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5月北京土地“零成交” 开发商转战二线“用脚投票”

时间:2018-06-08 来源:凤凰房产 作者:陈莉

  “黄金五月”的说法不出乎意料被打破,今年的5月北京土地市场再次遭遇“零成交”的尴尬。回看过往,这种冷清的局面上一次出现在2016年3月和8月,彼时的北京市场陷入了“供地荒”。

  “供地荒”是否将重返北京市场?业内人士普遍认为,这只是阶段性问题,不能与两年前的“供地荒”同日而语。

  在接受凤凰网房产采访时,链家集团董事陶红兵表示,土地挂牌成交有时候会集中一些,有时候会分散一些,有的月可能会成交了很多宗,有的月则是零成交,要放到年度的时间尺度上看,不能简单的按月度看。

  和陶红兵的观点不谋而合,我爱我家集团品牌中心总经理孔丹也对凤凰网房产透露:“政府将按照供应计划,有序进行土地供应,先供应一波,消化到一定程度后,再供应一波,中间难免会出现零成交现象。”

  但是今年北京土地市场总体供应情况不容乐观,根据北京市规划和国土资源管理委员会的公告,凤凰网房产发现,今年前五个月,北京共产生13块土地供应,而在去年的前五个月,这份数字超过40宗。

  大拆迁时代一去不复返

  房地产市场是个强政策导向型行业,北京地区去年4月发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》中明确表示,2017年到2021年间,北京市将建立购租并举的住房制度,优化住宅供应结构。具体来看,五年内,北京将完成供地6000公顷,住房建设需求150万套,其中产权类住房100万套,租赁住房50万套。

  凤凰网房产了解到,1年前的《北京市2017年国有建设用地供应计划》就曾指出,计划2017年全市计划供地3900公顷,相比2016年的计划减少了200公顷。其中,住宅用地610公顷。而在2016年,北京住宅用地计划供应数量为1200公顷。

  如今最新的规划5年供地6000公顷,按照住宅用地的供给结构,平均到每年的住宅用地供应不足200公顷。这也就意味着土地供应前置工作的拆迁工作也将淡出视野。

  回首过去十年,不少北京地区居民能够靠拆迁补偿款实现一夜暴富,现如今,在土地供应计划被“改写”之后,北京地区大规模拆迁现象逐渐成为历史,存量房时代正在来临。

  “未来北京市场将以二手房交易和二手房租赁业务为主。四环内土地将会越来越资源稀缺,远郊区的土地交易成主导,这将是未来的大势所趋。”孔丹对凤凰网房产说,“考虑到寿命和安全性问题,越来越多的80、90年代的老旧小区将面临新一轮的土地更新,而拆迁的概率很小。”

  一二线城市的“冰火两重天”

  即便土地供应在减少,但在跷跷板的另一端,不少地块却依然遭遇被放弃的结局。据凤凰网房产统计,从2012年至今,北京市总共流拍土地37宗。但2018年前5月,土地流拍数量已经达到6宗,是去年的3倍。

  一家深耕在北京市场的房地产上市公司高管对凤凰网房产感慨:因为钱紧的缘故,滋生了流拍、流标现象的频频出现。

  凤凰网房产发现,随着房地产去杠杆持续深入、内地信贷政策的不断收紧,不少银行面向房地产企业建立了“白名单”制度。

  “按照规模以及企业性质排名,多将门槛设立为规模50强的开发商,甚至30强。”一家银行人士如是说道。换言之,50强之后的房地产企业基本在银行获贷无望。

  钱紧是房地产企业普遍的痛点,即便是前十强企业也很难躲过这样的“阵痛”。此前,据媒体报道,华夏幸 福从多家银行获得开发贷额度,但资金却迟迟没有到账,这无异于将拖累企业的发展。

  而不受银行“待见”的中小型、民营房企,它们的境遇则更是“雪上加霜”,只能被动转向资管计划、信托等融资渠道。但是这些渠道同样受到严格限制,此外,其资金成本上涨更为明显。

  在拿地成本高、附带条件多、利润低、政策前景不明等多重因素叠加的影响之下,房企在京拿地热情大减,反而转战二线城市开启了大规模的“曲线救国”之路。

  北京土地市场能否重新回暖?对此,思源地产首席分析师郭毅表示,下半年北京或将加速土地供应,但开发商是否愿意拿地,仍要考虑成本、利润、未来销售等多重因素。

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