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下半年成交下跌,将成为楼市主旋律!

时间:2018-08-09 来源:米宅米宅 作者:大白

  为了避免有人只看标题,就给本文定性。

  在开始正文之前,请注意是“成交量下跌”!不是成交价下跌!

  纵观近期几个城市的限购政策,精准、有力度,直接抑制非刚需购买力,同时也导致供应量下降。不出意外,成交量下跌,将会是下半年楼市关键词和主旋律。

  1 沈阳限购前8天发生了?

  传言8月1日出台的沈阳调控升级政策,最终在8月6日成实锤,官方发布了正式的文件。

  然而,原本已经准备好再涨一波的沈阳楼市,不得不面对楼市即将行情逆转的事实。

  这一切缘于新政出台前改动了一句话!

  在新政出台前,曾有一份疑似官方限购文件流出,这两者最大的变动是限购区域的扩大范围。

  之前网传版本是:限购扩大到三环全区域以及浑南全域(不包含沈抚新城),限售扩大到全市范围。

  目前实锤的内容是:商品住房限购区域扩大至全市行政区(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。

  其它的内容和流传的版本一致 。

  那么在过去的8天究竟发生了什么事,导致即将出台的限购政策发生变化。

  2 没有变动,会怎样?

  我们来设想一下,如果这次调控版本没有调整会怎样?

  我们先来看一下这次调控的背景:

  自4月沈阳出台“沈七条”以后,核心区新房因为限价一房难求,导致本地人因恐惧而进场抢房。

  楼市中最可怕的就是土著的觉醒,因为这意味一个大行情顶峰的即将到来,已经到了不是你追不追行情的时候,而是争分夺秒跟进的时候,比如年初的西安。

  目前,最新的行情是沈阳核心区一房难求。6月28日深夜八盘同开,6个盘日光,这一天6个日光盘合计卖出5000套,部分开发商开始捂盘惜售;7月27日信达万科城秒光,选房当天人山人海。

  与此同时,二手房也出现业主跳价、违约、一房多卖的情况。比如奥体二手经常跳价10万。

  最后,市场供需不平衡。开发商要么捆绑车位等暗涨;要么挤牙膏似开盘,每次拿出一栋卖;要么封盘,等限价放开;要么就是小开发商,趁行情好多出库存。

  按照我们之前对二线城市楼市行情走势的判断:

  第一阶段:新区品质楼盘开盘去化率开始日光——前奏

  第二阶段:核心新盘上涨,核心二手次新跟涨 ——行情启动

  第三阶段:近郊地铁新盘上涨,非热点板块地铁二手房开始跳涨——行情高涨

  第四阶段:市区十年老房上涨,远郊非地铁房跟涨。——牛市末

  沈阳目前处在是第二阶段末期,第三阶段正在进行中,按照既定的轨道房价还有很大的空间。

  所以,在这种情况,如果限购仅限三环内的话,会怎样?

  1、如果仅在三环内限购,那么三环外将受益。无论新政最终目的是什么,都将是引导购房者三环外买房的结果。

  2、推高三环外房价上涨的同时,推高土拍地价,房价上涨预期更强烈。

  3、因限购区域提高外地人购房门槛,分期类产品将成为主流。

  4、刚需买不到,市场供应不足,市场乱象横生。

  我们必须承认,按照常规的调控逻辑,本次调控应该是8月1日流传出来的版本。

  沈阳还有一步,可为什么这一步走了早了些呢?

  毕竟沈阳三环外还需要一轮土拍。

  3 这几天发生了什么事呢?

  7天前,也就是原定沈阳调控政策出台的前一天,中共中央政治局召开会议,对于目前的楼市说了73个字:

  下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

  当天下午,深圳的限购新政就出来了。

  个人住宅限售三年、公寓限售五年、企业限购、离婚差别化信贷政策。

  和沈阳限购政策延迟不同,深圳限购是提前到来,来的猝不及防!

  当天我就在楼市一线声音里做了一期《深圳:7·31之后》内容,里面有深圳限购新政的影响及趋势的详细分析。

  随后,市场一片哗然——凡是不增加供应的调控都是促涨的!

  3天后,深圳房改新政出台。

  明确安居房公租房等占新增量60%。

  且不分析新增的是什么。从深圳政策的反应速度能感受到,这背后的意志是强烈。

  那就是房价被遏制不会上涨必须、必将、必定成为共识!

  就在昨天,住建部在沈阳召集地方开座谈会,包括各大热点城市相关领导相继奔赴沈阳参会。会议主旨只有两点:

  1、 加快制定住房发展规划

  2、 对楼市调控不力的城市坚决问责。

  我们再看沈阳限购新政内容的调整,一切都明白了。

  所以接下来那些房价还在上涨的热点城市,要注意了。

  过去那些既表了忠心,又刷了存在的调控;过去那种与其说是限制购买,不如说是“在释放一个现在是涨势,你该入手了的信号“的调控,不能再有了。

  现在到了表明立场的时候了!现在到了涨还是不涨的送命题的时候了!

  接下来将会有更多的城市跟进对自己下重手,虽然多少都会留点余地,但该下手还是要下手的。

  不久的未来沈阳的成交量必定会大幅下跌。

  但注意,是成交量下跌,不是成交价下跌。

  这也不是沈阳独有的现象,还会有更多的城市下跌。

  比如刚刚限购升级的深圳、重庆。

  也许还会有更多城市传来崩盘信息,就像2017年的合肥,和刚刚“崩盘“的厦门。

  但不管合肥去年崩的多可怕,目前的合肥房价已经企稳回暖了。

  在政策如何严格下,合肥还能企稳,说明虽然当时房价虚高,但合肥房价有支撑,所以未来也到了验证城市价值究竟几何的时候了。

  4 最后

  最后,虽然这次限购已经到位了,但调控方式还是比最严的版本乐观,毕竟没有像长沙那般极端,一棒子打死楼市;也没有像重庆那样,三无直接拒贷,决绝不给理由。

  所以短期内量缩,市场影响很大,外地炒房客被抑制,对于外地来沈阳的炒房客是打击。

  因此,这次新政影响最大是专门在沈阳做外地团购、代购业务的中介机构。

  但上有政策,下有对策,过不多久,他们就会出现在别的城市。

  所以,接下来将是哪个不安分的成为热点城市?下一个成交量下跌的会是谁呢?

  很简单,你只需重点关注这些城市的限购政策即可。

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