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楼市冰封,房租接棒上涨?

时间:2018-08-13 来源:米筐投资 作者:三万

  小王发了个朋友圈:“月薪万元也可能吃不起饭。北京,说不出的痛。”

  以前觉得是调侃,现在正慢慢成为现实。不过讲这笑话的人,自己早已笑不出来。

  和小王同样心酸、无奈的,是大批年轻北漂。今年他们都因为同一件事焦虑:房租上涨!

  据我爱我家集团研究院统计,2018年6月北京住房租赁交易量环比5月增长了1%,同比2017年6月增长了3.1%。月租金均价为4764元/套,环比5月上涨了4.2%,同比2017年6月上涨了8%。

  很难想象,小王和同事最近上班常聊的是,“你那涨了多少?我天宫院,涨了600。”

  与2017年12月相比,西安、北京、青岛住房租金分别上涨7.48%、6.07%、和4.22%,在约30个样本城市中占据前三位。2018年6月,深圳、北京、上海分别以7000、6710及6500元/套/月,是样本城市住房租金中位数前三位。

  北京房租基数和增速排名均在全国前列。今年来北京不同区域房租有10%-20%的涨幅,个别热点区域甚至有30%的涨幅。房住不炒,地产冰封的大环境下,涨幅显得格外刺眼。

  按理说,每年的暑期都是租房高峰期,房租在这段时间普遍上涨,可以理解。然而今年的涨幅,却比往年“凶猛”许多。

  北京的广大青年,一边在手机上刷着《房价即将爆跌50%!》,一边又“喜迎房租上涨”。一边感受着“大拐点”的震撼,一边面对着房东苦笑的现实。

  1 资本控盘

  当然,北京目前只是特殊时点个例。在分化的格局下,走势必然是结构性的。北京的行情,并不能掩盖其他城市租赁市场的沉寂。

  我的好友拾叶,在去年曾写过一篇分析《未来,不会再有人觉得房价贵,而是……》,文章中曾做了一个大胆预测:“未来绝大多数人关注的不是房价,而是房租”。从香港的租房现状和国内目前的地产周期,提出未来房租即将上涨的预期。

  结果可想而知,留言里不同意的居多:

  就国内这租售比,怎么可能涨房租?

  我们中国的国情人文,要是租金太高就自己付首付买了,跟国外思想不一样;

  我们这么大的地方你跟香港比?呵呵……

  拾叶也是一脸无奈。时间到了今年今天,中国的房租究竟会不会涨?哪里的房租会涨?怎么涨?我想,北京已经给出了模板,也给出了答案。

  投机的人都知道,行情是需要资金引导的。而北京这次的租金上涨,也正是在资金引导下的行情。

  前两天有一条新闻,蛋壳和自如这两家长租公寓巨头,花天价抢房源。房东要把一个偏远的房子租出去,原本的心理预期是7500元一个月。结果蛋壳和自如这俩包租婆一番抢夺后,蛋壳以1.08万元/月、一次性付11个月的价钱拿下。有点夸张了。

  有消息是自如今年刚完成几十亿的融资,资本所到之处,必然血雨腥风。为了开疆扩土,拿下市场,要在租赁市场来一次共享单车式的烧钱厮杀。

  现在不是收房,而是不计成本抢筹。不过这个成本,自然要转嫁到租客身上。

  北京,满足它想要的所有条件:

  人口持续涌入,租赁市场巨大;

  新房增量不足,存量市场;

  刚打击群租房、违建房、地下室;

  如果说北京是个范本,那么越来越多的二线城市,似乎也存在着巨大的潜力:

  人口短时间持续流入;

  去库存接近尾声,房产库存周期短;

  什么意思呢?就是不经意间,随着伟大的去库存,越来越多的城市,开始进入存量市场,划重点,存量市场。与此同时,很多城市开始土地流拍,房地产商盖房子已经不划算了。

  供需失衡,买卖利润下滑,存量市场。怎么办?这盘棋怎么玩下去?下一步,必然是资本控盘,从流动性获利。自如和蛋壳只是开始,以后会有其他长租公寓、房地产开发商积极杀入。

  当前的房价,涨或者横盘,对底层来讲已经是奢望。当比特币炒高到几万一枚时,绝大多数人玩不起怎么办?那就拆分啊,壮大流动性获利,一样的道理。

  拆二代小李立马跳出来反对:“我家现在都租不出去,你不要给这纸上谈兵。”

  且慢,你的城市是存量市场么?存量,才预示着控盘。

  2 世上没有新鲜事

  北京开了个头,不知下一个会是哪里。当国家把发展租赁市场写进文件,建行开始布局租赁市场,当一二线开始收缩土地供给。有些趋势,想干,总能干成。

  曾经被人诟病的租售比,或许在不远的将来,就成为历史。而那些拿着今天说明天的,时间终归给出答案。

  20年前,你和人谈“天天喝酒吃肉,手机汽车小手表”,会被说不可能,白日做梦;

  20年前,音乐人砸烂吉他,大呼中国人没有摇滚,不适合嘻哈;

  10年前,媒体上还宣扬着中国人的土气,不如外人优雅;

  今天看就像个笑话。

  而现在,还有人在说中国没有租售比,租房里没有爱情;

  我们走过的所有路,都是外面曾经走过的老路,只是相对晚了几年。那些拿今天的国情去和国外对比的,没明白那是经验,而不是差距。不该去批评自己,而要从中看到趋势。

  所有的大国崛起,路径都是相似的。同样,困难也是相似的。

  于是我们不可避免的,遇上了老司机们曾经头疼的问题。人口步入了老龄化,制造业到了升级拐点,杠杆率到达边际,投资刺激遇到边际。

  而我们的国策,是摸石头过河,引以为豪的后发优势,说白了就是跟在别人身后,让别人先走先吃亏,自己再总结经验改良改良。

  于是面对困境,开出的药方,都能找到熟悉的身影:拉动内需,消费带动GDP,房产税(在路上),人口新政,当然,还有要大力发展的住房租赁市场。

  就像建行董事长田国立讲的:房子是用来住的,“长租即长住”。

  你说国人习惯不可能租房,丈母娘都不答应。

  嗷嗷叫什么?这事你说的算么?以后都不大量供应商品房了,你去哪里买。

  这世上没有新鲜事。只是苦了那些年轻人,没有等来房价暴跌,却即将迎来房租上涨。

  抬头望着远方的高楼,高高矗立,内心竟毫无波澜。

  不是因为理性,更多是一种悲凉。

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