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楼市空置税,真的要来了?!

时间:2018-06-05 来源:楼市参考 作者:刘晓博

  今天,据“香港电台”报道:

  香港财政司司长陈茂波说,运输及房屋局针对一手楼空置税的研究已到尾声,政府会尽快公布。陈茂波表示,美国加息下,港息或会跟随上扬,对本港楼市造成影响,提醒市民置业前要衡量风险。

  此前的3月18日,也是在电台一个节目里,陈茂波表示:香港楼市供应量非常小,近期房价上涨很快。但是到2017年末,开发商手里有9500套新房没有出手(将近占香港一年新盘供应量的一半)。所以,港府正在考虑出台空置税。

  陈茂波还说:现在香港的整体房屋空置率大概3%多一点,属于低空置率,因此有关政策可能会针对特定目标,未必会全面推行。

  综合上述消息,我们可以得出这样的推测:香港试图出台的“空置税”,主要是针对“房地产的二级市场”(也就是新房)。普通家庭和居民的空置房屋,应该不再“空置税”征收的目标之内。

  所谓“空置房”,是指未被充分利用的住房。对此,各地定义不尽相同。有的国家或地区规定,超过半年没有充分使用的住房,就算空置(比如加拿大温哥华);有的则规定,超过一年“未被充分使用”才算空置。

  目前已经有多个国家和地区推出了住房“空置税”:

  1、在加拿大温哥华,从今年3月开始征收空置税,房屋每年空置达到6个月的,需要按照“房产价值的1%”来交税,谎报业主将面临每天罚款10,000加元的严厉处罚。

  2、在英国,如房产被空置长达两年或以上,政府会对空置房屋徵收100%额外市政税。

  3、澳大利亚也开始征收空置税,在维多利亚省,空置税的税率为房屋价值的1%。

  4、在法国,住宅空置逾1年须缴交楼价的10%为空置税,第2年增加到楼价的12.5%,第3年为15%。这显然带有惩罚性质,而且是累进制的。

  看起来,法国的空置税是最具杀伤力的。其实不然,没有最狠只有更狠:

  在荷兰,如果有房屋空置超过1年,将容许其他市民入住;在瑞典,政府有权征用空置单位廉租给无房家庭。

  由此可见,空置税在全球各地千差万别。有不征收的,有温柔征收的,有惩罚性征收的,有“揭竿而起闹革命”的。

  像香港地区这样,只对开发商手里囤积的“已经完工的新房”征收空置税的,此前是没有先例的。当然,香港政府最终会不会征收空置税、如何征收,还有待正式方案的公布。

  很显然,面对日益上涨、高得变态的香港房价,港府感到了巨大压力。针对新房征收空置税,作用其实未必大,但也算出台了一个政策,可以给市民一个交代。

  香港高房价的真正症结,是住宅用地供应量严重不足。香港中原地产创始人施永青此前曾透露,香港土地40%被规划为郊野公园和保护区,真正用于高强度住宅开发的土地面积只有可怜的4%。如果香港能新增2%的土地用来修建住宅,就可以把整个城市的住宅面积增加50%。

  但没有一任特首可以做到这一点。因为高房价长期存在,土地和房屋是香港银行贷款重要的抵押物。房价大跌,香港金融体系会崩溃。另外,香港是自由港,税率极低,港府主要税收来源就是楼市和股市。

  那么,中国内地会推出空置税吗?在今年5月中旬,中国社科院城市所与社会科学文献出版社,在联合发布“2018年房地产蓝皮书”时,就公开建议:

  鉴于房产税的财产税属性,在土地国有的基础上向使用权者征收存在一定的法理障碍,可以考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。这既可以增加住房的持有成本,也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。

  社科院专家的意思是说:由于中国土地国有,购房者在买房子的时候一次性缴纳了70年土地使用费,再征收房地产税存在“法理障碍”。所以,建议开征“空置税”了替代房地产税。

  关于中国内地的“住房空置率”,历来是一本糊涂账,没有人能说清。我们目前看到数据,基本上都是拍脑袋搞出来的,没有什么准确的依据。

  比如:2014年6月,西南财经大学“中国家庭金融调查与研究中心”发布的报告说,截至2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

  2015年,中国房地产报等机构联合发布的报告显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

  甚至有媒体言之凿凿地说:仅在北京城,就有380万套住宅空置(如果按照每套90平米计算,380万套,就是3.42亿平方米)。说这话的人,不是没有脑子,就是别有用心——根据北京统计局的数据,1978年到2017年,北京全部新建成的住宅只有5亿平方米。即便加上历史遗留的住宅面积,北京也不过7亿平方米住宅(上海截至2016年末全部住宅面积为6.55亿平方米),所以绝对不可能空置3.42亿平米!

  一般认为,住房空置率在5%至10%之间为合理范围,空置率在10%---20%之间为危险区域。

  住房空置是一个很难界定的概念。有人说,可以使用“用水量”、“用电量”为标准。但事实上,90后的单身很少在家里做饭,甚至较少在自己房间里洗衣服(送洗或者共享洗衣机)。统计开发商“捂盘”造成的房屋空置,这是很容易的,成本也不高;但统计普通居民家庭房屋的空置,争议就会很大,成本也会很高。

  所以,在中国内地征收空置税,成本会很高。但如果开征,的确可以减少房屋的空置,增加市场上可租赁房屋的数量。我个人看法是:空置税可以在北上广深试行,不应该轻易否定。

  空置税一定也是地方税种,需要各地政府自行决定是否征收。如果海南、西双版纳、大理这类“旅游+养老”物业集中区域开征空置税,估计会严重影响当地经济。至于那些建在二三流景区边缘、配套滞后、没有人气的“旅游+养老”物业,则会被“空置税”弄死得更难看。

  中国绝大多数县城、城镇,由于缺乏持续人口流入,住房空置灭队比较严重,如果开征空置税,也会带来灾难性的影响。

  总之,就像80%以上的中国城市(包括县城)根本没有条件开征房地产税一样,80%以上的中国城市(包括县城)也没有条件征收房屋空置税。

  跟西方发达国家相比,中国还有一个更大的难题:众多的小产权房、违法建筑该怎样纳税。你总不能让缴纳了重税的人(也就是买了商品房的人),接着缴纳重税;而没有交税的人(买小产权房、违法建筑的人),永远不用交税。

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