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小心! 这十几个城市,房价上涨信号明显!

时间:2018-09-12 来源:财经观潮 作者:潮哥

  决定房价涨跌的两个关键因素是:地价与库存。地价决定成本,库存决定供需。从最近的这两个指标所公布的数据来看,各地房价上涨压力依然较大。

  01

  先看地价。

  有人或许会拿9月7日南京两块地价的暴跌来反驳,但这只是个例,地价上涨仍是主流趋势。

  国家土地资源部最新数据显示:

  2018 年第二季度,全国主要监测城市中,住宅地价环比上涨的城市 98 个,较上一季度增加 2 个,其中,33 个城市涨幅收窄,较上一季度减少 17 个。住宅地价环比增速超过 3.0%的城市有 26 个,较上一季度增加 4 个;地价下降的城市 3 个,较上一季度减少 3 个。

  与去年同期相比,地价上涨的城市 101 个,较上一季度增加 3 个;增速超过 7.0%的城市 53 个,比上一季度减少 3 个,其中,40 个城市地价增速超过 10.0%,西安、烟台、安阳、中山、株洲、岳阳、北海等 7 个城市超过 20%;地价下降的城市 3 个,比上一季度减少 3 个

  总结起来就是一句话,大多数城市地价依然在上涨,且上涨城市的个数在增加。

  分区域来看,趋势也是一样。

  图片来源:米筐投资

  上图是地价分区域走势,可以看到无论是环渤海、长三角、珠三角这三个中国经济最活跃的地区,还是正在全力崛起中的中部地区,地价上涨趋势从来没有改变过。

  还是那句话,面粉价格不降,面包价格怎么降?

  所以,你会发现,尽管今年各城市调控力度有增无减,但大多数城市的房价仍在默默地上涨。

  国家统计局公布的70个大中城市二手房价格环比下跌的城市数量呈现逐月递减趋势。

  70个大中城市房价下跌城市

  制图:财经观潮

  02

  再看库存方面。

  无论是官方还是民间机构公布的数据,都在说一件事情:库存告急。

  国家统计局公布的数据显示,截止到2018年7月末,商品房待售面积降至54428万平方米。同比与2015年库存鼎盛时期的71853万平方米,待售面积减少了1.74亿平方米

  易居研究院近日公布的“百城住宅库存报告”显示:

  截至今年7月底,其监测的100个城市新建商品住宅库存总量环比减少0.6%,同比减少8.0%,100个城市新建商品住宅存销比为9.6。这个库存规模相当于2011年11月的水平。

  具体来看,库存销售周期最短的10个县市分别为惠州、赣州、杭州、柳州、扬州、大连、嘉善(属于嘉兴)、郑州、日照、徐州,均在库存告急线(6个月)以下。

  另外,内蒙古首府呼和浩特、河北唐山、辽宁丹东、浙江舟山、温州、湖北襄阳等城市的库存也都在不足12个月。

  特别需要说的是呼和浩特,2014年6月,呼和浩特商品房去库存周期达47个月,比如今库存消化周期最长的廊坊香河县还要高,但经历了三年去库存,截止到2018年7月末库存已降至12个月警戒线以下,为10.5个月。

  前不久,央行湖北分行公布的数据显示,湖北79个市、县中,平均消化周期小于6个月的有29个。

  湖南省今年三月份流出的一份各市州县库存情况,绝大多数都在12个月警戒线以下,个别县市,如长沙市中心城区(即市内六区)为2.8个月,长沙县为2个月,浏阳市为1.9个月,宁乡市为4.7个月。

  这表明,历经三年的去库存收效明显,如今已近尾声,接下来,一方面要对一些促进去库存的方法也该作出相应调增,比如货币棚改。

  住建部已经表态,接下来全国棚改将会因城施策。对于库存充足的地方可以继续推进货币棚改措施,以协助去库存;对于库存告急,房价上涨压力较大的城市,更多采用新建棚改安置房的方式。

  另一方面,各地应该加大土地供应量,以快速补充库存。

  而目前多数地区,尤其是中心城市在新房限价、土地不降价的背景下,开发商的拿地欲望在减弱,土地流拍不断上演。放眼全国,今年前8个月土地流拍案例已达800起。

  这就是问题的症结所在,多数地方库存已告急,而由于新房限价地价却不降,再加上融资难度加大,导致开发商不想、不敢拿地,库存无法快速补齐。

  房价上涨压力相当大。

  03

  那么,房价接下来会大涨吗?

  当然不会。理论上来说,库存与地价是决定房价涨跌的两个最关键因素,在库存告急、地价持续上涨的情况下,房价必然会被推着往上涨。

  现实是,这股上涨压力并未形成洪流之势,而是硬生生被一道坝给拦住了。

  如今的房地产市场是政策在主导,在限价、限购、限贷的调控模式下,市场的流动性完全被限制住了,房价涨跌都不是易事。

  即使涨了,也没人告诉你,因为当下的房价数据大多都被修饰过。想要了解真实的市场情况,只有亲自去中介门店,去踩盘,才能知晓。

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