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终于发现本轮楼市调控的套路!

时间:2018-05-09 来源:米筐投资 作者:A先生

  前言:

  调控就是猜心思。你预期房价继续涨?那我就补刀加料!

  1 猜心思

  小王有一帮狐朋狗友,经常聚会嗨皮至深夜,这让老婆十分不满。嗯……小王有办法。问题是,小王的老婆也有办法。

  刚开始,小王向老婆撒谎:最近公司太忙,新上了项目,经常加班。老婆后来就疑惑:这公司忙也有阶段性,新项目也不可能频繁上啊。

  小王再向老婆编造:新来了个脑残领导,问这问那的天天整理表格。这新领导总有步入正轨的那一刻啊。直至老婆发飙:原来你是在外面胡吃海喝!

  于是,老婆让小王下班后,必须发个定位截图——证明自己确实在公司加班。小王也有应对办法:先在公司截好图,聚会期间再发图片给老婆。

  老婆知道了小王是先截图再发图片,紧接着就让小王必须共享实时位置。小王这回瞒不过了,就在聚会前先去花店买束花,到家后还没等老婆发飙,先捧花相送……

  当然,这是个编造的故事,很少有这么能忍耐的小王、也很少有这么傻的老婆。但在现实生活中,老婆约束老公、老公反约束老婆、老婆对老公的反约束再反约束、老公对老婆反约束自己的反约束再进行反约束的实例却并不少见。

  想说明什么呢?

  社会是动态变化的——一个变化出现,会有新的变化应对这一变化,紧接着会有更新的变化再应对这一变化的变化……以此无限循环下去。

  对的,这也就是大家常说的博弈——不是单次的博弈,而是社会经济生活中广泛存在的重复博弈。案例中的小王跟他老婆,就是一个重复博弈的过程——当送花也不管用的时候,小王就会使出更新的花样。

  国家就是扩大版的家庭,也就相互猜心思:百姓想买房投机赚快钱,政府就围追堵截严限制。

  楼市调控的过程就是互猜心思的过程。

  楼市调控的过程就是重复博弈的过程。

  楼市调控的过程就是应对应对的过程。

  2 准调控

  不管在十九大报告中,还是在两会的政府报告中,甚至在各种重量级的政府会议(政治局会议/中央财经会等)中,大领导们一再强调“房住不炒”,这一思路也逐渐向省、市、县贯彻。可经历过2016年房价暴涨的部分百姓,因受“房产翻倍膨胀”的刺激,哪里还管这么多?

  百姓想:我不管,我就要炒房赚快钱!

  政府说:随你便,我就要打击炒房客!

  于是,魔高一尺道高一丈,在你来我往间循环博弈。从2016年“10·1”开始,全国楼市调控一盘棋,迅速向各城市铺开。

  政府限购限贷限炒房,买房人对应之策是:破限购——离婚、代持、法拍房;破限贷——离婚析产后名下无房(当时认房不认贷)、信用消费贷买房、抵押房产贷款买房、全款买房后再抵押贷款出来资金;破炒房——投资依旧、炒房依旧、投机依旧。

  政府紧接着做出新反应:离婚一年内不得新购住房、法拍房的买主同样得具有购房资格;限贷加强——认房又认贷,大幅减少首套资格;严禁信贷资金进入楼市,抵押消费贷上限100万;对房屋限售,时间2年—10年不等。

  全国房价虽整体趋稳,但强压下有反弹的可能,所以就提出要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”这一长效机制。

  房价信息从地方到中央,要经过很长的信息链条,所以提出“因城施策”——各地方政府管各自的房价,不管用什么方法,反正房价不能涨,以此缩短楼市调控的决策链条。

  于是,我们看到了各地楼市调控的松紧区别:

  兰州放松了部分地区的限购;

  上海/杭州/南京/成都等城市加紧了楼市调控,并摇号选房;

  郑州/西安/长沙等城市没有新的放松或缩紧政策,还在出台政策吸引优秀的年轻人;

  海南自贸区、自贸港等利好不断,吸引投资客推高房价后,政府随即在原有调控的基础上,再次加强调控、全岛限购。

  ……

  楼市调控就是预期调控。

  稳定房价就是稳定预期。

  调控成功就得把准心思。

  3 预测难

  二十年房产牛市,期间调控绵延不断,伴随而来的却是房价一路上涨。由因推果,人们强化了一种共识:因为宏观调控,所以房价飞涨。

  真实情况却是:房价上涨是城市化(看看你及你身边的人多少来自农村)、经济发展(看看近二十年的的GDP增长)、货币发行(看看近二十年M2余额的变化)等综合因素的结果,可人们只看到了楼市调控,却忽视了其他因素。

  因此,调控自2016年始至今,虽快到两年,但人们买房发财暴富的念头却未曾湮灭:不管是微信群/公众号,还是微博/论坛等网络平台,甚至一些知识星球/分答等知识付费平台,在哪买房?买哪个片区的房子?如何破限购限贷?怎样最大化的利用债务杠杆?仍然是讨论最热的话题。

  大家早已形成了路径依赖——楼市调控没用、越调控越涨、房价永远涨、货币每年都大幅贬值、贷到就是赚到……逮住机会赶紧买房上车,哪怕高杠杆呢。

  真的如此吗?

  1990/2000/2010中国崩溃论泛起时,移民置业那批人完美错过中国经济的红利。

  2014、2015年,大佬们预测地产白银时代到来,随后却迎来了波澜壮阔的上涨。

  2016年底,近乎所有人都看跌人民币汇率破7,结果人民币却走出了上涨行情。

  当大家还在忧虑北方冬天上空的雾霾季时,2017年冬天却出现了少有蓝天白云。

  为什么预测频频被打脸?

  因为是重复博弈、因为是变化应对变化、因为百姓的心思和行动会引来政府的相对政策。外部环境在千变万化,可预测的假设前提却恒定不变,怎么不被打脸呢?并发/多核/信用卡融资找笋盘的房产多军似乎还活在过去的世界里。

  那本轮调控就一定能成功了?不一定。看外部环境是否发生重大变化,如果再遭遇一次类似2008年次贷危机、或2015年“三去一降一补”的黑天鹅呢?

  预测又不准,自己又没有判断和方向,普通人该怎么办呢?

  4 怎么办

  以不变应万变,抓根本——你就是一切的根本。

  信息越多越焦虑,观点越多越不知对错。怎么办?

  获取信息要遵循两个原则:一是你能决定的事,二是你有应对措施的事,也就是大家常说的不要“揣着吃地沟油的命,操着中南海的心”。

  中美贸易战打不打?怎么打?你决定不了,也没有什么应对措施;

  朝鲜今后会不会爆发核战争?如何彻底制止?你决定不了,也没有什么应对措施。

  房产税收不收?怎么收?就一套房子/甚至还没房的你,决定不了,也没什么应对措施,难道收房产税,你就不睡觉了吗?

  与其沉迷于这些不着边际的事,倒不如想着如何提高工作技能升职加薪来的实际、也不如多辅导下孩子的作业更有价值。买房投资也一样啊,就是根据你自己的实际来决策,别被纷扰的楼市预测和大势研判迷昏了头脑。

  房子根本的目的是什么?居住,及由此衍生出的投资、融资等功能。所以在选房子时,一定遵循“能住、能租、能卖、能融资”的原则。

  人一天只有24小时,所以要把握“一小时通勤圈”——按目前的交通技术,也就是城市半径25公里形成的圈。

  选好了房子能不能买呢?看你的首付跟现金流啊——楼市去杠杆、居民去杠杆,你现金流稳定、杠杆不会断裂,去杠杆跟你有什么关系?该买就买啊。

  在这一原则把握好之后,再咨询专家/大神/大V们,但观点只是参考而非迷信,学的是逻辑和方法,而不是具体的观点建议。

  可在现实中看到情况却是,绝大多数人对技巧和工具奉若神明,只知其然而不知所以然,殊不知当一项技巧、工具、Bug出现并广为传播后,博弈就来了——关于这些技巧/工具/Bug的应对预防措施就来了,你学到技巧、工具也就失去了价值。

  当大家都知道笋盘的标准后,也就没有了笋盘;

  当大家都知道多核/并发的黑科技后,也就没有了多核/并发;

  当大家都知道离婚/补交社保/法拍获取购房资格后,这一方法也就寿终正寝了。

  不管是买房,还是其他投资,都要随机应变、而非固守己建,在政策/趋势确定后再行动也不迟啊。

  这世界唯一不变的就是变,对世界的不确定和随机性,请充满敬畏!

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