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房地产税提速!告诉你三个“最重要的事情”

时间:2018-09-10 来源:楼市参考 作者:刘晓博

  这个周末,楼市最大的消息是:房地产税立法,有了最新的、确切的说法!

  据多家媒体报道,9月7日,十三届全国人大常委会立法规划公布,房地产税法列入到十三届全国人大常委会立法规划的一类项目中。

  这句话看似普通的话,包含了多个意思。所谓“一类项目”,是全国人大立法规划的一个专有名词,含义是:

  立法规划共分三类:

  一类项目即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案;

  二类项目即需要抓紧工作、条件成熟时提请审议的法律草案;

  三类项目是立法条件尚不完全具备、需要继续研究论证的立法项目。

  人大是有任期的。十三届全国人大是今年3月举行的第一次会议,这一届人大到2023年3月结束。

  目前列入本届人大立法规划“一类项目”的有69件,“二类项目”有47件。而房地产税法,则列入了本届的“一类项目”,这意味着——房地产税的立法,如果不意外,将在5年内完成。

  这个消息一出,立即引发了广泛关注。但大家解读完全不一样:一种观点认为,房地产税立法在提速;另一种观点认为,不还有5年吗,节奏好像放慢了?至少可以走完一个新的上涨周期了,担心什么?

  我的看法是:今年以来,房地产税立法的确有“加快”的迹象。

  比如在3月4日,十三届全国人大一次会议首场新闻发布会上,新闻发言人表示,房地产税相关法律法规由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。第二天(3月5日),“政府工作报告”提到“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”。

  至于近期,一直有“2018年年底,房地产税法将一审”的传言。

  如果真的在年底前“一审”,则立法的确在加快。但你要注意,全国人大仍然给房地产税立法,留有巨大的时间弹性。5年内审议,可以正好5年,也可以3年、4年。可以审议通过,也可以审议后继续讨论。

  所以,在房地产税问题上,仍然是“什么情况都可能发生”。

  我猜测,大概率是这样的:

  可能会在2021年左右审议通过一个全国性的“房地产税法”,但这个税法一定是比较笼统的,纲领性的。因为房地产税是地方色彩最浓的税种,未来极有可能以地级市(甚至县级市)为单位,出台各自的实施条例,才能真正落地。

  这样的话,首先是全国性立法。然后各省人大通过实施条例,各地级市(甚至县、县级市)人大通过实施细则,才能真正实施。

  房地产税在全国全面落地,从立法完成算起,可能还需要两三年时间。但一线城市、强二线城市会率先落地。

  其实对于房地产税,大家最关心三大问题:

  第一,怎样免征。

  第二,税率多少。

  第三,会不会有“累进制、惩罚性”的税率。

  其实在房地产税问题上,任何人都不用焦虑。这个税种是“直接税”,也就是需要老百姓主动上交的。这种税征收难度最大,也最容易产生“痛苦感”。现在房屋交易里有契税,也是直接税,税率高达1%到3%,但大家都还是交了。为什么征收顺利,因为你不交就不给房产证;税率虽然高,但是一次性征收的。

  房地产税就不同,它需要年年交纳。所以,“痛苦感”会比较强,而且没有跟产权证挂钩。

  这种年年需要交纳的直接税,需要充分考虑老百姓承受能力,以及征收之后对消费的影响。比如有人拿美国的房产税来说事,说美国一般在0.8%到2.4%之间,所以中国的税率至少是1%。

  其实这种说法完全是“无脑”的。中国人在买房子的时候,一次性支付了70年土地使用费。我们的房地产税带有“重复征收性质”,不可能按照美国那样玩。你想想看,在北上深,一套90平米的房子动辄1000万。1%的税率就是10万元,你征收这样的重税,普通家庭怎样承受。

  即便从第二套房子开始征收(第一套免税),这个税仍然非常沉重,会导致租金大涨。但即便大涨,仍然很难完全转嫁。最终,拥有多套房的家庭会卖房子。

  或许有人会说:这好呀,不就达到调控楼市的目的了吗?

  但问题是,如果因为房地产征收重税,家家只保留一套房子,而这套房子又免征,地方财政不就麻烦了吗?

  毕竟,房地税是想解决地方政府的“饭碗问题”,而不是想“砸饭碗”。

  所以,未来房地产税率一定是1‰这个级别的,而不是1%这个级别的。至于人口流失严重的县市,只能长期免征。

  每个家庭一定有免征的面积(面积比套数合理)。比如你的户口、工作、社保都在北京,你拥有两套100平米的住房,你结婚了,一家有三口人。如果人均免征面积是60平米,则你需要交纳房地产税的只有第二套房子里的20平米(按照这20平米评估价来计算)。至于你在山东烟台、云南西双版纳、广西桂林的各一套度假物业,很有可能都被当地政府宣布免征房地产税。

  会有“累进制、惩罚性”的房地产税税率吗?我觉得不大可能有。如果有,也会很快取消,因为这种做法“很傻”,会拖累经济发展。

  最新香港楼市一则新闻,引起了很多人注意。香港政府对拥有房屋最多的10个业主,给予了房地产税的减免。这10个业主,在香港拥有4万多套住房。其中最大的一个业主,拥有1.56万套房产,被减免房地产税1亿多港币(见下图)。

  这些业主,一般是房地产基金或者租赁型的企业。按照很多中国人的想法,拥有多套住房的业主,应该被征收重税。拥有超过20套住房的,甚至应该通过税收,两三年就完全剥夺之。其实,这都是李自成、张献忠们的想法,契约社会不是这样解决问题的。香港认为:你可以拥有很多房子,只要拿出来出租,就对社会做了贡献。

  之前在合肥,政府也鼓励过出租房屋的业主,每平米每年奖励12元,而不是通过税收惩罚他们(见下图)。

  可见,一些人希望看到的:对于拥有多套房的业主,征收“累进制、惩罚性”的房地产税,可能不会有。因为地方政府之间存在竞争,城市与城市之间存在竞争,一个城市敢于在房地产税上“任性”,只能砸自己的饭碗,让人和钱流走。

  在这种情况下,空置税或许会出台。

  常有读者咨询:我有好几套房子,是不是需要在房地产税出台之前,把房子卖掉?

  其实,只要你的房子配套好、位置好,房型不是特别大,等你所在的城市的“房地产税细则”出台后,再处理这些房产也不迟。最终你有90%的几率发现,你压根就不用担心什么房地产税。

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