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去库存任务完成,三四线楼市的拐点要来了

时间:2018-09-06 来源: 地产情报站 作者:邵晓宁

  最近,融创董事长孙宏斌在融创中期业绩发布会上谈到,“本次房地产市场调控严峻程度超出人们想象,且不断加码的调控政策,正改变市场预期……”

  在当前“坚决遏制房价上涨”为房地产市场总基调下,现在楼市的预期确实在发生了改变,房企拿地热情减淡,各地房屋成交量也持续萎缩,购房者的观望情绪明显。

  通过前段时间国家统计局公布的新建商品房价格指数来看,一二线城市的房价涨幅开始逐渐缩小,并且有平稳回落的趋势,不过三四线楼市却依然逆势上扬,其房价的坚固程度,超出大部分人的想象。

  这一轮三四线城市房价上涨的周期,还要回溯到2016年下半年,截至2017年末,全国有29个三四线城市房价过万。一直到现在,三四线城市房价涨幅依然在环比扩大。

  这是不是说,三四线城市的房价正处在上升通道中?

  我认为,恰恰相反。

  至少,在部分、或者说大部分三四线城市,楼市的拐点就要到了。

  三四线城市房价上涨的动力

  三四线为什么能涨得这么高?

  我们不妨把时间线拉长一点看。

  从2016年开始,三四线城市的房价就进入了快速上涨的轨道。“千人抢房”,“夜宿购房中心”这样在一二线城市抢房时才能看到的景观,在很多三四线城市也开始频频上演。

  各地城市化进程加速,使得不少原来人气不足的地区交通基础设施改善,产业内移,又吸引来许多当地的农村人口以及外出农民工回流。再进一步,收入提高,也促使着农村居民结婚和子女入学更倾向进城,形成了对三四线城市住房的需求。

  此外,由于一二线城市不断加码的限购政策以及高房价,从2017年开始,一二线城市房产成交量出现了明显的下滑,很多在一二线城市工作的人选择回到家乡买房。很多炒房客、投资人也开始转战三四线城市房地产市场。

  以上这些都是三四线房价不断走高的大背景。而楼市去库存任务更是充当了三四线房价上涨的主要动力。

  当初一二线城市房价快速上涨,土地成本急剧上升,大批开发商无力参与竞拍,从而开始转战土地价格更为低廉的三四线城市。不过,随着投资的一哄而上,也造成了当时楼市严重的库存状况。

  在各地经历了解绑限购,放松信贷等政策之后,去库存的任务完成效果并不理想。直到2016年,棚改货币化安置政策推出,进一步改善了三四线楼市的库存压力。

  去库存任务基本完成

  进入下半年以来,维持三四线城市房价快速上涨的支点正在发生改变。

  首先是在7月,棚改政策出现了调整,审批权由地方收回中央。虽然不是一刀切,各地还有些调整余地。不过棚改政策要做出调整的信号已经显露无遗。

  8月28日,长春市政府下发文件,取消棚改货币化安置奖励政策。

  而呼和浩特也在近日发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施,成为这一轮房地产调控中,首个喊出“停止去库存”的城市。

  之前某研究机构数据表明,三四线楼市涨价去库存的历史使命已经基本完成。

  开发商手里的房子基本上到了居民手里。当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年的新低。

  现行规定下,我们认为库存12个月以下,就是低库存的警戒线。按照这个标准,全国至少有60%的三线城市应该停止去库存的操作,停止货币化安置。

  可以预见,在未来控制房价上涨的主要任务下,后续会有更多三四线城市跟进棚改政策的调整,但是棚改不能一刀切,以后棚改实物化安置会成为主流。

  支撑三四线城市房价上涨的动力不再

  随着棚改货币化安置逐渐淡出,三四线城市房价上涨的动力,将会减少一大半。实际上,一些作为人口净流出的三四线城市的房产,根本没有我们想象中的有价值。

  选择一座城市,就相当于买了一支股票,就是看这座城市未来的发展。虽然城市化进程加速会使一部分农村人口流入,但是人口是跟着产业走的,三四线城市很难有媲美一二线城市的产业集群。事实上,现在很多三四线城市一直处于人口净流出的状态。

  对于那些炒房客来说,购置房产的流动性是他们投资的关键。当三四线城市房地产市场流动性大打折扣,这里也不再是他们青睐之地。

  最近一段时间以来,“坚决遏制房价上涨”的信号愈加强烈。各地的调控政策也不断加码,根据中原地产研究中心的数据显示,7月单月,全国楼市调控密集程度刷新历史纪录,合计超过60个城市,发布了超过70次各类型房地产调控政策。不断加码的调控政策,也正在蔓延到三四线城市。

  目前支撑三四线城市房价上涨的动力正逐渐削弱,而这一轮三四线城市楼市的春天似乎也已经到了尽头。

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