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楼市严控之下,房价上涨的两大动力和逻辑

时间:2018-08-06 来源:冯仑风马牛 作者:冯仑风马牛

  如何判断一个城市的房价是会上涨,还是会下跌?一个城市房价上涨都是由哪些因素造成的?判断一个城市发展最为根本的指标是人均GDP,还是固定资产投资。当然这些都是很重要的因素,但是真正帮助城市崛起的发动机又是什么呢?

  在 2015 年到 2018 年,全国经历了一轮大规模、深层次、持续时间长的房价上涨过程。 2016 年中央经济会议首次提出「房子是用来住的,不是用来炒的」的定位。但似乎房子越是调控,房价越是上涨,剔除炒房的因素,处在当下时间点的你,购房最关注的就是房价上涨的动力和逻辑在哪?

  人口净流入推动一二线城市房价

  1、人口净流入——人造美女和天然美女

  首先讲「人」的因素。一个城市的「人口净流入」是最关键的指标之一。人口,是最大的潜在生产力,是每个城市发展崛起的破题之笔。而以这些城市的常住人口增速来看,如果不出台新的落户政策,人口很难快速增长。

  这一般分为两种情况,把城市比作美女的话,姑且我把美女分成两类,一类是天然美女,比如北上广深等一线城市,资源得天独厚,就算不化妆、不用昂贵的护肤品,也能保持姣好的面容,正所谓「清水出芙蓉、自然去雕饰」。这样的美女,追求者趋之若鹜,赶都赶不走,那么这些城市每年的人口净流入规模相当可观,完全可以支撑一线城市高高在上的房价。而对于这些一线城市来说,不同片区的房价上涨空间和幅度就受到更具体的因素影响,比如配套的影响等等。

  还有一类呢,是人造美女,外界的审美标准是什么样子,照着这个模子来做手术就行了。一些二线城市,他们使用送户口,送补贴、送房子很多激进的「人才引进」手段,这就像人造美女,为了好看直接上来就做整容手术,割双眼皮、隆胸、抽脂。这种急于求成增加人口流入的手段是有代价和风险的,能否持续支撑当地的房价和物价就得打个问号了。

  

  ▲部分二线城市 2020 年常住人口规划

  西安在 2017 年 3 月份,出台了史上最宽松的落户政策,到 2018 年在不断放宽,仅 2018 年,外地迁入西安的落户达 40 万人,相当于过去十年迁入人口的总和。

  西南地区的龙头城市,成都。在 2017 年 7 月开始抢人,只要本科毕业,不限年龄不限就业者都可以落户,这使得当年户籍人口暴涨 36 万,各户籍办证中心人山人海,带来的结果就是推动了成都房价疯涨,仅半年之内,市政府不得不两次出台调控政策,但是成都的常住人口,在 2017 年只增加了 12 万人,也就是说很多外地人为了投资购房才来成都落户,这就对成都的楼市形成了一定的风险,房价在调控后很可能长期高位徘徊,而没有上涨空间。

  那在这样的城市想买房子,你就需要综合考虑地段和房屋本身的价值,笔者在第五讲讲到「如何优选城市的副中心」,以及第二大模块会说到看对楼盘布局、风格、户型、朝向等因素选到优质黄金屋来避免风险。

  ▲中国移动互联网城市势力分布

  图片来源:腾讯研究院中国互联网指数报告( 2018 )

  2、高收入群体

  人口净流入推动着房价上涨,如果净流入的人口属于高收入群体,那么对房价的拉升则更为直接粗暴。

  码农的作用,是惊人的

  而什么人群又是拉动房价上涨的呢?是 IT 和金融从业人员,因为他们是高收入群体,他们是拉动房价上涨的超强发动机。

  除北京外,前几年房价上涨很厉害的广东深圳、浙江杭州、四川成都等地方,也都借助了移动互联网行业的高速发展,使计算机人才迅速流入这些地区,其中杭州的移动互联网产业规模,已然逼近了东部老大上海。

  小米上市

  2018 年 5 月 3 日著名互联网公司小米在港交所 IPO 了,这意味着, 5500 名小米员工一下拥有了 500 亿元的优先股,上市半年后可解禁出售。什么概念呢?只要是前 100 号员工,在小米上市后都可能成为亿万富翁,然后前 1000 号员工未来会成为千万富翁。所以,小米的工号成为了相亲和买房的大杀器,我目测海淀区半年后会出现千人购房团,有人已经建议北京刚需族 2018 年春节前买房,以避其锋芒。这就是一个互联网公司硬刚房地产市场的故事。

  三四线城市主要靠拆迁安置推动

  1、拿着拆迁款去买商品房

  我们说完了「人」的因素,接下来要解释下「拆」。曾经有个段子,著名服装设计师在时装秀上采用了一个中国元素,一下就惊艳了全世界,大家知道这是什么么?就是衣服上有个大大的「拆」字。

  原来,这设计师来中国游玩,发现很多漂亮的建筑物和围墙上都画着圆圈,圆圈里还有一个红色的大字,就问中国人这个符号是什么意思。

  陪同的中国人告诉他,这是中国人祈求平安吉祥的符号。这个服装设计师回到法国后,就把这个大大的「拆」字,引入了他本季度最新的服装设计当中,并命名为中国元素。

  这几年带动房价上涨的另一个大功率发动机则是「棚改货币化」。什么意思呢?棚改全称为棚户区改造,这是指把城市当中一些年久失修的危房区拆除,然后重新安置住户。在 2018 年到 2020 年这 3 年中,中央下达的棚改房指标为 1500 万套,仅 2018 年就有 580 万套之多。

  知道了棚改,我们再来说说什么是货币化。之前的重新安置,是把大家搬到附近地区,集中修个安置小区。现在呢,很多地方直接发钱,这就叫货币化。拿了钱只能去买新建的商品房,棚改货币化安置在短期内,急剧释放了刚性住房需求。

  我们国家典型的三线城市,其特征往往是人口不断流出、经济增速一般。但即使在当地经济形势一般的背景之下,这类城市却在 2017 年的房地产市场逆市上扬。数据显示,截至 2017 年底,全国楼市库存去化了 1.5 亿平方米,三四线城市成为明显的 「主力选手 」,且销售以住宅为主。

  举个例子,大家都听说过黄冈中学,做过黄冈考卷吧,湖北黄冈市在实施棚改货币化安置后,大力推广新房,价格非常优惠。这使当地拆迁的居民很高兴,于是 2017 年商品住宅比 2016 年增长接近 20%,销售面积比上年更是增长了接近 25%。这样的结果呢?就是当地房地产市场可以卖的新房基本售完,房源告急。

  同样情况的还有浙江省宁波奉化。 2015 年前,宁波奉化地产市场一直不温不火,自 2016~2017 年的大规模棚改出现了大量的拆迁户来买房,占了整个市场买房群体的一半还多,推动了当地房地产市场的回暖。

  看到这,可以很好的总结出我国 2015-2018 年全国房价上涨的基本原因了:年轻人冲向一线城市、二线城市急着买房,而父母却在三四线城市、五六线县城老家等着拆迁,两类城市房价上涨,相互衬托,这是非常普遍的现象。当然,我们要看到炒房客的推波助澜,炒房是不被鼓励的。

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