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这四大指标出现,房价不跌不行

时间:2018-08-10 来源:杠杆游戏 作者:张银银

  最近厦门很火。不是房地产热,而是因为房价有下跌。

  甚至在部分媒体的报道里,厦门楼市深陷降价漩涡:整栋打折,开发商亏也要卖。当然,也有人对此有不同意见。

  总的来说,厦门房价依旧是非常高的。但房价下跌了,也是事实。

  一个城市房价会不会涨,有很多共识的标准,比如货币政策、调控政策、人口增量指标、产业和经济增长情况、投资情况……

  但如何预判一个城市房价跌,则很难说。杠杆游戏一直在思考这个问题。因为此次媒体聚焦,我认真看了下厦门的一些数据。

  就此确实发现一些有趣的指标,今天和各位考友分享。

  1、头一年新增宅地可建面积高于同期销量。笔者查阅厦门国土房管局《厦门房地产市场2017年第四期》了解到,2017年厦门市商住用地成交30宗,总建面159.0万平米。

  而同期,2017年,厦门市商品房销售357.9万平米,其中住宅销售152.2万平米,占比42%。

  如上数据,2017年厦门新增的商住用地可建的房屋面积,已经比当年的住宅销售面积要高。这说明,未来的供应基本有保障。

  2、销售明显下滑。厦门国土房管局《厦门房地产市场2017年第四期》披露,2017年,厦门商品住宅销售面积152.2万平米,同比下滑51%。

  注意这个数字,降幅之惊人。如果某位杆友发现自己所在城市,住宅销售滑坡明显,你说开发商或地方会不想办法吗?

  3、房地产销售金额比房地产投资还低。厦门中原研究中心的数据显示,2017全年,厦门商品房销售额749亿元,创近5年来新低。

  而厦门2017年统计公报披露,当年厦门房地产开发投资879.86亿元,增长14.9%。当然,很多朋友想说,投资金额部分未来才会变成销售,但每一年都有投资,销售-投资都是滚动的。所以,这还是很说明问题。

  譬如,如上图所示,2016年厦门房地产销售额1012亿元。而2016年厦门统计公报显示,当年厦门房地产投资765.80亿元。行情好的时候,都是销售比投资多的。因为销售立竿见影,而投资是有一定滞后的。

  如果一个城市房地产投资金额比销售额还多了,你说开发商急不急。投资的钱大部分都是有成本融资而来,必须快速周转、回款!

  4、土地出让金接近当年商品房销售额的60%。财务上,一个公司或者政府负债率40-60%一般认为较为合适。厦门国土房管局《厦门房地产市场2017年第四期》披露,2017年厦门土地出让金424.1亿元,同比下降13.8%。

  如上所述,2017年厦门商品房销售额749亿元。据此,杠杆游戏算出,厦门2017年土地出让金占到当年商品房销售额度的56.62%。

  而2016年时,厦门土地出让金491.9亿元。如上所述,2016年厦门房地产销售额1012亿元。土地出让金占到当年商品房销售额度48.61%。

  可见,厦门2017年土地出让金占当年商品房销售额的比重,上升得比较明显。除了土地成本,房子还有资金成本、建安成本等,您说土地出让金占当年商品房销售金额比重过高,开发商开心否?

  而上文,杠杆游戏分析过,2017年厦门新增宅地可建面积,是高于2017年销量的——无论从土地成本,还是从未来可供应面积上说,开发商资金和销售都会有压力。

  说直白一点就是,如果销售速度或者金额上不去,未来死几家公司不是没可能。

  小结:目前来说,上面要求房价必须遏制,调控不准放松。如何拉动销售的总量和总金额,成了一个问题。变相放松调控,可能要被问责;涨价,暂时没有空间,也要被问责。

  那么,降价-促销-回款,可能是部分资金压力大开发商的唯一选择。

  综上所述,各位考友如果想判断自己所在城市,或者投资标的地房价跌不跌。可以试一试本号今天总结的几个指标:

  1.头一年新增宅地可建面积高于同期销量;

  2.销售明显下滑,比如超过20%、30%,甚至更高;

  3.房地产销售金额比房地产投资还低;

  4.土地出让金占当年商品房销售额比重较高,比如接近或超过60%。

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