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房产证上怎么加名减名最划算?政策收紧后更要知道的买房规则

时间:2018-09-04 来源:融360原创 作者:七叔

  房产证加名、去名关乎所有权人享受的权益,夫妻间、父母子女间、兄弟姐们间,不同的关系对应不同的处理方式,进而会影响到购房税费的种类和多少。

  融360说房君总结后发现,产权证上加名、减名的方式主要有买卖和赠与两种方式:

  1、房屋买卖

  具体就是双方签订房屋买卖合同、完成网签备案、房管局对购房人的购房资格审查通过后,即可过户。

  缴费情况:房屋买卖这种方式要按照二手房交易税费的标准缴纳契税、个税、增值税(营改增后),与是否为亲属关系无关。

  需要注意的是,这种方式完全受购房地限购政策影响,比如当地规定买方需要本地户籍,或者满足一定的社保年限才能购房,否则无法办理加名。

  2、房屋赠与

  具体就是双方签订赠与合同,有城市规定赠与合同需要拿到公证处公证,有的规定仅需要提供亲属关系证明就行,然后拿着身份证、产权证等材料到房产登记部门申请变更登记。

  缴费情况:房产登记部门需要先对房屋进行评估,直系亲属间赠与只需缴纳契税、公证费,比如父母子女、兄弟姐妹加名。非直系亲属需要缴纳契税、个税、增值税,比如无血缘关系的朋友之间。

  这种方式也有可能受到当地限购政策影响,比如接受赠与的人名下房屋超过限定套数,就无法办理赠与加名。

  接下来给大家举一些常见的例子就更明白了:

  1、夫妻间加、减名最简单、省钱

  夫妻间加名、减名算是所有变更中最省事、省钱的情况,无论房子是一方的婚前财产,还是夫妻共同财产,只要双方协商一致,就可以拿着身份证、结婚证等材料去办理加名、减名,同时免征契税、个税、增值税。

  例如婚前财产加名:小明结婚前买了一套房,产权证上只有小明的名字,结婚后想把妻子小丽的名字也加上。

  婚后财产加名:小明、小丽结婚后共同买了一套房,当时产权证只写了小明的名字,现在要把小丽的名字也加上。

  婚后财产去名:小明、小丽结婚后共同买了一套房,产权证上写了2人名字,现在要把小明的名字去掉。

  2、婚前情侣加减名以协商为准

  有一种情况是,情侣结婚前一起买了房,产权证写了两人名字,后来因为感情不和分手,两人协商后房子归女方,女方归还男方出资部分的钱,并去掉产权证上男方的名字。

  虽然二人是情侣但还未领证结婚,属于非血缘关系的人之间去名,需要按照买卖或赠与的方式解决。另外,双方都参与出资、产权证上都有各自名字,最常见的处理办法是协商解决,协商不成的再通过法律方式解决。

  3、父母子女间加名,未来可能被征遗产税

  如果父母想把子女名字加到产权证上,可以通过赠与、买卖的方式,让子女获得部分房产份额,并按要求缴纳契税、个税、增值税,等到父母百年之后,子女可以按照遗嘱继承父母那部分房产份额,不过这就涉及到以后可能被征收遗产税的问题。

  虽然我国还没正式开征遗产税,但是并不表明以后不会征收,至于征收方法,在2010年的《新版草案》中规定了超额累计税率表的征收标准,计算公式为:应缴纳遗产净额X适用税率-速算扣除数总价越高缴纳的遗产税越高,以一套总价500万的房子为例,需要缴纳84万的遗产税,而且在父母的房产上加上孩子的名字,有可能占用子女的购房资格,以后子女个人买房也会受限购政策影响。

  4、兄弟姐妹间加名要以纸质协议为准

  兄弟姐妹间加名减名,虽说是有血缘关系,但还是建议签订一个协议,以免以后出现矛盾说不清楚。

  由于各地政策有差异,具体操作情况请以房产登记部门官方要求和缴税、收费标准为准。

  总的来说,对于产权证上加几个人名字,虽然没有明确限制,但是有几点是非常肯定的:

  一是必须在房屋无贷款,或贷款全部还清的情况下才能进行加名、减名。

  二是涉及的人员越多,出现问题的风险越高,交的额外费用也变多。

  三是在限购政策的影响下,把名下无房的人加上名,以后再买房可能就算二套房,贷款政策、税费都会按照二套房的标准执行,不确定性很大。

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