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有人断供8折卖房,796宗土地流拍,事情正在起变化?

时间:2018-08-31 来源:大猫财经 作者:猫哥

  最近,广州有中介抛出一批打折房源,标价8折,出货价是评估均价的85折,连中介小哥都惊呆了,这是啥情况啊?

  房源还不少,这是一部分房产:

  细细一打听,才知道这些房产都来自于银行的不良资产拍卖,这些房主基本都是因为还不起贷款,被银行收房了。

  01

  最近还有一个数字很多年没出现了。

  虽说目前楼市还在高位震荡,但2018年一连串的土地流拍数据很有代表意义,给买房者传递了重大信号。

  8月10日,太原国土局举行的一场备受关注的土地拍卖会,本来竞拍的土地都是交通便利、环境优美的好地段,却意外爆出大冷门。最终,地处南内环西街,太原煤气化公司原用地范围内的8宗地块全部流拍!

  太原作为省会城市,却拍出了这样的结果,惊呆了地产界人士和到场媒体。

  山西土地竞拍遇冷,只是今年土地流拍中的冰山一角。根据2018年数据显示:

  ●一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;

  ●二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;

  ●三四线城市土地流拍合计达629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

  截止到7月底,全国房地产市场土地流拍一共有796宗。从整体流拍规模来看,今年将达到历史峰值。

  和前几年的数据对比,会发现今年流拍城市,一二线城市总数增多。2018年,天津流拍宗数高达12宗,而去年天津只有4宗。2017年流拍宗数较多的城市是乌鲁木齐达到21宗,而2011年是沈阳93宗。显然,风格已切换。

  02

  到底是什么原因导致土地流拍?

  ▌❶公司钱紧

  房地产公司竞拍土地时,最需要的是现金流。而目前公司的现金流数实在不可细算,反而是资产负债率很吓人。

  房地产企业的资产负债率高达75%,远超过目前的钢铁、化工等行业。

  高负债率的公司,流动比率较低,是把双刃剑,运用好可给公司带来更高的净资产收益率,运用不好则加重了经营负担。比如泰禾集团、泛海控股、绿地、佳兆业、融创、恒大等知名企业,这些大型公司光还债一年就要上百亿元。

  如此之高的负债,不得不让房企在拿地环节反复斟酌,是否拿地,很关键原因是房价走势。如果未来房价上涨,上行期的债务扩张,是弯道超车的大杀器;但如果未来房价下跌或者高位横盘震荡,那么下行期的债务扩张,是自己给自己埋下地雷。

  用经典的面粉与面包例子也能解释这种情况:楼市上涨期,面粉价格贵过面包,但在面粉价的刺激下,面包价格也会随之上涨。所以,每逢“地王”出现,周边房价也会大涨,面粉的刺激效应可见一斑。

  然而,在楼市调整期,面包价格虽然短期仍可维持高位,但面粉却已不是每个糕点铺都能买得起了。若面粉还不降价,糕点铺是否还要购买面粉,就有很大风险性和对赌成分,因为其要考虑面包的未来收益。

  回到这次太原流拍事件上,8块热点区域黄金地块,只有北京润置商业运营管理有限公司(SP-1844地块)和金茂投资管理(天津)有限公司(SP-1848地块)报名,但因出价不达拍卖底价,没有交易成功。

  很多公司是没有信心再去拿地的,因为土地储备减少,很多公司已经不需要那么多的员工,所以裁员是不可避免的。

  ▌❷调控持续

  前面讲到广州有8折房产出售主要是因为断供。

  去过广州的朋友都知道,广州的各种金融非常普遍,小额贷款、p2p、现金贷,很多金融新公司都立足广州,这城市有这样的氛围,但是今年情况实在不好,调控升级、银行严控资金流入房地产、P2P不消停,股市赔钱,再加上实业困难,生意难做,对于一些举债买房,杠杆率很高的购房客来说,资金链断裂是难以避免的。

  断供现象造成极大影响,不仅是银行的不良资产攀升,还有开发商,最倒霉的还是购房者,损失很大。

  调控还在继续,短时间还看不到结束的时间,一些抱有幻想的人可能这次失望的时间比较长。

  目前全国有50多城市加入了限购行列,基本上一二线城市都已成为限购城市。多数情况下,本市户籍可购买2套住房,非本市户籍可购买1套住房。

  限贷是加大买房的门槛金额,降低举债买房风险,减少出现广州这种大量的断供房源。

  限贷和限购同等重要。从去年开始到今年7月,全国首套房平均利率已连续19个月上涨。

  按照平均利率水平,贷款100万分期30年,现在买房要比去年同期买房多还约20万的利息。因此就算1年下来房价没涨,购房成本还是增加了约20万。这对于普通家庭而言,不得不说一年白忙活了。

  政策趋紧下,房子不好卖了,开盘必然亏,不开盘,谁又能再耗个三五年?

  面对购房客数量大减,市场供过于求的局面,显然此时购地的风报比更大,土地流拍数增多。

  ▌❸躺赚时代过去了

  曾经,房地产的特点就是躺赚,无非就是赚多赚少的问题,但现在事情在起变化了。

  昨天恒大总裁夏海均就表示,一线、二线是未来房地产发展最好的区域。恒大将持续覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级市,四线不准备去。

  这种判断有很多的数据支持,比如猫哥一直说的人口。

  2017年,山东、河南、黑龙江、吉林四省净流出人口数最多,分别达到42.33万、38.00万、18.11万和16.22万。

  整体来看,全国约一半省区常住人口净流出。

  人口数量减少,将带动地区经济下行。

  更为严峻的是,目前人口红利期已过。大家听到更多的话题是全面放开二胎政策,但生育率下降,结婚率降低、离婚率升高……

  人口尤其是小学生的数量是考察房地产潜力的重要指标,这些数据在多个城市拐头向下一定会影响这些城市的未来房价。

  对于个人来说,猫哥还是一贯的观点,刚需不分时间,投资需谨慎,多看看那些经济稳健,人口净流入的区域会更靠谱。更多问题,可以关注猫哥知识星球“猫哥生财有道”,慢慢聊。

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