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成都、西安引领新抢房潮,哪些城市的房子正在被抢

时间:2018-05-10 来源:智谷趋势 作者:路口大爷

  01

  摇号买房,堪称中国楼市的史诗级悬疑片。

  7个已实施摇号购房的城市在这部悬疑片中陆续登场,恐慌气息迎面扑来:

  南京:2017年11月15日,一天之内十盘齐开,共3200套房,数万人熬夜排队,全款摇号抢房;

  武汉:2017年12月上半月,武汉连开9盘,日日即开即售罄,;

  长沙:2017年11月25日,长沙某楼盘公开摇号,房源167套,2298组认筹,中签率仅为9.5%,创长沙市场最低中签率纪录;12月24日,541套上市,认筹超过了5000人;

  成都:2018年3月初,400套房源共超过5万人参与摇号,中签率不足1%;

  上海:2018年4月21日,位于上海中环一豪宅楼盘开盘选房,382套总价1000万到2000万的豪宅引来751组客户,中午即告售罄,销售金额约58亿;

  西安:2018年4月19日,700套房5千人摇号;

  杭州:2018年5月7日,近3000人抢177套房,一位98岁的杭州老奶奶摇号买到了房……

  抢大白菜似的“抢房大潮”从沿海的一二线城市涌入内地新一线,“房住不炒”基调下的调控政策早已经扭曲。

  而最近的热点城市,则是给各城上演了教科书级、戏精式调控的两座西部城市,西安和成都。

  02

  在中国,一个省会城市的房价太低,似乎就是被钉在耻辱柱上。几年前郑州与西安房价差不多齐平,但是到了2017年初,郑州房价已经是西安的两倍。前期西安很给力地跟进了5轮调控,但最后还是耐不住刺激了一下房价——去年一年西安房价涨幅超过50%,今年以来已累计超过10%的涨幅。

  来源:中国房价行情网

  西安终于有底气喊出“西安最中国”的口号,用实力证明,它真的是众人口中的“价值洼地”。

  据中国证券报,就在那处700套房5000人摇号的火爆现场,有一位李先生感叹,“摇了8个楼盘都没摇上,请假两个月没上班就为买房。”

  这股热情,还不止是在市辖区内。跑到了西安最西边,和咸阳市接壤的后卫寨,就算周围交通设施不便,教育、商业服务配套设施不健全,也挡不住刚毕业不久的年轻人的渴望。248套房源入市,当天营销中心门口排起百米长龙。别看离市区远,这里的房源依旧难抢。

  5轮楼市调控陆续跟进,西安房价却从沉寂走向爆发。

  只能说,西安是走运了,“天时、地利、人和”全部占尽。

  天时:“把西安作为西北的龙头扬起来”

  2018年2月,《关中平原城市群发展规划》正式出炉,明确了西安作为第9个国家中心城市的地位。炒概念这种事情,是中国股市和楼市的拿手好戏。

  地利:闹房荒

  西安已经连续三年供不应求。据易居克而瑞统计,2017年西安市住宅成交量为1573.95万平方米,连续三年保持1500万平方米以上。但这三年的供应规模均小于同期的成交规模。其中,2017年的供应规模为1331.84万平方米,缺口约在15%,2016年的缺口则超过60%。

  据21世纪经济报道,业内人士普遍认为,在曲江新区、经济技术开发区和高新技术开发区等热门区域,住宅库存的去化周期均在5个月以下。个别人士认为还不足3个月。

  去年11月到今年3月,西安的商品房处于“去库存”阶段,到3月末4月初,大部分库存销售完了,新的房源又没能申报,导致西安市场出现了无房可卖的现象。

  近几年,出于治污减霾的需要,西安在冬季供暖期实施“禁土令”,每年的高考和中考期间,西安也有大约一个月的停工期。遇到空气质量较差的时候,也会被要求停工。再算上阴雨天气的影响,每年的“有效开工期仅有6个月左右”,“就算加足马力,也难以保证供应充足”。

  人和:千军万马进长安

  这两年的楼市刺激,最出奇的一招就是“棚改”,西安也不例外。在2015年、2016年分别完成棚改货币化安置率40%、51%的基础上,2017年上半年西安棚改货币化安置率已达到70.51%,数据很亮眼。

  不过,作为一个二线城市,西安还在忙着“抢人”。

  在2017年3月推出“史上最宽松”的落户政策后,西安真的是拼了,领导们还特地跑到“人才抢夺战成果颇丰”的成都“天府新区户籍中心”考察一番,“学先进、找差距、补短板”。

  在今年春节,正式打响一场吸睛的“人口争夺攻坚战”。

  随后三月份祭出“人才新政”大杀器,大专以上可落户,首日推出落户八千人,三天迁入一万五千人,第一季度新迁入的户籍人口就达到30万,超过了去年全年户籍人口增加量,年增百万不是梦。

  自从2017年3月推出落户政策以来,西安共吸引了超过55万人落户。而在2007年至2016年过去10年间,西安市常住人口不过也才增加了52.67万。

  西安一边做足姿态执行着“严调控”,一边又忍不住通过“抢人”政策制造大量的市场需求刺激楼市,房价从8k翻个跟头上了2w,真是魔性。

  03

  西安的学习对象,成都,在政策上更是大开大合。

  成都也实行严格的限购、限价,为什么楼市还能出现如此慌乱的现象?

  首先,也是去年开始的“抢人大战”。

  低门槛落户的政策在2017年为成都净增36.4万人户籍人口,创历史新高,成为抢人城市中的翘,房价当然也骄傲录得71%的年涨幅。

 

  来源:中国房价行情网

  但是,成都这次5万人抢400套房的原因,还和西安有些不同。

  除了新引进人才带来的需求,成都抢房事件背后还有一个现象:新房和二手房房价严重倒挂。

  据链家研究所的数据,2018年第一季度成都一二手房房价倒挂现象比重达到88%,为全国最严重的城市。

  就本次火爆大抢购的楼盘,带精装均价是14000-16000一平,而附近的二手房均价却在2.7万到3万左右。

  同个地段买一套新房,你还能拿到了5折的价格,这种定价谁不想抢?

  摇号凭运气,这种想象空间巨大的操作,谁不想去排队?

  当地人如有幸能得到一套新房,转手卖掉老房子,规避了政策又拿到白来的钱,这种房谁不想炒?

  这难道不是“买到即赚到”?

  但很多人万万没想到的是,这种赤裸裸的炒房行为,正是“限价”政策带来的。

  2017年全国重点监控的16个热点城市曾都在国务院领了“军令状”——新开楼盘房价环比上涨不允许2016年10月份这一红线,要严防死守房价,否则不再约谈,直接问责。

  这道红线对于已经享受过一轮房价翻倍的一线城市来说,并不困难。但是对于成都这种起涨反射弧有点长的二线省会,完全就是灾难。2016年10月,成都的房价压根儿还没涨起来。等到资金开始从一线外溢时,成都二手房开始一路向上,但是新房房价却被压在2016年10月的红线之下。

  2016年10月,成都中心区域的最高房价就是1.6万一平米,因此,今天成都中心区的新房价,一律不得超过1.6万,这就是指导价的由来。

  限价造成了新房价格信号扭曲,也进一步导致供需失衡。

  房源的紧张,一方面是抢的人多,一方面也有开发商的原因。

  即使政策严查开发商惜盘捂盘,但你有张良计,我有过桥梯,套路总比困难多。

  在成都,有些开发商特意说预售证搞丢了,开盘时间又能拖下去,只要资金不紧张就行,宁愿囤着也不“贱卖”。

  而形成这些恐慌、异动现象的原因,是居民对房价的普遍狂热看涨,刚需对住房的焦虑,还有政策对市场的扭曲。

  04

  西安与成都的抢房潮,大略浓缩了中国当下所有严格调控带来的反噬。

  抢房大多发生在被冠以新一线、强二线的城市。

  这些城市先天基础就好,在中国经济大势下,属于众望所归之地,即便没有“粤港澳大湾区”、“国家中心城市”……诸如此类的光环加持,也属于区域内的人口、资本、智力输入地。

  成都的一手房与二手房价格倒挂,代表了中国楼市抢房怪相一类原因。

  为了平抑房价,国内不少地方严格限制一手新房的销售价格,导致一手房政府核定销售价大大低于同期二手房市场成交价,少则一两千元,多则三五千元。

  于是,在“抢到就是赚到”的心理下,变相刺激了抢房潮。

  至于西安的特殊之处则在于,内地城市在执行调控政策方面过于坚定,反而错过了全国房价上涨的一波行情。

  不料,近些年整体政策越来越严格,但是严重偏离市场供求率的价值洼地迟早会出现报复性反弹。

  房子当然是用来住的。但是,严重背离市场基本规律,为了控制而控制,则难免出现匪夷所思。

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