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楼市下跌的信号似乎越来越弱了,城市欢迎什么样的炒房客?

时间:2018-06-11 来源:米筐投资 作者:米筐投资

  导读 炒房客携带大量资金,蜂拥而至扫荡着一座座城市:西安、贵阳、沈阳、惠州、丹东……都是一些多年房价未涨、房地产库存高企的城市。他们的到来,搅动了当地楼市的一池春水——多年死寂的市场猛然活跃起来。

  一些城市是应该感谢炒房客的——去掉了房地产库存、增加了地方财政收入、缓解了地方债务、当地老百姓财富凭空增加了百十万……可炒房客能找到下一个接盘侠吗?炒房客会不会接到最后一棒呢?谁知道呢!那是几年以后的事了,哪管得了这么远!

  1 美好的城市

  小王只需要花几元钱,就可以乘坐地铁从城南到城北、从城东到城西;

  老王开车驰骋在城市的高架桥上、隧道里面,不用掏一分钱的路桥费;

  周末,老王/小王可以陪着家人/恋人/友人去公园里休闲散步、甚至锻炼身体,当然是免费的;

  ……

  城市真的很方便。

  早晨匆忙的上班族,在办公楼附近的便利店快速的买份早餐,补充一上午的能量消耗;

  下班后,三五好友相聚某个餐厅来顿饕餮大餐,享受生活联络感情;

  假期里,去SHOPPING MALL购物消费看场电影、去博物馆看场艺术展览、去剧院看场演出、当然也可以去读书会/电影小组/红酒品鉴会等兴趣小组满足自己的爱好;

  ……

  城市生活真丰富。

  年薪百万的职业和月薪刚超最低工资标准线的低端工作,都能在城市里和谐共处;

  再细小的行业、再冷门的工种、再小众的需求和供给,都能在城市里并行不悖;

  你有再大的能力、再多的欲望、再高的要求,都能在城市里得到满足;

  ……

  城市确实很美好。

  另外,城市聚集了最好的医疗资源、教育资源、文化资源、娱乐资源、金融资源、人力资源……是的,城市有最好的公共设施、公共服务、外部资源,很多都是性价比超高的、甚至是免费的。

  问题来了:凭什么一个人刚来到城市,只需要花很少的钱就可以便捷的享受这一切呢?

  因为有人身先士卒、因为有人提前付出、因为有人早期建设。

  你享受到每一个便利都凝结着他人的劳动。

  你觉得稀疏平常的顺便使用都是钱的堆积。

  这美好的城市怎么来的呢?

  2 感谢您买房

  城市的道路/桥梁/地铁/公园等基础设施建设需要大量的钱(地铁造价每公里5、6亿左右),医院/学校/工商/司法/督查等公共服务也需要大量的钱建设和维护,虽然这些公共基础设施都没有立竿见影的经济回报,却对城市整体财富的创造至关重要。

  因为完善的基础设施和公共服务,才有了人的聚集、才有了高楼大厦、才有了海量财富的被创造。

  可建设基础设施所需的天量资金从哪里来呢?

  有人说:税收啊,政府收税不就可以建设了么!非常对。可税收总量的高低取决于当地目前的经济水平——就像二三十年前的中国,在那种经济水平下,是无法快速改善城市基础设施的。

  那有什么好办法呢?

  对的,土地财政——通过卖地获得大量资金,再用这些资金去改善城市基础设施,进而为吸引人口、生产财富创造了良好的外部环境,城市变好了、人才都来了、赚钱的机会增加了,就会推动土地价格进一步上涨,于是卖更多的地、得更多的钱、建设更好的基础设施……如此良性循环。

  税收和土地财政区别在哪?税收只能收当下的钱,而土地却可以卖地收未来的钱——地产商可以贷款买地、买房人可以贷款买房,贷款就是把未来的钱拿到当下花啊。

  中国土地国有、非私有的特征,为土地财政这一伟大的发明提供了制度保证——政府可以通过卖地迅速聚集资金、改善城市基础配套!中国城市天翻地覆的变化也就是近二十年的事,因为这期间中国开始了住房商品化改革。

  所以逻辑就清晰可见:政府把土地卖给了地产商、地产商再把土地上盖的房子卖给居民,居民没钱怎么买呢?银行贷款啊。

  房奴肩负房贷,省吃俭用还月供在为银行打工?错!在为这个城市的建设添砖加瓦。

  因为有人买房贡献财政收入,才有了美好的城市。

  因为房奴贷款负债前行,才有你享受的城市繁华。

  炒房客买楼,就是掏钱支持城市基础设施建设啊。

  3 杠杆的转移

  政府卖地当然不可能随意的划个圈,就开始对外卖了。而是需要平整土地——安置拆迁户、把地上的建筑物拆除,同时还要通电、通路、通讯、给水、热力、燃气等,卖的土地得有基本的配套设施,这就是俗称的“三通一平”、“五通一平”等。

  而做到这些当然得花钱了——拆迁补偿、建筑拆卸、水电路气的铺设等,哪一样不花钱呢?可钱谁出?地方政府啊——准确的说,是地方政府成立的各种建设投资公司出的,这也就是我们常说的地方融资平台。

  这些融资平台也没钱啊?那就去各大商业银行贷款呗。没风险吗?有地方政府的隐形担保,怕个啥?

  就这样,地方政府为了改善基础设施和公共服务,当地领导也为了自己的政绩,开始大规模平整土地、建设新区。而钱的来源是哪里?是贷款。贷款是什么?是杠杆。为此,地方政府背负了大量的债务。

  ▲截止2017年底,各省债务余额合计16.6万亿

  在2014/2015年经济低迷时,房地产萧条、地方政府债务也压力山大。

  感谢“三去一降一补”,其中的“去库存”给楼市注入一支强心剂,也给了地方政府缓解债务、降低杠杆的契机。

  先是一线楼市涨,一线调控加强后开始二线楼市涨,紧接着二线楼市严加管制,又轮到三四五线城市涨。全国楼市一盘棋,资金由一线到二线、再到三四五线,直至把房地产库存消化完毕。

  这里的资金都是居民储蓄等存量资金吗?NO!是信贷、是贷款、是债务、是增量资金。

  这轮房地产去库存的背后,本质是杠杆和风险的转移:地方政府的债务杠杆、地产商的债务杠杆、银行的资产风险等,全部转移到了购房者的身上。

  那炒房客在期间起了什么作用呢?

  因为炒房客的到来,推动了房价的上涨、搅动了楼市一潭死水、吸引了更多人的眼球、蛊惑更多的人加速负债加杠杆买房——百姓都是买涨不买跌啊。

  只有上涨才能去库存!

  只有上涨才能降政府杠杆!

  只有上涨才能缓解地方债务!

  从这个角度说,炒房客反而成了本轮房地产去库存的功臣了?这……让我再思索一会。

  可城市需要什么样的炒房客呢?

  4 这样的炒房客

  对某些城市来说,确实需要一些房产投资人来搅动下市场,以产生鲶鱼效应。

  城市最欢迎的当然是人才——能贡献劳动、能带来就业、能给这个城市带来财富的人,这也是这波全国城市抢人大战中争夺的对象。

  这种人买了房会自己居住,哪怕因他们买房而推高了房价、产生了泡沫,但没关系,他们能创造大量的财富,城市的高房价会因为这些新增的财富而坐实、夯实。

  城市也欢迎那种付全款的房产投资人。他们买房就相当于把钱转移到这个城市,支持当地的城市建设啊,如果买到丹东、环京地区、防城港这样的的四五线城市——嗯……怎么说呢?就相当于自掏腰包搞扶贫建设了,竟然免费送钱上门,哪有城市不欢迎呢?

  对于那些拿得起首付、可需要按揭贷款的买房人,城市就有些纠结:虽然只能付个首付,但苍蝇再小也是肉,更何况首付也是一笔钱啊!虽然需要贷款,可贷款也得有贷款人啊,加杠杆也得有能背债的人啊!面对地方政府债务和城市基础建设的压力,这种人一定程度上也是欢迎的。

  城市最讨厌的就是那种首付是借来的、还要最大杠杆的银行贷款、甚至月供也是“以贷养贷”的高杠杆炒房客。他们买高了房价、却无法为城市带来增量财富,只是为了寻找下一个接盘侠,赚一笔钱就跑。如果他们亏钱破产,会给银行带来大量坏账,甚至会引发系统性金融风险。

  高杠杆炒房客,正是政府定点爆破、重点打击的对象。慢着、慢着……可即使这样,也好过没有买房人、没有能转移出杠杆的人啊!

  本质上来说,城市是欢迎各类买房人的、当然也是欢迎房价上涨的——缓解了地方债务危机、降低了杠杆断裂的风险、支持了城市基础设施建设、还能让已有房的人资产瞬间增加百十万——居民有钱了,就有消费的动力,这能带动当地经济发展啊。

  但房价上涨会引发后买房人的不满,进而引起社会波动,这才是政府担忧的,楼市调控就是在房价平稳上涨和后买房人不满间寻找平衡的艺术。

  你以为调控真的是降房价?你以为城市真的不欢迎炒房客?你以为不放松楼市调控是真心话?

  Too young too simple!你太年轻了!

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