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2018杠杆年,果真是中国楼市的十字路口?

时间:2018-08-02 来源:通货膨胀 作者:周老板

  整个2018年都是去杠杆年。

  从2015年到2018年,居民杠杆率越来越高,企业杠杆率也越来越高,政府的杠杆率也越来越高。总结一下,现在大家都背着贷款过日子,这杠杆不去是不行了。

  2018年上半年,由于货币政策收紧,很多企业的日子很不好过,坏账开始出现。紧接着,银行的日子也不好过,因为要想办法处理坏账,焦头烂额。

  2018年6月,国家紧急叫停了棚改货币化政策。近两年大热的地方楼市开始迅速降温。碧桂园等以三四线为主战场的房企开始疯狂套现,不知道能不能最终逃离。

  2018年7月中旬,央行和财政部罕见性吵架,吵完之后,居然传出了放水的消息,而且已经做实。

  说好的货币收紧才刚刚开始,现在又搞货币宽松。这一切有点让旁人看不懂。

  这背后到底发生了什么?中国经济到底有多大的问题?楼市是不是又要大涨?今天笔者为你揭开大国的面纱。

  01

  四十年的发展

  从1978年改革开放算作一个起点的话,到了今天,中国经济正好走过了四十年。我经常跟朋友这样说,中国经济已经四十岁了,现在应该是巅峰,就和人到了四十岁是一样的。

  至于这个类比的出处想必很多人都了解,出自《城市生命体》。当然,城市生命体也是我写的。由于篇幅原因,今天不过多提及。

  到了今天,中国经济面临的很多问题,与上个世纪八九十年面临的问题肯定是不一样的。简单理解,一个人二十岁时还在思考未来到底该娶谁当老婆,到了四十岁他想的就是如何照顾好家庭。

  20年前,互联网行业正处于起步阶段,今天的互联网大佬们那时都二三十岁,意气风发。那个年代,赚钱机会比今天要多很多。不管你是从事制造业开工厂,还是做点小生意,都能赚到钱,当年的赚钱门槛并不高。

  可以经过了这二十年的发展后再看,原来能够赚钱的行业,很多早就被淘汰了,多数都已经不赚钱了。这就是发展所带来的问题。

  今天的中国,开餐馆不赚钱,开厂不赚钱,做批发零售也不赚钱。放眼望去,实体经济都不怎么赚钱。

  可是这两年,大家的房子都涨了很多,赚到了大钱。

  这些年大家把过去那些年赚到的钱都拿去买房子了,而且加了很高的杠杆。房产成了资金最终的落脚点。

  房产兴,实体衰。这不仅是中国面临的问题,在多数的发达国家,都遇到过类似的情况。

  而很多实体行业,本就属于淘汰期,但为了维持生存,也会从银行借很多贷款,试图继续维持下去。

  这种局面再发展下去,就是房产占经济体的比重越来越大,而实体经济会在这个过程中加速沉迷下去,实体与虚拟的分离,造成的后果一定是很严重的。

  02

  上个世纪七八十年代的日本

  今天中国所面临的这种局面,以及中国近十年左右的发展,让我想起了上个世纪七八十年代的日本。上个世纪七十年代,日本的制造业极为发达,处于鼎盛时期,房地产行业也逐渐升温,日本的房价逐年升高。

  到了上个世纪80年代,由于房地产行业的快速崛起,房地产所占日本经济体的比重在逐渐增加,同时,日本的制造业在远离辉煌。

  日本走向了不归路。

  生活在北京的人都能够体会到,房产越来越多的成为了一种金融产品,其真正的居住(实体)属性在逐步弱化。越是繁荣的城市,房产就越金融化。

  所以房地产到底是实体经济还是虚拟经济,答案是:既是实体经济又是虚拟经济。不同城市的房子,实体与虚拟的比例会有很大不同。

  互联网上关于房地产到底实体还是虚拟的争论,可以止于此。

  时间到了1985年,日本经济就走到了一个拐点。当时日本作为世界第二大经济体,野心勃勃,房地产和金融也成为了主流行业。可以毫不夸张地说,日本的所有行业都有些金融化。

  比如说,一个加工电子产品的工厂,工厂的老板其实对于电子产品能够赚多少钱并不感兴趣,他们感兴趣的是这个厂子能够融到多少资金,再之后能够通过什么价格转让出去。

  真正的实体已经变成了手段,而脱离了原有目的。

  不管是1985年的广场协议也好,还是其它因素也罢。大家只需要记住的就是,从1985年之后,日本的实体经济与虚拟经济开始快速脱节。到了1989年,就是各位熟知的日本经济大崩盘。

  从那之后,日本的经济就一直没有太大好转,日本的房价至今还不到1989年的价格。这背后的核心原因在于,金融的泛滥已经把日本的实体经济全部腐蚀掉。

  03

  大国十字路口

  说得不夸张一点,现在回看日本这些年,你会觉得日本经济走到十字路口的时间在1985年。如果1985年日本施行货币紧缩政策,不让日本股市楼市暴涨的话,那么日本完全不至于有接近二十年的经济停滞。

  2018年的中国好像就走到了这个十字路口。

  虽然中国与日本有诸多不同,未来中国经济停滞的可能性也很小,原因在于中国跟日本比,核心优势在于中国是个大国,大国体量大所以能承受的挫折会更大,但是2018年确实是继续给不赚钱的实体输血还是让这些实体退出的关键节点。

  在2018年之前的三年时间内,中国楼市普遍暴涨,涨幅在……100%

  为了扶持地方经济,中央在2015年前后在全国搞了棚改货币化,定向向地方楼市注水,注水之后带来了两个结果,一个是萎靡多年的地方经济终于松了一口气,纷纷说到,有钱就是好;另一个结果是,房价太高了,如果继续涨下去,三四线房价会与地方经济脱节,形成崩盘局面。

  按理说,房价上涨之后,接下来要做的就是让尽量让实体经济得到复苏,地方政府、企业、个人等在前几年都加了大量的杠杆,现在应该是好好赚钱去杠杆的时候。

  可实际上,从前几年开始,卖房创业就变成了一个笑话。

  民间舆论往往代表了这个社会最真实的一面:看来实体真的不赚钱了。

  当然对于这句话的理解不要极端化,实体不赚钱指的是从大面上看,近些年老百姓从事各行各业,不管是上班收入还是老板利润,表现都不好。但不代表行业真的不赚钱了。

  比如餐饮行业,不赚钱的餐馆千千万,但是赚钱的也有很多。原因在于,近几年中国处于淘汰落后产能的时期,各行各业都有了资金壁垒,壁垒之外的都赚不到钱,通俗点说,不是行业不赚钱了,是赚钱的企业变少了而已。

  这是题外话。

  实体不景气对应全民高杠杆,这看起来非常矛盾。这种情况下,既需要收紧货币政策去掉高杠杆,又需要给实体注入资金让实体经济回暖。

  在这种矛盾状态之下,央行和财政部罕见性吵了起来。

  吵架的原因就是:再降杠杆就要出事了。

  吵架的结果是:……放水。

  放水消息传出来的那天下午正好是周五,那会儿我正在顺义飞机航道下的一条小路上开车。手机微信突然响个不停,到了十字路口后,我翻出手机来看消息,看完之后我就直接掉头回了朝阳去跟朋友确认消息的真实性了。

  说实话,放水这事儿,我早就知道了,但是没有想到的是,会在这个节点上放水。棚改货币化刚刚暂停,金融、实体降杠杆才开始没多久,现在就直接掉头转向,确实有点始料不及。

  看来实体经济的问题没那么简单,现在只能这样理解了。

  不过,现在杠杆没有降掉就开始放水,势必会导致那些僵尸企业继续苟延残喘几年,几年后只会死得更惨,对于经济体的伤寒更大。

  从大的形势来看,今年仍然是房住不炒之年。全国楼市刚刚经历一次大涨,现在再涨,肯定会导致经济出现更大的问题。当年的日本就是这样出问题的。

  所以我之前对于全国楼市的判断不会变,既:二三四线刚刚大涨完的这些城市仍然在下跌周期之内。而一线城市,像北京,本来就是回暖期,上半年的房价还在涨,所以不要指望一线的房价下跌,只是涨多涨少的问题。

  涨多也会很危险,所以大概率上,北京会维持现有的限购限贷政策(甚至加码),控制房价。

  这次放水的目的,我认为还是倾向于将货币注入实体,虽然死活注入不进去。另外,这次放水还只是开始,从明年起应该会开始新一轮的大放水,锚定的就是基建。

  雄安、大湾区、国家中心城市、自贸区、一带一路等等,已经做完的这些大规划,落地的时候需要的就是大量的货币。

  04

  未来五年

  从2008年到2018年,正好是一个经济周期。2008年的四万亿,国家开始大修基建,到了2015年左右,7年时间,积累了大量的库存,然后是去库存,到2018年宣告去库存基本结束。

  从2018年之后的五年时间内,经济形势比之前还要复杂。

  房地产占经济体的比重越来越大,所以未来房价上涨的速度只会越来越快。(注意:我说的是一线城市)

  如果五年之内房价有了过高的涨幅,那么大概率上会有一次崩盘发生。这是经济规律,也是发达国家的经验。

  如果五年之内,房价仍然比较健康(一线严格执行限购限贷,防止资金流入楼市),那么股市就很有机会大涨,当然,物价的普遍上涨也不可避免。

  接下来的事,我们边走边看。

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