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5个月调控楼市159次!楼市进入“超级鸟笼行情”

时间:2018-06-11 来源:TT财经 作者:T教授

  2018年才过了5个月,各地出台的楼市调控政策就已经达到159次。这意味着楼市进入了“超级鸟笼行情”,政府对楼市的管控达到了史无前例的程度。房价已经成为“超级庄股”,其短期走势已经严重失真,也不具备参考价值。但中长期房价上涨,是必须的,否则地方财政无法维持。

  自2016年“930新政”以来,这一轮的楼市调控已经进入到第三个年头。

  据中国新闻网6月10日报道,中原地产研究中心统计数据显示,2018年1-5月,全国房地产调控政策发布次数多达159次,比2017年1-5月增加60%。

  其中,5月份,全国超过40个城市发布调控政策,当月累计多达50次,单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。

  在楼市调控进入第三个年头,还能保持如此强的政策高压,足见此轮调控的与众不同。当然,政策只反映了硬币(楼市)的一面。

  另一方面,则显示出楼市在这轮调控中的抗药性之强。

  因众所周知的原因,T教授认为较于价格指标,成交量更能反映出当下楼市的真实活跃度。

  据易居研究院监测,楼市成交势头不减。

  5月份40个典型城市成交面积环比增加12%。

  4个一线城市新房成交面积环比增加29%。

  18个二线城市新房成交面积环比增加11%。

  18个三四线城市新房面积环比增加12%。

  另一数据也坐实了这种热度,多家房企公布前5月销售业绩,“销售规模普涨”成为主要特征。

  其中,房企“三巨头”均保持着单月销售400亿以上的销售规模。

  硬币(楼市)的两面,显然是一对巨大的矛盾。

  那么,我们该如何理解这种矛盾性?为何老百姓愈调控愈拼命买房?

  要想知道这两个问题的答案,我们就需穿过喧嚣的表象(如中国城镇化还远未完成等)想明白两个核心问题。

  问题一:官方对楼市到底什么态度?是决心刺破高房价,还是希望房价涨慢些?

  问题二:老百姓为何痴迷于买房?

  先说第一个问题,

  T教授认为,官方对楼市的态度可用对股市的态度来回答——慢牛,即不允许像前几年那样无节制的上涨,更不会允许房价出现普遍性下跌。

  虽然,大多数老百姓渴望房价下降,但若站在执政者的角度,慢牛才是中国楼市的最好出路。

  其实,若真想让房价下跌哪需要到几百条调控措施,最多两条就可达到目的。

  比如,大幅加息将房贷利率翻倍,让那些加杠杆炒房的人望而却步;对多套房的人课收重税,迫使他们抛售房产。

  如此,成都、杭州等当下热点城市再也不会出现几万人疯抢几百套房子的场面;各地方也不会再曝出库存不足。

  然,这种休克式疗法的后果往往是一场灾难。

  八十年代末,日本通过大幅加息、征税等组合拳“成功刺破”日本楼市泡沫,结果日本陷入了失落的30年;

  同样是八十年代末,戈尔巴乔夫的“休克式改革”更是一举让苏联成为历史名词。

  3年前,中国股市的休克式疗法更是让A股上演千股跌停的历史奇观。

  虽然市场上有舆论认为土地财政是官方对中国高房价投鼠忌器的根本原因,其实,即使没有土地财政,出于国家稳定需要,基于上述历史教训,官方也绝不会采取让房价下跌的休克式疗法。

  所以,看清楚了官方的小心思,也就不难理解部分城市相互矛盾的政策了。

  比如一边加紧抢人;一边强化限购、限价、摇号等调控政策。

  就如某地产研究机构的负责人所言,“各地人才政策吸引人才过来之后,也增加了购房的需求,供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”

  最典型的就是西安,2018年一季度,西安人口净增加40万人,同时房价也在大幅飙升,如长安区、高新区、西咸新区等房价同比上涨超过百分之八十。

  同时,西安又在频频加码的限购、限价、摇号等调控政策,限制房价上涨。

  现在回过头看官方的政策调控意图,再明显不过,一是通过行政政策摁着房价过快上涨的势头,二是引进更多的人口为房价的持久上涨提供需求支撑。

  再说说老百姓买房。

  公众挤破头也要买房的原因其实很简单,一是买到就能赚,如T教授在之前文章中写道的,杭州某限价楼盘与市场价格严重倒挂,只要能摇上号买到房价,倒手就能赚百万;二是不买的话,房价还要涨,日后更贵。

  说白了,房价上涨已经在老百姓心中根深蒂固。

  同时,这种根深蒂固的认知又促使了市场的集体性行为,如抢房潮,进而推动房价的非理性上涨。

  基于对第一个问题的分析,官方159次调控政策最大的作用仅是限制这种非理性上涨的涨幅,同时,又通过一些政策进行风险对冲,以防房价掉头向下。

  所以,就当下而言,众多的楼市短期调控措施仍陷在“水多加面,面多加水”的和稀泥当中。

  因此,也就有了当下楼市既矛盾又合理的一面:你调你的,我买我的。

  在T教授看来,打破这种矛盾的唯一的变量就是长效机制,通过长效机制打破购房者尤其是刚需们“必须买房”的固有认知,通过公租房、集体性住房大量供给,赋予市场“不买房也能住的很体面”新认知。

  比如在重庆,就有很多新人选择在公租房结婚安家。

  通过釜底抽薪,提前截留大量基于各种原因“必须买房”的接盘侠,而一旦没了接盘侠兜底,炒房客们也不敢再肆无忌惮的哄抬房价扰乱市场,为此,房价才会在市场的力量下回到稳定水平。

  而此时,稳定的房价既有助于中国经济的稳定,同时,参与商品房买卖的又多是不用过多加杠杆就能买得起的实力玩家,高房价又不至于引起社会问题。这才是真正意义上的多赢局面。

  在此,T教授再重复下之前文章的观点,对于干打雷不下雨的长效机制,官方真的要加把劲了,留给我们的时间窗口不多了。

  最后,笔者想再说下今天中国新闻网的这则新闻,对于出现的这种矛盾现象,文章里的“砖家”得出来的结论是“一定会有更多城市跟进摇号买房”,若真如其所言,那么,我们仍将在原地打转,浪费时间。

  这无疑将是一种悲哀。

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