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给刚需购房者8个掏心窝的买房建议,看完你会爱上我!

时间:2018-07-05 来源:老钱说钱 作者:老钱说钱

  一场从毕业就开始筹划的「动态博弈」战争,终于取得阶段性胜利。

  今年4月初,我在北京上车了,直到这两天才差不多把手续流程走完。

  期间无数次想缴械投降,想逃离换个easy模式的战场,可在北京呆久了,离开和留下一样困难。

  不管怎么说,这场仗,我打过一遍。总结了过程中的一些关键和经验,和大家分享:

  1购房资格相对容易,熬连续60个月社保可以解决;

  找个能提供工居的大公司也可以解决,操作周期大概一年左右;

  当然,只要执行力足够,怎么都不是问题。有个朋友直接花20多万收了家公司,拿到了几个工作居住证名额和一张京车牌照。

  2以550万为分界线,简单把房源分成两类:低总价和高总价。

  低总价房源是大部分刚需的选择,它又可以细分成「老破小」和「地段偏的次新房」两类:

  哦对了,个人以为2000年以后建成的盘都算次新房。

  如上图,是我总结的两种房源的优缺点,共同特点是低总价—这是刚需买房者最在乎的。

  因为刚需由首付款决定,跟你想买什么样的房子无关。

  其它因素只有优劣,没有对错。

  我选择的是老破小房源,因为两个人的工作是最大的变数,东西不定,地段对我们来说是最重要的考量。

  3看房是个痛苦的过程,不仅是个体力活,而且周末最少要有一天耗在上面

  但是看房数量越多,淘到低于片区均价十几万、几十万的房价的概率也就越大。

  把剩下来的钱平均到看房数量上,大概多每看一套能帮你节省4位数资金。

  我大概看了小半年,也记不清看了多少,过百套是肯定的。

  4比看房更痛苦的是,经常要在「降低心理预期」和「增加首付预算」之间做出取舍。

  之前多次在文章和评论区里,买房是微观交易。

  比如我锁定了某个小区域,大概四五个楼盘,很可能去链家上看就会发现房源很少。

  和很多人的预期不同,房源数量和当下行情是成反比的。行情不好,大家不会着急抛,而是捂着不卖。

  也这是为什么限购背景下,相比价格小幅下跌,更明显的是交易量冰封。

  看房过程中多次遇到过小区满意,没有合适房源的情况。

  或者稍微看上的房源,要么潜在竞争者多,要么报价非常高。很多低总价的优质房源都被快速扫光,根本不给你机会。

  5其实对于刚需购房者来说,上涨才是最大的风险。

  因为没人会在首付上有所保留,此时涨价就意味着首付缺口。

  反倒是买房之后跌了无关紧要,反正又不会卖,而且跌个十几万早晚涨回去。低总价房子流通性是最好的,不愁卖。

  6不管房子报价多少,同小区近几个月的成交价更有参考意义,可以作为砍价标准。

  了解房东的真实预期非常重要。比如我买的房子报价405,在同小区已经算很便宜。本来盘算砍到395就是胜利,结果中介透露,之前有人出价380谈崩了。

  于是砍价节奏就从405往下砍变成了380往上加,最终385成交。以6万出头的价格买在了三环内,但在户型上有缺陷。

  7关于购房款的筹划,有公积金+工资,月供一般都不是问题。

  需要筹划的是凑齐首付款,以及如何在几年内消灭因首付产生的债务。

  此外,总房款2%以上的中介费、装修费用都要算进首付预算里。

  8这一轮楼市周期可以概括为:

  一线城市上涨,限购;

  二线城市轮动上涨,限购;

  三线城市货币化棚改+去库存式上涨,限购;

  周期之后,横盘不涨才是常态。如果这这一轮周期买在了高位,很可能要等再一个周期才能脱手。

  不管你买的是什么房,脱手都是二手房。卖出获利是投资房产第二重要的环节,不能只盯着收益预期,不管卖出难度。

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