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房子贷款没还清,别轻易买卖!现在买房卖房考虑的不只是钱!

时间:2018-05-21 来源:融360原创 作者:水兵月

  二手房买卖的时候,经常会遇到房子贷款还没还清的情况,这样的房子能正常交易吗?融360说房君在这告诉大家,贷款没还清的房子处于抵押状态,只有还清贷款、解除抵押后才能正常买卖。

  而对于买方和卖方,由于立场不一样,需要考虑的问题及应对措施也不同。

  对于买方来说,如果没有调查清楚房子抵押情况就签合同、交定金,万一卖家反悔、或者在解除质押的过程中遇到其他问题,导致不能解押,买家可能将陷入复杂的维权过程。

  所以,为了避免产生不必要的麻烦,建议买房人做好以下应对措施:

  1、做好查档工作

  最简单直接的方法,就是去房屋所在房产登记部门去查询房屋档案情况,也就是常说的“查档”,可以让中介作为中间人,跟房主一起去查档,弄清楚房子贷款情况,各地的政策可能会有差异,具体可以咨询当地房管局。

  2、在合同中明确违约责任

  除了去查档,还得在购房合同中明确各种违约责任,比如房子价格、权属、解除抵押过程中可能出现的违约问题、违约责任等,最好都落实到合同中去,一旦出现问题,还能有维权的依据,不至于有口无凭。

  3、做好房屋产权预告登记

  还有一种防止卖家一房二卖的方法,叫做预告登记,所谓的预告登记,指的是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。说白了,就是提前向房管部门做好产权登记备案,把房子“锁定”,防止被一房二卖。

  预告登记依据的是《物权法》第二十条的规定:“登记预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。意思就是预告登记后,卖方不能不经过卖房人的同意就随意处置房产,包括将房子卖给别人、做抵押等,即使是已经跟第三方签了抵押合同,合同也无效。

  预告登记的有效期为三个月,在这三个月内要完成房屋过户,否则预告登记就失去法律效力了。不过,目前还没有法律明确预告登记的限制次数,所以,如果实在来不及过户,可以重新申请预告登记。

  说完买房人的应对措施,还得说说卖方需要考虑的问题,房子贷款没还清,卖家需要先还清房贷才能卖房子,主要方式有以下几种:

  1、用买家的首付或全款还清贷款

  如果买家付的首付足以支付剩余贷款、或者直接支付全款,房主可以向贷款银行申请提前还款,解除房子的抵押,这种是最省事的方法。如果买家经济能力有限,需要筹集首付款,同时,随着信贷政策的收紧,还得考虑银行放款慢的问题,如果房主着急卖房子的话,资金和放款时间,是买卖双方都要面对的问题,这点需要注意。

  2、房贷转按揭

  这种方法的意思是,卖房人向银行申请变更借款人、借款期限,将房子剩余贷款转移给买家,前提是需要获得贷款银行的同意,另外,买家有可能会向其他银行申请贷款,涉及了跨行转按揭,未必所有银行都能办理,所以,这种方式有一定的局限性。

  3、房主筹钱还清房贷

  最后这种方式,是在上面两种方式都行不通的情况下,不得已的选择,对房主的影响是,短期内还款的经济压力会变大,如果是改善换房的话,这样未必行得通。

  总之,市面上很多房子的贷款都没还清,买卖双方需要就还清贷款、解除抵押达成一致意见,建议利用好中介、银行的居间作用,不要把钱打到任何个人账户,而是打到第三方资金监管账户,防止出现资金被滥用的问题。

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