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限价和摇号能何时停止?这篇文章说了大实话

时间:2018-05-14 来源:柯谈 作者:柯谈

  九八房改之后的二十年来,我国的房地产市场,一直是个百花齐放、与时俱进的试验场,调控政策和人民智慧相互博弈的战场。

  2015年至今的这轮全国性的房价暴涨,速度之快、幅度之大前所未有。去库存大计、供给侧改革任务基本完成之后,在十九大“房住不炒”的宗旨下,国家开始着手抑制房价继续上涨。但在巨大的上涨惯性和全民炒房的背景下,原本限购、限贷的政策已经免疫,难以实现调控目标,因此,史上最严、最直接有效的限价和摇号就应运而生。

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  限价之殇

  2017年初,国内房价上涨过快的城市陆续开始限价,为了保证当地房价统计数据的下降,要求新开楼盘预售备案价不能高于周边二手房价,分多期开发的项目,后竣工的价格必须明显低于先竣工的价格,有些城市更是要求必须按照一年前的均价来确定新房的开盘价。目前,除了还有棚改、去库存需求的三四线城市外,这种人为的限价机制已经覆盖国内所有一二线城市,效果立竿见影,隐患不乏其中。

  比如,刚刚荣获新一线城市榜首的网红城市成都,可谓是全国限价最严厉、最普遍的城市。在成都主城区、天府新区直管区和部分郊区,一二手房价差通常在5000-10000元。2018年3月初,成都市东二环外的招商中央华城项目精装开盘,单价1.2万-1.5万,而附近的二手房中房红枫岭1.8万,万科金色乐府2万+,倒挂5000-8000元。

  还有去年11月15日由于限价轰动一时的南京河西万人通宵排队抢房事件。当时,河西南的新房开盘单价不超过3.5万,河西中的新房不超过4.5万,但河西区域二手房的单价普遍在5万-6万之间,一二手房严重倒挂。

  一线城市上海同样是满城限价,倒挂价差几千至几万不等。2018年4月,上海翠湖天地开盘,单价12万-19万,然而2015年时该小区最高报价就已经达到22万,换句话说,每套房利润都在1000万-2000万之间。

  近日,链家研究院发布了2018年一季度全国典型城市的新房二手房价格倒挂的比重。数据显示,成都的新房价格普遍低于同区域二手房价的比重高达88%,居全国首位,长沙、武汉、杭州、佛山、厦门、重庆、深圳比重均达到50%以上,广州、沈阳、西安、大连、北京比重都超过30%。

  不可否认,限价的初衷是好的,政府通过把开发商的利润极度压缩,甚至不惜让开盘价低于楼板价,从而让利给购房者、刚需改善者,让老百姓也有机会享受到政策红利。此外,限价的确在短时间内直接有效的遏制了一二手房的房价上涨,是各地方政府践行“房住不炒”最强有力的手段,也是向中央表态的决心所在。但是,限价政策从长期来看,对房地产行业的伤害、刚需购房者的伤害和社会风气的破坏都是非常显著的。

  第一,人为限价导致开发商利润缩小,开发商只能变相通过加快资金周转率来实现利益最大化。之前,碧桂园内部曝光的从拿地到开盘3个月的事件,就可以体现出快周转对企业生存的意义所在。因此,限价就会造成开发商嫌贫爱富,主观筛选全款客户,歧视贷款购房者,“全款的优先选房,按揭的不要堵门口,公积金的请把小黄车挪走”,这种情景现在很多地方仍然十分普遍。限价实施到最后,限制的是首套刚需购房的可能性,提供的是全款有钱人捡便宜的机会。

  第二,由于限价,开发商无利可图,只好另辟蹊径,在网签合同之外,捆绑高价车位,高价装修进行销售,茶水费、号子费、选房费层出不穷,而且,这些都不体现在购房合同上,必须全款提前支付,不得贷款,导致购房者首付增加,压力增大。限价的结果就是,显性房价下降,隐形房价上涨,刚需买房不仅难度增大,而且首付增加,总价变高。

  第三、开发商的目的就是逐利。全城限价之下,曾经的地王,高价拍得的地块,在后期开发建设中,只能通过降低房屋质量来以次充好,精装变简装,简装变毛坯,毛坯变危房。这种质量差的房子,对于投资客来说,不自住根本无所谓,只要价格足够便宜,上涨后抛售变现赚一票走人即可。而刚需客才是最终的受害者,原本以为买到了打折优惠的新房,入住后才刚刚开启了维权之路。天上永远不会掉馅饼,即使真是馅饼,也轮不到刚需。这种逼良为娼式限价的结果就是,价格打折,质量同样打折。限质迟早会与限价统一,这就是市场经济的力量。

  第四、限价对于投资客的激励远远大于刚需,任何不健全的制度漏洞,都势必是投资客逐利的天堂。2018年4月,上海翠湖天地开盘,单价12万-19万,由于限价导致这个豪宅小区每套都有至少1000万-2000万的利润空间,所以这次摇号名单里55.6%是以公司名义破限购买房。贫穷限制了我们的想象力,刚需们只好自我安慰,公司买房税费高不划算,殊不知税费可以抵扣,限价的利润早已远远超过那点税费。投资客永远比刚需客想的远、看的远,不完善的限价政策,就是富豪攫取社会财富的人造收割机。

  第五、当限价导致的一二手房价严重倒挂,利润清晰可见时,国人投机的潜在意识就会被极大的激发出来。有条件要买,没有条件创造条件也要买。所以,我们看到很多地方,一家老小全部上阵,上到80岁,下到10多岁,万人空巷,排队买房,而其中,真正的刚需客有多少呢?限价的本意是惠及百姓,实质则是鼓励投机,限价让投机披着刚需的外衣,堂而皇之的合理化、合法化。

  第六、限价是地方房价统计报表的直接产物。同比下降,环比下跌,是从上至下都希望看到的结果。但是限价只能限制新房价格,二手房价不受管控,所以会导致地方和全国房价数据失真,失去统计意义,丧失宏观政策参考价值。另一方面,包括北京上海在内的很多一二线城市,现状是,新房市场异常火爆,二手房市场却冷若冰霜,一边是供不应求,另一边是供大于求,一个市场两个极端,罕见至极。漂亮的统计报表,分化的一二手市场,注定是新房抢不上,旧房买不起。

  在房地产行业中,我们的问题永远都是头疼医头,脚疼医脚,查不出病因,直接用药。不管你是嗓子发炎,还是食物中毒,只要是发烧就先吃退烧药,烧退了就大功告成,烧退了就论功行赏,没人关心病根在哪里,病因是否找到!

  房住不炒的精髓是体现房子的居住性质,限价的本质就是无限放大房子的投机属性,不过炒房的难度已经升级,门槛已经提高,要凭本事、凭关系、凭运气,还要凭多金。限价的实施只会让刚需们离房住不炒渐行渐远。

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  摇号之痛

  由于限价导致的种种乱象,已经严重损害了房地产市场的公平公正。所以,从2017年5月开始,南京、上海、长沙、成都陆续出台新房摇号政策,今年3月份,武汉、杭州和西安也相继加入摇号阵营。截止目前,全国共有7个城市实施新房摇号。

  其中,武汉、成都、长沙都明确将优先满足刚需选房。武汉提出年内将60%的房源倾向于刚需优先选房,成都也提出按照棚改安置、刚需家庭、普通购房人的顺序依次选房,长沙也会落实相关措施优先满足首套刚需购房群体。

  但是,限价、摇号、刚需三重因素叠加起来的效果却远远出乎所有人意料。丧失了开发商筛选客户的环节后,看似更加公平公正的摇号制度唤醒了所有人的炒房意识,唤醒了所有的非刚性需求,购房人数不降反增。没有了全款优先、没有了关系优先、没有了附加费优先之后,所有人都变成了刚需、所有人都回到同一起跑线,结果就是全民炒房,中标率屡创新低。

  以成都为例,2018年1月底,成都三环内电建洺悦府,摇号人数破万,中签率2%;2018年3月初,成都东二环外的招商中央华城项目摇号人数突破4万,中签率不足1%;2018年3月底开始,数万人摇号已是常态。

  新房摇号的制度没有问题,是公平公正的体现。但是,在限价的基础上摇号,就是告诉全社会:房产投机、人人有责。摇号助长的是机会主义,当有利可图的时候,就势必会引导大量的从众行为,加剧社会焦虑,形成恶性循环。而在这场投机盛宴中,真正受伤的是那些没房没钱的首套刚需!

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  制度之光

  过去二十年,房产市场的火爆教会了大家投机,教会了大家不劳而获。在这个功利、浮躁的社会中,很多人失去了潜心研究的耐心。中美贸易战中兴遭封杀事件体现出,我们最缺乏的就是匠人精神,而我们最该摒弃的则是投机精神。朝鲜的一句放弃核实验和改革开放,国人就能将辽宁省经济倒数第一,财政滑坡、人口流失的丹东在两天内将房价炒高57%。靠投机,我们走不远,靠炒房,我们到不了终点。

  人之初,性本善,没有人生来就会炒房,都是为了适应这个社会而生的。不要高估制度的力量,也不要低估人性的贪婪,只有完善的制度,才是社会有序公平的唯一保障。

  十九大提出的“房住不炒,多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,这个方向是非常好的,只不过我们过去欠账太多,形成了机会主义、形式主义的管理思维,在具体操作落实中始终会偏离正轨。

  限价这种短期见效的行政手段长期来看,必定会形成更多的不公平和社会隐患,在此基础上的摇号,只会变相强化投机意识和人性贪婪,满足刚需也就成了投机和贪婪的保护伞。房产政策最重要、最关键的其实就是,市场归市场,计划归计划。

  人性本来贪婪,好的制度是把人性的贪婪关在笼子里,而不是激起人的贪欲。可喜的是,我们正在朝这个方向努力!

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