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成都出手:最长7年限售,落户炒房被堵死,房价有望下跌

时间:2018-05-16 来源:融360原创 作者:探戈

  一、 成都出手了

  不断曝出的万人抢房,中签率不足1%的新闻,让成都楼市调控面临巨大挑战。被住建部点名后,成都动作开始得非常快的。5月15日,成都发布最新版的调控措施。

  最新版的《通知》全文都在强调“限购”,针对不同区域非常细致地规定了哪些人可以买房。

  很显然这些都是针对炒房客的。

  以天府新区成都直管区、成都高新区南部园区为例,在这两个区域买房的门槛更高了。

  1、 落户不满两年的,必须提供就业证明和12个月的社保及纳税证明。

  2、 未落户的,要提供就业证明和24个月的社保及纳税证明。

  此外,限购目标也从个人升级到“家庭”,举个例子,假如有一对夫妻同时落户成都,以往可以个人名义各买两套房,总共4套房。现在不行了,一对夫妻落户最多只能买2套房。

  《通知》也限制了假离婚买房。举个例子,A和B是夫妻,他们俩最近两年内买过一套房,离婚后房子归A,如果B要买房,虽然名下没房,但也要按二套房计算。

  此外,购房者房子到手后,也必须在取得不动产权证书3年后才可以转让。

  二、炒房门槛陡增

  自从二线城市普遍启动人才战略之后,被四面围堵的炒房客找到了一波新机会。

  如你所知,网上流传最暴力的炒房方式是,沿着这些发布人才新政的城市,一个接着一个,先落户再买房。这当然是一种夸张的套路,但它却明确告诉我们,落户门槛的降低给房地产调控带来了巨大漏洞。

  不过,融360说房(fangdai123)君认为,成都这波调控对炒房客的限制还是比较到位的。

  假如现在落户,从买房要卖房,大概要多长时间?

  粗略算一下:

  1、2年社保;

  2、1-2年的收房周期;

  3、拿到不动产权证书后需持有3年。

  算下来,从落户到买房,再到套现,差不多要6-7年。

  三、 大幅增加供应才是关键

  关于土地供应,@成都发布 释放了几条关键信息:

  1、2017-2021年,成都计划供应住宅用地68745亩,其中商品住房用地49890亩,占比仅72.6%。仅2018年1-4月份,实际出让4245亩,同比增加245%。并且一旦发现不能满足市场需求的情况,将进一步加大土地供应。此外,通过多种方式严控土地溢价率,目前楼面价相比去年3季度已明显下降。

  2、督促开发商加快开工进度,清理闲置土地。

  3、住建部在5月8日宣布,工程建设审批时间再压减一半。

  从供应到审批,到开发商开工建设,整个周期都将大大缩短。成都今年将新建住宅31.37万套,而去年成都人口增加了28.71万人,如果房住不炒,即使人均一套也是够的。

  对炒房客实施精准限制,只是第一步,如果商品房供应跟不上,价格还是会往上走,时间越长,对炒房客越有利。

  可以看出,成都在大力限制炒房客的同时,在土地和商品房供应方面也下了大功夫。

  一段时间以来,关于成都,我们听到最多的是万人摇号购房。

  成都是有限价的,但开发商的确不愿意积极申请预售证,新房和二手房价格严重倒挂,让炒房客看到了抄底新房的机会。

  现在每个难题都开出了药方,其一是保持限价,但地价也不会太贵,提高开发商开工的积极性。其二是打击炒房客在二手房市场高价套现行为,因为接下来新房的供应会明显增加,刚需摇号中签率有望大幅增加。目前成都二手房价格被炒房客明显推高,调控加码后,成都二手房价格有望回调。

  从这些动作来看,成都不仅是要保刚需,更是要稳预期,要人才,不要炒房客。

  我们甚至有理由相信,其他二线城市,特别是上次被约谈的城市,大概率会参考成都的调控方案:在继续吸引人才的同时,有效过滤掉炒房客。

  总之,接下来的二线城市,炒房客会面临更加困难的局面,而刚需买房有望迎来实质性利好。

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