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楼市杠上股市,你站哪一队?

编辑:落英财局 来源:融360专栏 日期:2018-07-12

摘要:

这一次,我站股市。

       本文系融360专栏作者“落英财局”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。

  一

  新一轮的楼市调控政策,正儿八经开始了。

  昨天福建宁德调控楼市,给房价设置了涨停板,这样规定——

  中心城区房价,每年涨幅要控制在6%以内,2018年下半年涨幅控制在3%以内。

  就在今天,云南大理也发布调控政策——

  在市行政区范围内,实施新建商品房销售价格申报备案制度,禁止包销、团购等方式卖房。

  现在为了调控楼市,地方政府奇招频出,限价限售的措施不断创新,也是醉了啊。

  同时国家严查银行通道业务,非标资产进入楼市的路子已经被堵上,玩不转了。

  这么理解吧,限制银行给房地产企业放贷,房企的借贷成本越来越高。

  比如去年年底,融资成本大概有10%,到今年平均已经涨到15%。

  特别是近来,房企的债务违约越来越多,资金压力很是紧张。

  这就很要命了,因为房地产行业之所以有暴利可赚,主要是通过高杠杆运作。

  具体逻辑是这样:房企只需要支付一小笔资金拍得土地,就可用这块土地做抵押,借到银行贷款。

  然后再用贷来的钱建房子,当房子建到一半的时候,就可以领预售许可证,接下来就能卖期房了。

  随后用买期房的收入还贷款,实现资金回笼,打通了整个资金链。

  这个过程,地产商仅仅出的是卖地的钱,其他的投资都是银行贷款。

  也就是说,地产商通过金融杠杆,用很少的本钱就干成了很大的事,赚钱是自然的事了。

  二

  目前,房企没有银行资金的流入,这个套路不好玩了。

  要么捂盘惜售,等待楼市行情反转,不过当下可能性不大。

  最大的可能就是用降价抛售,来回笼资金——

  比如北京通州就率先出现了回调,导致出现不少已经上车的买房客,要求退房的闹剧。

  其实长期来看,房价能上涨多厉害,是有央妈放水量的多少决定的。

  拉出近20年的数据看看:

  从1997年到2017年这20年,广义货币供应量(M2),从9.2万亿增长到167.7万亿。

  增长为原来的18.3倍,算成平均年化收益是15.6%。

  而这20年,一线城市的住房平均价格,大概涨幅为20倍,换算为年化收益是16.2%。

  这样的巧合,并不是偶然啊。

  如今在外围美联储加息、国内金融系统去杠杆的大环境下,央行再大放水可能性很低,大家还是别抱幻想了。

  每次定向降准,也都是为了缓解流动性和支持实体经济,而且还会像防贼一样,防着资金流入楼市。

  所以咯,当下的房地产,已经不算是好的投资标的了,当然刚需除外。

  三

  我觉得,未来股市的机会更好,赔率更高。

  当下大盘2777点,即便继续下跌到2500点,也只有10%的幅度。

  而且经过这半年来的跌跌不休,很多优质企业的估值,已经到了被低估的区间,可以试着买点了。

  对于一般人来说,除了配置一些优质且低估的股票,最安全的途径是通过基金参与股市。

  选择代表市场优质股的宽基指数,比如中证500、沪深300,坚持长期定投,未来大概率会有不错的收益。

  回到开头的问题,楼市杠上股市,你站哪一队?

  这一次,我站股市。

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