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首套房和二套房认定标准是什么?不知道这个最好别买房!

时间:2018-07-04 来源:融360原创 作者:水兵月

  买房贷款的时候,银行对首套房和二套房的首付、利率有区分,二套房的首付、利率成本要更高,有朋友问融360说房君,这首套房和二套房的认定标准是什么呀?常说的“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”分别是什么意思?

  认房又认贷:意思是既要调查借款人在当地房屋登记系统中有无房产,又调查银行征信系统有无住房贷款记录,只要其中一个有记录,都不能算首套房。

  比如北京:名下有一套房产或者有住房贷款记录,无论贷款是否还清,再买房都算二套房。

  认房不认贷:只调查借款人在当地房屋登记系统中有无房产,不看贷款记录。

  认贷不认房:只调查借款人在银行征信系统有无住房贷款记录,不看名下是否有房。

  在这三种说法中,就属“认房又认贷”最严格,因为要同时审查借款人的住房和贷款情况,在限购政策收紧的大背景下,很多城市都执行的是“认房又认贷”的政策。

  而且,首套房、二套房的认定,是以家庭为单位的,也就是说已婚、有子女的情况,都会影响到房屋套数的认定。接下来,在认房又认贷的政策下,融360说房君为大家举例说明。

  1、婚前一方贷款买房,婚后以另一方名义申请贷款买房

  案例:小明婚前自己贷款买了一套商品房,后来遇到了小红,两人登记结婚,双方的户口还是分开的,婚后想以小红的名义再买一套房,银行判定该套房为二套房。

  正如之前所说,无论是收入、征信、还是首套房、二套房认定,都是以家庭为单位的,银行在审批贷款的时候,会要求借款人提供户口本,已婚的要提供结婚证,离婚的要提供离婚证+离婚协议书或法院判决书,婚前一方贷款买房,婚后以另一方名义申请贷款买房的话,会被算作二套房。

  小明和小红虽然户口不在一起,但是已经在民政局登记注册,属于法律上的夫妻关系,即便小红名下没有住房,银行在审查的时候也会看小明名下的住房和贷款情况,既有住房又有贷款记录,再买房肯定算二套房了。

  2、婚后双方共同贷款买房,离婚后以一方名义申请贷款买房

  案例:小明和小红结婚后,一起贷款买了第一套房子,为了规避限购政策,两人商量离婚,将房子归到小红名下,再以小明的名义申请贷款买房。

  上面是典型的假离婚买房的套路,早些年,有人的确通过这种方式躲避了限购政策,不过,自从去年限购限贷政策收紧后,很多城市针对假离婚买房出台了限制措施,比如北京,规定对于离婚一年内的房贷申请人,再买房仍然按照二套房政策执行;再比如成都,规定夫妻离婚后,任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算,想通过假离婚买房是行不通了。

  3、之前贷款买房,现在卖掉旧房贷款买新房

  案例:小明和小红婚后一起贷款买了第一套房,后来生了宝宝,老人过来帮忙带孩子,原来的小房子住不下了,打算卖掉第一套房,换个大点的房子,这个时候换房申请房贷仍然算二套房。

  很多早些年买房的家庭,由于家庭成员的增加,有了换房的打算,以前认房不认贷的时候,只要还清贷款,卖掉第一套房,再买房仍然算首套房,但是执行“认房又认贷”以后,这样操作,还是被算作二套房。

  4、父母名下有住房,以未成年子女名义申请贷款买房

  案例:小明和小红名下有一套住房,他们打算以儿子小小明的名义再买房。

  要知道,未成年子女和父母属于一个家庭,银行会审查未成年子女名下的住房情况,以未成年子女名义买房,也会查父母名下的住房、贷款情况,他们这样操作,依然会被算作二套房。

  为了堵住父母借子女名、或者子女借父母名买房的缺口,有些城市专门出台了政策,比如成都,规定父母投靠成年子女入户的,不能作为单独家庭购房,也就是说,父母跟成年子女在一个户口本上,属于一个家庭,所有家庭成员同时受限购政策影响。

  这样看来,不管是卖掉房子、还是还清了贷款、亦或是假离婚买房,在“认房又认贷”的限制下,都很难再享受首套房的政策,而且,随着市场的不断沉淀,未来可能会有更多的城市,针对假离婚、借名买房等躲避限购的手段,出台更为细分、严厉的政策。因此,建议大家买房之前,一定要了解清楚当地的限购政策,做好应对准备。

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