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国务院重磅表态!“楼市限售令”会取消吗?

时间:2018-05-16 来源:楼市参考 作者:刘晓博

  5月14日傍晚,又一个跟楼市相关的大事发生了,不过直到我写这篇文章为止,还没有人注意到它的重要性。

  这就是:“国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知”(国办发〔2018〕29号)正式通过“中国政府网”等渠道,全文发布了。

  从文件的标题,就可以判断出来:这是一份保护产权的中央级文件。

  文件一开头就说:

  依法平等保护各类产权,对增强市场主体创业创新活力和投资意愿、推动经济持续健康发展具有重要意义。经国务院同意,现就开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作有关事项通知如下。

  此次清理的范围是:上至国务院,下至省、市、县政府发布的规章、规范性文件。

  清理的重点是:

  有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定;

  不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定;

  在市场准入、生产要素使用、财税金融投资价格等政策方面区别性、歧视性对待不同所有制经济主体的规定。

  文件还规定:要在2018年12月底之前,把“清理结果”上报到国务院。

  值得注意的是,文件特意提到了“不当限制居民不动产交易”,并把它列入了清理的重点。

  那么问题来了:什么是“不当限制居民不动产交易”?我想一定有很多个案存在,但最普遍的是这一轮楼市调控中出现的“限售令”。

  厦门是第一个限售的城市,2017年3月厦门出台新规,要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。由此“限售令”正式诞生,随后至少有40多个城市跟随,限售的期限从2年到10年不等。其中3年和5年,是最常见的限售期限。

  中国楼市“不完全”限售地图

  就在国务院公布上述文件的当天(5月14日),房价飞涨的丹东市出台了限售令,宣布对新房实施为期2年的限售。这在东北的三四线城市里,是非常罕见的。

  那么问题来了:政府到底有没有权力,对个人拥有的普通商品房实施“交易限制”?

  我的看法是:正常情况下是没有这个权力的,但在房价飞涨、影响到社会稳定的时候,政府可以临时性、紧急性地这样做。

  住房跟粮食、副食品一样,具有商品属性,也具有民生属性。所以,正常情况下,应该是市场调节;特殊情况下,政府可以干预。

  但是,应该严格区分“正常情况”和“特殊情况”。从长远看,楼市的限售令应该取消。更何况,限售令想要的效果,是其他调控手段可以达到的。

  《中华人民共和国物权法》有这样明确的规定:

  第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

  第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

  什么是所有权?所有权包括“占有、使用、收益和处分的权利”。所谓“处分”,主要方式之一就是“出售”。由此可见,对于私人拥有的房屋“出售权”,“物权法”持明确的保护态度。

  在任何一个国家的法律体系里,“物权法”都是非常重要的根本大法,是“民法典”的重要组成部分,其重要性仅次于“宪法”。中国要建设社会主义市场经济,要搞改革开放、取信于国际社会,政府就必须带头遵守“物权法”。

  对于“物权法”的权威,国家一直非常重视。比如此前在一些城市出现了早期商品房土地使用权到期的情况(比如深圳、温州),有些地方政府试图收取“土地续期”的费用,后来被国家制止。

  原因很简单,在“物权法”149条明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。根据这个规定,不仅续期是免费的,还是自动的,老百姓根本不用去申请。

  对于“土地续期”的最终法律解释尚未出台,但目前实际操作中,国家还是基本实现了“自动续期”。

  老百姓对自己的“不动产”拥有完整的“处置权”,这是“物权法”赋予的,而“物权法”是全国人大审议通过的正式法律。各地“限售令”则都是地方政府的政令,其权威性远远无法与“物权法”相比。

  结论:

  “限售令”只能是临时性的管制措施,它限制了居民不动产的交易,让居民对于不动产的“所有权”变得不完整。因此,这种管制方式应该尽快调整。

  事实上,政府有很多种调控楼市的方法。比如对于频繁交易的炒楼者,可以征收重税。其方式是:持有不动产年限越短,在交易的时候税率越高。

  2018年是中国改革开放40周年,也是新一轮改革开放的“元年”。在这样的年份里,放弃“限售令”、出台更合法、合规、符合惯例的调控方式,正当其时!

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