么办?

  其实,这一切,都感觉无解。

  因为这个问题明明有解却无人解决,所以也就无解了。

  扩大土地供应和保障房屋供给,可以有效减少房价上涨压力。说的简单,谁做呢?

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