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住建部:“楼市调控不力,坚决问责!”房价要跌?

时间:2018-08-09 来源:陶屋 作者: 朱业胜

  昨天(2018年8月7日),住建部在沈阳了召开部分城市房地产工作座谈会,住建部的口气很严厉——“楼市调控不力,坚决问责”!

  所以难怪沈阳前一天晚上就出台了调控政策,将限购从原来若干区扩大到了全市。

  一.调控市

  我们现在的楼市,既不是牛市,也不是熊市,已经变成了一个调控市。

  还记得上一次住建部召开部分城市房地产工作座谈会,是2017年11月21日,并由此拉开了2018年上半年的楼市调控的风暴。

  2017年是调控年,因为这一年全国房地产调控政策涵盖110个城市与部门(县级以上),发布的调控政策次数多达250次以上。

  2018年更是调控年,1-7月累计调控次数已达260次,相比2017年1-7月同期多了80%。

  仅仅2018年7月这一个月,全国楼市调控密集程度再次刷新历史纪录,合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。

  而昨天的住建部会议之后,可以预见,接下来将又是新的一轮楼市调控风暴。

  二.为什么开会?

  为什么住建部要开本次会议?

  因为7月23日的国务院会议和7月31日的中央政治局经济工作会议,都纷纷表示要财政政策更积极、货币政策要保持流动性充裕、各种稳增长措施要出台。多地发布重点项目投资计划,新一轮基建潮又来了。

  按照2008年、2015年放水的经验,货币很容易就跑到楼市,导致房价上涨。

  这一次,中央虽然要放水稳增长,但是不希望货币跑到楼市去,所以7月31日政治局会议上才会强调“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”当然,当天深圳市也了调控新政来响应中央政策。

  中央政策需要具体部委来落实和部署,所以住建部召开了这个会议。

  三.会议说了什么?

  我们来看看会议的主要内容:

  1.重点是对本次的“参会各城市”提出要求,但具体是哪些城市参会了,目前淘屋(ID:chengshitaowu)尚未搞到名单,

  会议通稿原文:8月7日,住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,在会上,住房城乡建设部对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求:

  2.未来楼市调控的方向。

  供应政策方面:是加快制定实施住房发展规划,调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场。

  关于“大力发展住房租赁市场”,目前我国租房的人口约占总人口11%,而美英日等国家占比30%。全球几大城市的租房人口比例,纽约的租房人口比例约为64%,东京约为56%,伦敦约为53%。

  按照目前政策取向的,未来中国大城市租房人口占比会增加,自有住房占比要下降。买房越来越难了,是政策本身就已经预计、预料并在准备的事情。

  房贷和税收政策方面:未来会更加区分首套房贷和二套房贷,有过贷款记录就算结清也不算是首套房贷或将成为标配,税收政策也会有差异(原文”完善和落实差别化住房信贷、税收政策”)。

  打击炒房方面:限售、离婚限制、企业限购等政策也可能会成为标配(原文”支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房”)

  调控目标:调控既要防止上涨,更要防止下跌。核心是4个稳,要求“稳地价、稳房价、稳预期”,“确保市场稳定”,这个和7月31日中央政治局经济工作会议的6个“稳”的“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”要求,遥相呼应。(原文”系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点,因地制宜,精准施策、综合施策,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。”)

  加大问责:上升到乌纱帽的政治高度,住建部负责建议完善考核机制,并能对地方政府进行问责。(原文”住房和城乡建设部将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。”)

  四.未来会怎样?

  政府力量很强大,接下来楼市就是调控市。可以预计,调控的频次、密度、力度,都会持续加大,限购、限贷、限售、限价、限离婚、限企业估计都逐渐成为标配。从统计局数据上来看,短期半年内房价难以大涨。

  按照传统经济学原理,货币多了,物价肯定上涨。2009-2010年,四万亿出台,“豆你玩,蒜你狠,姜你军,糖高宗”轮番上阵,蒜头直接涨100倍啊。

  涨价路径是这样的:

  1.选择目标。某个原料商品,因为某种原因突然减产,例如大蒜等,正常情况最多也就是涨50%,但是,此时社会上的热钱无处可去,就盯上了这个目标。

  2.建仓阶段。初期涨价为生产者带来了较大的利润,大家喜闻乐见。市场上出现了供销两旺的大好局面。价格涨了2-5倍,各方获益,美滋滋。

  3.恶炒阶段。等市场上的筹码收集干净后,庄家直接涨10-100倍。因为这类商品是必不可缺的原材料,没有讲价或者弃用的可能性。而且在成本结构里,占比很低。例如一个蒜蓉大虾,大蒜的成本不过是1%,就算涨,也只能买单。总不能生意不做了吧。

  4.疯狂阶段。任何一个专业商品,都有一大批从业者,他们熟门熟路,立即明白了。于是,所有人都借钱炒货。

  5.大庄家借机出货,完美收官。

  大家不要以为,这种事情不会再发生了。最近,又出新闻了。扑尔敏涨价58倍,苯酚涨价99倍,尿酸涨价几十倍。化纤丝涨价到下游经编企业呼吁自我停产。

  一种商品涨价了,周围的商品也开始跃跃欲试的涨一点,最后就可能形成滞涨。

  滞涨是什么意思?涨价了,供应量反而下降,失业率增加。看上去很奇怪,但实际符合逻辑。票子毛了,商品涨价了,买的人就少了,生产就少了,失业就多了。

  所以,决不能让热钱在社会上四处游荡。处处设防,防不胜防。最好的办法是,造个蓄水池,一网打尽。

  但是,可是,但可是,股市难以承担蓄水池功能,P2P也几乎快全军覆没了,货币放出来不让进入楼市能去哪里呢?只能先在这些民生商品市场上一阵乱冲,房租也不可避免上涨。

  本次如果放水少,可能起不到稳增长的效果。

  如果放水多了,最终的最终,6-12个月后,货币如水,弯七拐八,还是要进入到楼市这个最大蓄水池的。

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