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欧神:我为什么看淡天津楼市?

时间:2018-05-24 来源:水库论坛 作者:欧成效

  谈起天津,人们最大的印象是:“没印象”。

  我们会谈论上海,北京,重庆,南京。

  偶尔也会讨论青岛,沈阳,郑州,甚至石家庄。

  可是如果没有人提醒,许多人或许会忘记了,“哦,北方还有一个天津”,也是直辖市。

  开句玩笑话。近年来,上海人纷纷忧虑上海衰退,“上海要凉了”。

  上海如果真的垮了,退出一线城市的竞争。沦落为一个碌碌无名的二线城市。

  其表现会怎么样呢。

  很大的概率,上海GDP并不会崩溃,跌到0。

  全国各省的GDP增速,其实都差不多。高低差不到三个点。上海再怎么烂,也总比甘肃强吧。

  所以上海宏观数据,还会是一个超级大市。毕竟2500万人口,衣食住行摆在这里。

  海河计划

  这次天津的“海河计划”,其实就是卖特权。

  北渝上津四个直辖市中,天津第一个撑不住了。

       如图,以这个网上疯传的“中国高考难度排行榜”为例。

  地狱模式,从来是江苏,湖北。

  天堂模式,则是北京,上海,天津,西藏,青海……

  但是这个直辖市的优待,绝不是让你拿来卖钱的。

  直辖市,是国家对你的期望,承担更高更重要的责任。

  直辖市的优待,是一种光荣,是一种荣誉,是一种回报和奖励。

  如果你要沦落到,拿“高考移民”来抢人,那给你优待的本意是什么。

  目前我们的大环境,是“限购限贷”。更深一步,则是“租售并举”。

  2016年,上海每月住房交易可达40000套。年交易金额1.4万亿元。

  按照平均政府抽税5%计算,仅“契税+营业税”一项,交易型税收收入高达700亿。

  2016年末,因为加深调控。上海住房交易量,暴跌到不足10000套。成交总价,也更偏老破小,普通住房。

  2018年4月,甚至跌破8000套。

  你想一想,仅“契税+营业税”一项,因为交易量的减少,库房就少收入500亿元以上。

  而上海的地税收入,一共也就在5000亿元数量级。

  同样受损的,还有“土地出让金”。

  “限购限贷”是这样一个逻辑。

  你不让有钱人买房,只让屌丝买房。

  屌丝出不起价钱,房价卖不贵。

  房价卖不贵+KFS挤不出油水,地价就拍不高。

  限购限贷,最终损伤的是大地主的利益。

  回想一下,上海2016年一片“地王”的火热景象。周浦保本价要卖到8万,凉城要卖到15W。

  在“二限”的今天,土地是再也卖不到如此昂贵了。

  以上,还没有算“租售并举”的政策。

  光靠撸房租,目前房租只有1~2%的水平。

  撸房租能撸多少钱回来,能不能跑赢地方债利息,这是一个很大的问题。

  翻盘

  首先,“海河计划”整篇媒体报导,是极其不负责任的。

  文科生小编,动辄就是“30万人网上申请”。

  中国文字,博大精深。稍微有一点行政常识的人都知道,30万这个数字绝对不可能。

  各地的“房地产交易中心”,各位总去过吧。

  人声鼎沸,摩肩擦踵。你说这么大一个交易中心,一天交易多少笔。

  以浦东德平路这种大区,大交易中心为例,也就150笔顶天了。

  全上海20个区加一起,每天也不会超过2000笔。(全月才8000笔)

  但是你想,“户口入籍”这事,一点不比房产交易简单吧。要准备的资料,要辅助的人员,中介和你全家到场。里里外外也得五六个人,忙一整天。

  仅仅以“市民中心”微薄的容量,排队500人就可以绕街二圈了。

  绝对没可能300000人吞吐量。

  事实的真相是,“30W人预约”仅仅是网上App的访问量。

  事后还需要的审核,一步都不能少。整个流程和排队,加紧人手也办不了。

  而且据说最近的政策又出台了,需要在天津市内有工作。

  这样一个月搞下来,能多入户成交50000~60000人,就算流畅了。

  目前的“天津房产热度”,很大程度,是一股热昏。

  好比当年“雄安”新闻出台时,山海关的人开车十几个小时连夜赶过去。

  您急啥,您赚到钱了么。

  更何况,哪怕给你入户几千几万人。这些人要转化为“生产力”,还需要好几个逻辑转弯。

  1)天津有没有足够的就业岗位,有没有足够的创新动力,容纳大学生。

  2)这么多人都是奔着“高考”去的,会不会稀释高考含金量。甚至直接调低天津权重。

  3)天津房价不低,和平学区房早就要60000元每平方米以上。你拿什么和沈阳,重庆竞争。

  结语

  这一次“海河计划”的效力,被媒体夸大。而市场中的小白,又有新手陷入狂热。实际药效,并没有宣传那么30万人。

  天津楼市,不如解读为“利多出尽”,趁这次市场狂热,应该是抛售窗口,而不是买进。

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