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多地二手房开启下滑模式,楼市的火爆还剩几分真?

时间:2018-08-08 来源:地产情报站 作者:沈小七

  最近和朋友聊天,聊到一个很有意思的观点。他认为:

  如果不是因为限价,楼市早就凉了!

  众所周知,政府限制新房价格,就是为了遏制房价过快上涨,给楼市降温。

  他怎么会得出这种相反的结论呢?

  原来,这个朋友认为,在部分热点城市,之所以会出现万人摇号、排队抢购的火爆场面,正是因为限价造成了新房和二手房的严重价格倒挂。

  人们出于逐利目的,以“买到就是赚到”的心理,就算不是刚需,也会奋不顾身地加入到抢购新房的行列。

  “不信你看看,那些市场不温不火的地方,肯定是新房和二手房价格差不多,或者价差很小的地方。”

  所以,那些看上去各种抢购,火爆异常的楼市,其实只是一种表相?用中医的话说,是“虚火旺盛”?

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  7月底,深圳房地产调控政策再加码,主要包括五个方面:第一,商品住房对企业禁售;第二,增量用地的新商住公寓禁止买卖市场流通,存量商住公寓限售五年;第三,新购入商品住宅限售3年;第四,离婚2年内无法提供非“假离婚真买房”证明,再购买则算“二套”;第五,加强市场整顿。

  业内专家分析认为,本次调控政策发布,关注的点最主要的其实并不在具体内容上。因为从内容上看,这次推出的主要政策并不“新”,主要以堵住投机漏洞为主,是差别化调控的表现。

  更值得深入思考的地方在于,这次政策为何会选在此时出台?以及,市场会如何反应?

  对于前者,贝壳研究院观察认为,深圳此时加码调控主要是因为前期新房楼盘销售火爆。例如招商双玺三期、万科蛇口公馆、华润城三期等。其中华润城倒挂程度超过20%,中签比例不到10%,从而形成楼市的“表面火热”。

  限价导致价格倒挂并激化需求,导致了虚火旺盛。这次调控大概率是对这些过热现象的响应。

  既然是虚火,那么必然不是身体状况的真实反应,至少不是全面反应。

  从数据来看,深圳楼市的情况也说明了这点。

  来自贝壳研究院的数据显示,深圳2009年就已进入存量市场,2017年二手房成交占比71%,是以二手房为主导的市场。

  也就是说,从成交占比来看,二手房市场的表现应该更具有代表性。

  而2018年上半年深圳二手住宅成交3.4万套,环比减少2.5%,同比增长16.2%,但是整体处于较低水平。价格方面,2018年7月均价为57758元/平,环比下跌3.4%,同比上涨4%。从成交量和价格的角度,二手市场实际上是稳中有落,并没有个别新房表现的那么热。

  2

  出现新房和二手房价格倒挂现象的,自然远不只深圳一个城市。

  在另一个比较有代表性的热点城市杭州,同样出现了新房销售火爆的场面;无独有偶的,也被业内人士认为,“如果不是限价造成一二手差价,哪里来那么多人抢房子?”

  据杭州当地媒体报道,自杭州新房摇号政策出台后,很多购房者都开始了绵绵不绝的摇号生涯,摇了5次、8次的屡见不鲜,甚至摇了20次左右的也不在少数。

  这些专注于摇号的人,对于二手房表示了极为坚决的拒绝之意,认为:

  “二手房市场缺乏诚意,价格有点高。”

  “一二手房倒挂太严重了,还是新房划算。”

  还有一项调查显示,大多购房者在心态上也对一二手房价倒挂不认可。五分之二的购房者能接受5000元/平方米以内的价差,三分之一的购房者完全不能接受二手房和新房存在价差。

  再举个青岛的例子。

  几天前,青岛高新区的某新盘开盘,不少人彻夜排队购房,甚至花钱雇人来排队。有人调侃说,这些人抢的不是房,而是钱!

  原来,这处楼盘的开盘均价是8000—9000元/平方米,而同一区域的二手房均价则在17000元/平方米左右。

  简单算一下就能知道,如果能抢到一套100平方米的新房,转手就相当于赚了差不多100万!

  有媒体经寻访发现,在限价已是普遍情况的高新区,这种一二手房价格倒挂的现象比比皆是。

  此外,新房摇号抢房现象在南京、成都、长沙、武汉、西安等城市也都屡经媒体报道。

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  价格是市场行为最真实的反应。限定价格虽然可以在一定程度上调控市场,却也同时掩盖了市场的真实需求。

  相较于新房,各地的二手房市场或许更能反应楼市现状。

  那么,在新房限价,一房难求的热闹场面下,另一边的二手房市场反应如何呢?

  楼市现在到底是冷是热?

  贝壳研究院对包括北京、深圳、上海、天津、杭州、成都、南京、武汉、青岛、济南、大连、长沙、西安这13个重点城市的二手房市场监测数据显示,7月,这13城二手房市场普遍延续了6月开启的下滑态势。

  具体来看,这13个城市中,除成都、南京成交环比增加外,其余城市均环比回落。

  比如,成都由于“515”调控,对其6月市场造成较大冲击,成交大幅下滑,7月成交于底部反弹,环比增加30.9%,同比减少56.6%,成交绝对水平是2017年以来次低值,预计未来短期内成都市场将于低位运行。

  另外,成交量下滑的城市中,长沙、天津、杭州及青岛4城降幅明显。

  长沙受6月末调控升级影响,7月成交量环比腰斩,成交降幅最大;

  天津成交量环比减少39.2%;

  杭州近两月市场热度持续下降,7月成交量环比减少29.2%;

  青岛成交环比减少21.2%,亦处在调控升级后市场下行期。

  此外,深圳7月末出台“商品住宅3年限售”、“暂停企业购房”及打击“假离婚真买房”等调控政策影响,预计8月成交也将有明显下滑。

  随着成交量的下行,多城均价也迎来下跌。13个城市中,南京、济南及北京均价环比基本持平,其余10城均环比下跌。

  比如,西安环比下跌4.5%,在13个重点城市中跌幅最大;

  上半年武汉均价保持平稳,在成交持续下滑背景下,7月均价环比下跌2.9%;

  青岛、长沙及成都均价在调控升级后掉头向下,7月三城均价环比分别下跌2.9%、2.7%和2.3%;

  天津均价水平在低位波动,7月环比下跌2.6%;

  上海均价近两月跌幅持续扩大,7月均价水平降至2017年以来最低。

  4

  业内人士分析认为,各大城市二手房市场回落的原因不可一概而论,要区别对待。

  比如,青岛、成都、长沙等地主要是受调控政策加码影响。可以预计的是,最近刚刚发布调控严政的深圳,也将受此影响。

  西安、杭州等城市等是因为前期市场过热,而这种热度没有足够的供需支撑,难以长期持续,造成的自发回落。应该算是市场的一种理性自然反应。

  不论原因如何,二手房市场已出现分化,除少部分城市二手房市场依然坚挺,多地二手房市场已开启下滑模式是可以看到的。

  预计今年下半年,在多数城市,新房的热闹还会持续,而二手房将可能处于趋冷态势。有意入手投资的,不妨仔细鉴别。

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