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楼市熄火?先知先觉的人已经跑了!

时间:2018-07-12 来源:叶檀财经 作者:赵十一

  上半场还在“万人抢房”、“亿万富翁暴雨中排队”,然而下半场刚开始,楼市却突然熄火了。

  最突出的表现就是,房子有价无市,成交量继续下滑。

  根据58安居客发布的《2018年6月国民安居指数》,虽然新房、二手房价格仍有小幅上涨,但一线城市新房成交量、二手房供应量出现下滑,6月全国找房热度环比下跌1.4%,购房者观望态度明显。

  具体来看,6月北京二手房成交量环比下滑22.6%,绝对水平降至3月之下,且成交均价环比下跌0.4%。上海二手住宅成交环比下降3.45%,以成交面积计,环比下降2.78%。

  成交量下滑,下一步是什么?就是房价下跌。这就跟股市一样,庄家天天拉涨停,但是散户突然都不跟,自导自演之下,股价涨的高没有用,只能跌到一定程度吸引散户参与进来。

  最关键的是,监管层开始对楼市“庄家”严查了。

  6月28日,住建部联合中宣部、公安部等七部委下发通知,要在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。投机、炒作熄火,抢房大戏没了导演,大家对楼市的预期也理性了很多。

  这一轮的楼市暴涨许多人涌入接盘,但是先知先觉的人已经却开始退出这个市场。

  华为从深圳跑了,就在90后潮汕小伙1700万摇号跑步进场的时候。7月1日,华为的研发部门正式搬迁,40辆8吨货车,共60车次,2700人,往返于深圳和东莞松山湖。

  促使华为“逃离”深圳的主要原因是,房价不断上涨导致企业运营成本的增加,而高成本无疑会摧毁企业的竞争力。相对于深圳,东莞不仅面积大,还给了华为土地给员工盖房子,只要8500一平,不到深圳房价的20%。

  华为的搬迁,会让深圳流失4.4万的高端人才,更可怕的是一个大企业跑了,后面大小企业会跟着跑,深圳的房价能不能挺得住?

  还有碧桂园从三四线城市跑了。据澎湃新闻报道,碧桂园正在改变扩张策略,试图牺牲规模甚至利润,以保证现金流,“全覆盖”在内部已经明确叫停,暂不对外宣扬。其中“全覆盖”战略是指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区均需有碧桂园的项目。

  比起碧桂园来,万科更夸张,生称要“抛弃房地产”。6月29日万科召开股东大会,万科董事会主席郁亮在会上表示:“十年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了,如果还是,那也是惨淡经营了。” 郁亮表示,万科未来是美好生活的服务商,而不是建几栋房子的开发商。

  有的从一线城市跑,有的从三四线城市跑,有的甚至要跑出房地产行业,楼市怎么突然变天了?

  首先棚改货币化“叫停”,打乱了房地产市场的阵脚。6月25日,国开行明确表示收紧棚改;总行收回合同审批权限,地方分行无权审批;过去的货币化安置,转化为实物安置。

  叫停棚改政策,全国上市房企股价大跌,截止7月8日139支地产股直接蒸发了2298.3亿元。其中跌幅最大的10家房企中,几乎都有涉及三四线城市项目。

  棚改货币化的本质相当于一种定向放水。截止今年5月,PSL余额为30978亿元人民币。也就是说,棚改通过PSL向房地产市场放水3万亿左右的货币,这也造就了我国房地产市场两年多的蓬勃发展。

  不要以为货币化只是影响三四线城市,有的人拿到这笔钱会抓紧跑到二线城市或者省会城市买房。如今,棚改货币化叫停,相当于房地产市场釜底抽薪,所以房企、股市会反应很剧烈。

  其次,棚改过后,剩下的是债务压身。据统计到今年一季度末,仅上市房地产企业有息债务规模就将近3万亿,平均资产负债率在70%以上。

  一边是大量债务今年下半年集中到期,另一边是融资不畅。银行对行业前端开发贷款实施“名单制”,非50强企业融资受限。在监管层去杠杆的金融背景下,境内楼市调控,融资收紧导致房企发债券成本也不断上升,多数房企的融资成本都在10%以上。

  在融资渠道不畅的情况下,房企有提高销售速度,加快回笼资金。所以,未来可能出现房企降价销售,甚者打折卖楼的情况,这给下半年的房价带来一定压力。

  最后,买房成本上升抑制需求。目前,全国房贷利率连涨18个月!

  融360发布的6月全国房贷监测数据显示,6月全国首套房贷款平均利率为5.64%,同比去年6月首套房贷利率4.89%,上升15.34%,为2017年1月以来连续18个月上涨。

  以最新全国首套房贷平均利率5.64%贷款100万元、30年等额本息还款计算,总支付利息约为107.50万元,要比去年同期累计多还16.7万的利息。

  当然,下半年楼市压力大,但是大幅下跌的可能性不大。因为中国房地产的总债务已经高达35万亿!其中房地产企业债务14万亿元,而个人房贷债务21万亿!房价要是跌多了,银行、企业、个人都要完。泡沫不再吹,但也不能破,这一点还是比较明确的。

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