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为何调控两年后,楼市突然在2018年开始爆发?

时间:2018-06-13 来源:叶檀财经 作者:赵十一

  2016年全国楼市迎史上最严调控以来,热点城市集体降温,去投资化趋势明显。然而,仅隔一年后,2018年楼市爆发,万人抢房的疯狂再次席卷而来。

  根据统计局的数据,前四月全国商品房销售面积同比增长1.3%,销售额增长9.0%。与之对应的是,截至6月7日,22家上市房企1-5月,销售金额合计达到1.69万亿元,同比上涨约35%。

  其中其中,万科、恒大的合约销售金额分别达到2390亿元和2541亿元,碧桂园则实现3347亿元的销售。并且上述“三巨头”除2月有春节因素影响外,均保持着单月销售400亿以上的规模。

  需求火爆,价格自然也要上涨。2018年1月-5月份,全国新建商品房平均销售价8600元/平方米,同比去年上涨7.7%,涨幅比去年全年加快2个百分点。

  更为夸张的是,2018年5月份,全国200个县城房价超过9000元/平方米;5月份,太仓、佛山、徐州、常州、无锡等全国90个三四线城市,房价已经进入万元时代。

  楼市跟股市一样,长期看价值,短线是炒作。

  炒股的人都知道,股价短期内要实现暴涨离不开概念和资金,楼市也是一样。

  概念炒作,最好的就是确定性概念,比如说2017年的方大炭素与贵州茅台,涨价与销量是确定性的事件,像这种稳赚不赔的生意最受投机客青睐。这种概念对应到楼市就是限价导致的一二手房价格倒挂。

  按理来说,限价是好事,但没想到副作用太明显。高价卖地之后,为了抑制房价过快上涨,大多数一、二线城市新房价格都受到严重限制,这就造成了一二手房价倒挂,有些地方倒挂比重甚至到了30%!这种高溢价改变了购房者心态,“买到即赚到”和“摇号就是抽奖”的市场情绪使得观望者也加入了抢房行列。

  以此次抢房现象较严重的杭州为例,在限价政策之下,杭州市新房价格却出现了罕见的负增长,新房、二手房价格的严重倒挂,于是也就有了此前杭州某楼盘杭州出现万人争抢百套房子的摇号,而有人晕倒、有人打架的局面。

  当然一个板块炒作造就不了一轮牛市,但是如果板块中的“个股”占了市场一半以上,那么牛市止都止不住!从机构汇总数据来看,全国一二手房价倒挂现象已经成为常态。

  一只股票能成为大牛股,上市公司能够在股价上涨期间释放利好也很关键。这种现象对应到2018年楼市中,就是疯狂的“抢人大战”。

  今年前5个月,有超过35座城市发布了40多次人才吸引政策,最热门的天津人才新政发布后,不到24小时之内,已经有30万人办理落户申请。而随着抢人的竞争越来越激烈,各大城市的政策也一再升级,有的城市甚至给出了近乎“零门槛”的落户政策。

  户籍人口的快速增长,不仅从心理上托住了这些城市房地产市场,更是实实在在地带来了住房需求,也导致这些城市“一房难求”。

  最有意思的是,二线城市抢完人之后,5月南昌、呼和浩特等超过15个城市发布了人才政策,其中近半是三四线城市。可见,2018年抢人已经成为一个潮流,当大家都在前进时,你不动就是后退,就像股市中大牛市时大家都拼命出利好,你不出那可就亏大了,毕竟一轮收割能舒服过好几年呢!

  说完概念,我们再聊一聊资金。

  资金面的大头来自棚改货化。从2014年开始,国家针对棚改给予了针对性的货币补贴,2015年,住建部、国开行明确要求,各地棚改货币化安置比例不低于50%;2016/2017年,棚改货币化安置比例分别为48.5%/60%。2018年,明确棚改货币化安置比例不低于60%。

  保守预计,三年投入棚改货币化安置的钱不会少于4万亿,而这4万亿资金的资金预计大部分继续回流到当地楼市中去。按照全国三百多个地级市计算,平均到每个地级市上面就会有100多亿热钱。

  我们注意到,2018年棚改资金投放力度显著大于去年。截至5月24日,2018年新增抵PSL投放4371亿元,累计同比增加48.32%,抵押补充贷款余额为30978亿元,同比增长32%。资金面的支撑,助推了三四线城市房价普遍大涨。

  当然除了棚改货币化带来的资金外,央行也开始“放水”。一是4月份大幅降准,这是16年2月份以后央行首度大幅下调法定存款准备金率。而6月份央行扩大(中期借贷便利)MLF担保品范围,将AA级企业债纳入MLF抵押品,类似于央行出手购买垃圾债券,相当于中国版的QE。

  二是货币利率下降。今年以来银行间货币利率出现了明显下降,标志性的银行间质押式回购利率R007在17年下半年约为3.5%,在18年上半年约为3.2%,降幅接近30bp。

  不管央行是不是真想放水,至少从目前操作来看给了市场宽松的预期,当前政策重心已转向结构性去杠杆,政策持续紧缩期已结束。并且随着美联储不断加息,央行要维护资金面稳定,防止系统性风险,继续“放水”也是大概率。

  由此可见,从概念到资金都完美配合了这一轮的楼市炒作,因此2018年楼市这一轮躁动就是典型的短线投机。

  当然我们不要忘了“房住不炒”,如今调控已经开始深入三四线城市。

  5月份全国40多座城市总计发布了50次房地产调控政策,次数之频繁,历史罕见。三四线城市房价出现波动,这是政策密集发布的最核心原因。

  目前房地产调控的重心已经移向之前涨幅过大的三四线城市,而三四线城市因为对外来人口流入缺乏足够的吸引力,所以房价高涨的很大一部分是因为棚改资金带来的推动以及外地的炒房客,然而房价调控的深入很可能会让这些城市无人接盘的高价房收到重创。

  也就是说,如今楼市调控已经实现一二三四线城市全覆盖,可以说是整个楼市将出现冰冻,因此未来炒房现象将出现退烧,房地产市场也会回归理性。

  不过大家要明白,“房住不炒”也不意味着房价不涨,股市会崩,但是对于中国来讲房地产万万不能崩。

  目前中国的楼市总市值已经超过了430万亿元(人民币,下同),是GDP的5倍,超过全球平均值的一倍,是广义货币供应量M2的2.5倍,是储备货币的15倍,是货币发行的45倍,卖掉北上广深的房产能买下整个美国的房产!由此可见,中国经济确实被房价所绑架。

  更重要的是房价绑架的不仅仅是经济,还有金融和社会稳定。从2012年到2017年,居民贷款占比从28%剧烈上升到53%,考虑到居民贷款九成以上都是购房贷款,如果楼市大跌,对金融社会将是惨痛打击,日本失去十年,我们可能失去二十年。

  总的来讲,房地产市场会经过这一轮炒作过后,随着调控政策的不断深入与加强,全国楼市将迎来降温甚至冰冻,但长远来看,房子仍有上涨的动力,暴涨不会,结构性牛市与慢牛依然可期。

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