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谁是楼市最终的“接盘侠”?

时间:2018-07-27 来源:楼市参考 作者:刘晓博

  有一个问题,很多人始终想不明白:房价这样不断上涨,谁才是中国楼市最终的“接盘侠”?

  为了配合这个“世纪之问”,有人还搞出了两个说法:第一,北上广深的土地、房屋价值,已经超过了美国;第二,中国全部的房屋市值,用全球的美元都买不下来。

  其实后两个问题非常简单:那是因为汇率出问题了,通过调整汇率可以解决。

  所以本文重点回答“谁是中国楼市最终接盘侠”的问题。

  首先,没有“最终”。因为我们的生命相对于人类的存在,是非常有限的。我们最多只能预期一下未来几十年的事情,百年之后的事情无法预料,百年之后的财富也跟我们无关。

  我的看法是:放眼未来几十年,中国楼市的“接盘侠”是不买房子、迟买房子的人。

  2016年6月,一条关于楼市的新闻曾引起广泛的关注。在深圳,一名网友在南山区政府官网的“书记信箱”留言,声称自己拿到大冲多套回迁房,但50平方米全新装修、家电家私全齐的房子3000元一个月都没人租,仅租出去的几套连物业费和装修款都还不了,“我们连生活费都付不起了”。(见下图)

  “南方都市报”的调查认为,这个网帖有虚构成分,当时大冲回迁房50平方米的月租是4000元起。虽然有空置,但不严重。

  如今,两年过去了,最新的报道说:万象天地的开业,带旺了这个片区。目前大冲回迁房租金大涨,50平米配套齐全的房子,月租已经逼近1万元!(见下图)

  无独有偶,在我家的北面几百米,隔着快速路有一个新建小区,2014年11月发售的时候,均价4.6万元。由于学位一般、快速路噪声污染,我一直没有正眼看过这个小区。前一段,这个小区的尾盘卖出了8.5万元的价格。这两天,我咨询了一下中介,非常惊讶地发现,其89平米的户型月租最高已达1.5万元了!

  支撑这个盘的是两大因素:楼下有业态完整的商业综合体,生活非常便捷;楼下有地铁,交通还行。

  也就是说,第一期业主目前的租金回报率已经达到了4%。租金回报率从最初的不到2%到目前的4%,只用了3年多时间。这就是通胀的威力、市场的威力。

  有人断言:深圳房价上涨,把企业都逼走了,城市竞争力肯定会下降。

  没错,房价上涨会影响城市竞争力。但你要明白一个道理:在一个足够大的关税区内部,其实我们没有必要为一个城市的房价高低担忧,这一切都是市场在起作用。房价高了,就会有人离开;当离开的人足够多,房价自然就涨不动。

  2015年深圳率先房价大涨的时候,的确有很大风险。但现在全国一轮涨下来,连很多县城都房价过万了,这反而让一线城市的房价“夯实了基础”。想想看:华为终端迁往的东莞松山湖,新房单价也已经突破3万元了。而在深圳老市区罗湖,深圳中学的学位房(老破小)还有单价4字头、5字头的。

  最近几年,深圳每年都新增50多万的常住人口。今天深圳媒体报道说,自从6月25日深圳市普通高校应届毕业生引进和落户“秒批系统”(无人干预自动审批)正式上线运行,一个月里通过这种方式落户深圳的大学生就超过了4.2万人。而这个系统,仅仅是落户深圳的7大渠道之一。至于深圳商事主体的数量,至今仍然保持全国第一。

  深圳只是一个缩影。随着抢人大战的展开,西安、天津、杭州、成都、武汉、郑州、南京、合肥、海南都在抢人、抢人才。中国的城市化,日益显示出“大城市化”、“城市群化”的特征。人口的集中,让大城市房屋需求量大增。

  以西安为例,截至今年6月20日,西安就“抢人”50万,全年预计突破100万。当100万新增户籍人口涌入西安,西安房价“想静静”恐怕是非常难的。对于这些人来说,谁是楼市的接盘侠?恐怕买得越晚,越是接盘侠。

  昨天我曾在专栏里给大家展示过1978年以来中国广义货币M2的增长情况。1978年的时候,中国的货币总量是1134.5亿元。而到了今年6月末,达到了177万亿,40年上涨了1559倍!

  中国房价在40年里,上涨了1559倍吗?恐怕没有。所以,房价其实是跑输了货币的。换句话说,是货币膨胀逼着房价上涨。当然,土地、房屋供应量和人口流向,也能显著影响房价。

  或许有人会说,你说的都是以前,以后不会这样了。当然,未来需要验证。但我们从美国房价的变动就可以看出,经济发达的东西海岸,比如旧金山、纽约,房价仍然是持续上涨的。全球著名房地产网站Zillow日前报道说,全美近半数大城市房价增幅超过最低收入。在圣何塞,2018年一套典型房产的增值幅度高达每小时99.81美元,相比之下,当地最低时薪仅为13.5美元。

  低收入者距离买房子越来越远,这是美国东西海岸出现的共同现象。想买房,只能去中部的铁锈地带了。

  要知道,美元也是纸币,也在不断贬值。追求每年2%的贬值速度,是美联储的使命。

  中国城镇化率目前仍然不到60%,跟美国比有显著差距。而中国人的自由流动、迁徙正方兴未艾。因此,大城市甚至部分三四线城市,都仍然有较大发展空间。在这种情况下早买房,肯定是明智的。

  有人会固执地发问:你的房子将来卖给谁?

  其实这是一个伪问题。通过上面分析我们知道,世界上贬值最快的东西就是纸币,即便美元也是一样(当然,如果你不服气还可以买股票,普通人在股市里贬值就更快)。所以,“现金为王”永远是暂时正确的。拿着现金,就如同裸奔,没有什么安全感,你必须配置资产。

  如果你拿着大城市、配套良好的房子,你的回报率会不断上升(就像刚才我举的例子一样)。反而拿着现金的人会随时感到焦虑——我该买点什么,才能避免被通胀割韭菜?!

  谁才是中国楼市的接盘人?结论已经非常明确了:不买房子的人或者迟买房子的人。他们买单的方式是:第一,空翻多,以后买更贵的房子。第二,永不买房,通过支付不断上涨的租金,来为楼市买单、接盘。等待第二种人的一般是:房子越换越小,位置越来越偏远。

  当然,还有一类人也是接盘侠:买错了房子的人。他们要么在人口流失城市买了位置差的房子,要么在小城市毫无人气的郊区新区买了房子,或者在远离城市的二三流旅游区买了房子。

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